56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости

Ипотека представляет собой важнейший экономический и правовой механизм, позволяющий в условиях рыночной экономики эффективно использовать недвижимость и гарантировать права различных субъектов рыночных отношений.

Правовое содержание термина «ипотека» представлено в Федеральном законе №102 ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека, таким образом, является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Особенностью залога недвижимого имущества (по сравнению с движимым) является то, что оно остается у залогодателя в его владении и пользовании. Именно эта особенность ипотеки позволяет ей успешно конкурировать с лизингом недвижимости, арендой недвижимости.

Ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст.З закона № 102 ФЗ)

Предметом ипотеки могут быть:

1. земельные участки;

1. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

2. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

3. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

4. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое при­надлежит залогодателю на праве собственности или на праве хо­зяйственного ведения.

Не может быть предметом ипотеки имущество, изъятое из обо­рота, имущество, на которое в соответствии с федеральным зако­ном не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Исключительно важными принципами ипотеки являются:

конкретность залога, т.е. выделение строго определенного, кон­кретного имущества, являющегося объектом залогового права.

гласность залога, т. е. требование, чтобы обремененность дан­ного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

а) предмет ипотеки (наименование, место нахождения и доста­точное для идентификации этого предмета описание),

б) его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем или в ином, определенном законом порядке, указывается в денежном выражении),

в) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (его сумма, основание возникновения, срок исполнения, стороны договора, дата и место его заключения).

г) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество, зареги­стрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (ст. 10 закона № 102 ФЗ). Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государ­ственной регистрации договора об ипотеке влечет его ничтожность (недействительность). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипоте­кой обязательство, в отношении формы и государственной регист­рации этого договора должны быть соблюдены требования, уста­новленные для договора об ипотеке.

Залог, в том числе залог недвижимости, может возникнуть как на основании договора, так и в силу закона при наступлении ука­занных в нем обстоятельств, если в нем предусмотрено, какое иму­щество и для обеспечения исполнения какого обязательства при­знается находящимся в залоге (п.З ст.334 ГК). Так, ипотека в силу закона возникает при заключении договора купли-продажи недви­жимости с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено дого­вором (ст. 488 ГК), при заключении договора купли-продажи жи­лой площади за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 закона № 102 ФЗ).

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязатель­ству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей сле­дующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипо­теке, без представления других доказательств существования это­го обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обес­печенному ипотекой обязательству и залогодатель.

Система ипотечного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов, таких как субъекты ипотечного кредитования, объекты ипотечного кредитования, обеспечение ипотечного кредитования.