- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
Особенности применения сравнительного подхода к оценке земельных участков
Выделяют 2 основных метода оценки земельных участков в рамках сравнительного подхода:
Метод сравнения продаж: метод базового участка (используется, когда на рынке присутствует много похожих по характеристикам земельных участков, близких или одинаковых по площади (например для дачных участков в 6 соток). Выбирается земельные участки с типичными характеристиками – базовый участок, и на основании данных о рыночных ценах, рассчитывается его стоимость); метод единицы сравнения (используется когда земельные участки похожи по характеристикам, но имеют разную площадь. Этот метод характерен для городских земель. В этом случае рассчитывается стоимость единицы сравнения (1 метр в квадрате, 1 га, фронтального метра), который затем корректируется на поправочные коэффициенты).
Метод переноса. Основан на определении соотношений между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней объектов. Базируется на принципе сбалансированности
40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
Особенности применения доходного подхода к оценке земельных участков
Выделяется 2 метода:
Метод капитализации (используется чаще). Расчет осуществляется путем деления годового рентного дохода от земельных участков на соответствующую ставку капитализации. Под годовым рентным доходом в зависимости от целевого назначения и других особенностей земельных участков может понимается: 1)расчетный рентный доход. Для земель сельскохозяйственного назначения; 2) часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на земельные участки в городах; 3) земельная арендная плата, капитализация земельной арендной платы
Метод дисконтирования денежных потоков. Чаще всего применяется для земель добывающей промышленности. Особенность применения – крайне высокая продолжительность прогнозного периода (до 25 лет). Продолжительность прогнозного периода зависит от: 1) доходности эксплуатации месторождения; 2) степени достоверности оценки количества полезных ископаемых; 3) риска разработки.
41. Основные цели оценки предприятия
Оценочная деятельность – деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценочная деятельность в РФ регулируется законом № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме требований этого закона, оценщик должен также следовать стандартам оценки.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут являться:
предприятия;
кредитные учреждения;
собственник;
страховые предприятия;
инвесторы;
государственные органы;
Оценка может проводиться только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию.
Дата оценки - это момент времени, на который выполняется оценка.
Цели оценки могут быть достаточно разнообразными и, как правило, зависят от субъекта оценки.
Субъекты и цели оценки недвижимого имущества:
1)Предприятие как юридическое лицо:
Разработка планов развития предприятия
Выпуск акций
Оценка эффективности менеджмента.
2) Собственник:
Выбор варианта распоряжения собственностью
Обоснование цены купли-продажи объекта или его доли
Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации объекта
3) Кредитные учреждения:
Проверка финансовой дееспособности заемщика
Определение суммы ипотечного кредита
4) Страховые предприятия:
Определение суммы страховых выплат
Установление размера страхового взноса
5) Инвесторы:
Проверка целесообразности инвестиционных вложений
Определения допустимой цены покупки объекта с целью включения его в инвестиционный проект
6) Государственные органы:
Подготовка объекта к приватизации
Определение налогооблагаемой базы
Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
Оценка для судебных целей