- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
Для корректировки цен объектов аналогов на выявленные различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и объектом аналогом, используются поправки.
Выделяют 2 основных вида поправок:
Процентные поправки (чаще всего это поправки на место положения…)
Стоимостные поправки:
Стоимостные поправки к единице сравнения
Стоимостные поправки к цене объекта в целом (когда выявленные различия несвязанны с площадью объекта)
Методы расчета поправок:
Экспертный метод расчета поправок (эксперты лично на свое ощущение выставляют коэффициенты поправок)
Метод анализа парных продаж (базируется на анализе парных продаж (продаж двух объектов, являющихся точной копией друг друга, за исключением одной единственной характеристики, влияние которой на стоимость и определяется))
Метод прямого анализа характеристик используется тогда, когда не парных продаж (поправки на износ…)
Статистические методы базируются на больших объемах достоверной информации.
После расчета поправок проводится корректировка цен объектов аналогов и определение итоговой величины стоимости объекта.
Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
Метод прямой капитализации относится к доходному подходу оценки стоимости недвижимости.
Применим к объектам, приносящим стабильные суммы доходов С=ЧД(чистый доход)/К(ставка капитализации)
Определение величины чистого дохода
Определение ставки капитализации – это ставка дохода, которого могут получить инвесторы в случае размещения капитала в других сферах деятельности с той же степенью риска.
Достоинства метода прямой капитализации: 1) хорошо отражает рыночную конъюнктуру и, следовательно, рыночную стоимость объекта; 2) метод простой и нетрудоемкий.
Недостатки: 1) не применяется для объектов, которые не приносят доход; 2) ставку капитализации нельзя рассчитать с необходимой точностью, если нет информации о рыночной стоимости; 3) если объект не достроен или не вышел на плановую мощность; 4) применение метода ограничено для сложных и крупных объектов; 5) метод не может применяться в условиях нестабильности экономики.
33.Основные методы расчета ставки капитализации
Методы расчета ставки капитализации:
Метод прямого сопоставления (метод рыночной выжимки). Заключается в определении ставки капитализации по объектам – аналогам в отношении которых имеется информация о доходах и ценах сделки
Метод кумулятивного построения . Основан на том, что к безрисковой процентной ставке добавляется уровень риска , характерный для рынка недвижимости, премии за низкую ликвидность недвижимости … Безрисковая процентная ставка – это ставка процентов по активам, в отношении которых нет риска невозврата
Метод связанных инвестиций. Разновидности:
Метод связанных инвестиций для собственного и заемного капитала
Метод связанных инвестиций по отдельным компонентам объекта (для сложных объектов)
Ставка капитализации рассчитывается как среднее взвешенное между ставками капитала на различные эл-ты объекта, пропорционально их доле в общей стоимости
Метод Элвуда. Используется когда необходимо учитывать кроме соотношения долей еще и период капиталовложения. Корректирует недостатки метода 3 с учетом периода планируемых капиталовложений и изменения стоимости имущества с течением времени