- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
-дату составления и порядковый номер отчета
-основания для проведения оценки
-сведения о лицензии оценщика
-точное описание объекта оценки
-используемые стандарты оценки и обоснования их использования
-перечень используемых данных с указанием источников их получения
-принятые при проведении оценки допущения
-последовательность определения стоимости и итоговая величина стоимости,а также ограничения и пределы применения полученного результата
-дата определения стоимости объекта
-перечень документов, используемых оценщиком
20. Стоимость и цена объектов недвижимости. Как и любой товар на рынке объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимости всегда связана с конкретной совершившейся сделкой купли-продажи. Стоимость, в отличие от цены, носит более объективный характер.
Цена сделки может значительно отличаться от стоимости. Эта разница называется «поправкой на сделку» и зависит от рада причин, таких как: наличие объектов аналогов, стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, особый интерес к объекту покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования, психология продавца и покупателя.
В оценочной практике выделяют различные виды стоимости объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависит в первую очередь от субъекта оценки, и цели оценки.
Наиболее часто применяемой является рыночная стоимость, поскольку она универсальна и наиболее близка к цене объекта. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи данного имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного рынка и т.д.
Инвестиционная стоимость – это стоимость инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает в себя плату за лидерство в данном сегменте или нише рынка недвижимости.
Стоимость воспроизводства и стоимость замещения достаточно близки. И тот, и другой вид стоимости чаще всего ниже рыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные аналоги. Стоимость замещения — это затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко используется в страховании при определении страховой стоимости.
Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и установление размера страхового взноса.
Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму, которая реально может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта, поэтому, значительно ниже рыночной стоимости.
Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Налогооблагаемая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Залоговая стоимость используется при оценке объекта для целей ипотечного кредитования. Как правило, рассчитывается на базе рыночной или ликвидационной стоимости.
Потребительская стоимость (ее часто также называют стоимость объекта оценки при существующем использовании) – это стоимость объекта оценки, определенная исходя из существующих условий и цели его использования. Она отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника. Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости.