- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
45. Сравнительные методы оценки предприятий.
Сравнительный метод к оценке стоимости недвижимости – совокупность методов оценки объекта основ. на сравнении объекта с аналогичными объектами в отношении которых имеются данные о ценах сделок с ними.
Сравнительный метод базируется на след. принципах оценки:
Замещения;
Спроса и предложения;
Вклада.
Оценка стоимости объекта начинается со сбора информации об объектах-аналогах. Объект – аналог должен быть близок к оценив. Объекту по цели использования, местоположению и физическим характеристикам, должен иметь нормальные условия продажи, права собственности характерных для данного рынка.
Информация об объекте-аналоге обязательно должна включать в себя:
стоимость единицы сравнения (1 кв. метра, 1 гектара и т.д.) площади объекта;
дату сделки;
информацию о местонахождении объекта;
условия сделки.
После сбора информации проводится проверка ее достоверности и анализ. Анализ информации направлен на сопоставление объектов- аналогов и оцениваемого объекта для выявления различий между ними. Для корректировки цены объектов-аналогов на выявление различия имеющиеся между оценив. объектом и объектом-аналогом, используется поправки(поправочные коэффициенты).
Выделяют 2 осн. Вида поправок:
Процентные поправки
Стоимостным поправкам (к единицы сравнения, к цене объекта в целом)
“+”:
наиболее точно отражает рыночную стоимость объекта;
не так трудоемок как затратный.
“-”:
Достоверность оценки напрямую зависит от точности исходных данных.
Сложно точно определить поправки, их оценка часто вызывает недоверие у клиента.
Для адекватной оценки стоимости объекта необходима обширная база сравнения, поэтому метод применим только на достаточно развитом рынке недвижимости.
46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.
Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации.
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа.
47. Оценка предприятия методом сделок.
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100% го капитала, либо контрольного пакета акций