- •1. Понятие недвижимости, его содержание
- •2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- •3. Особенности недвижимости как товара
- •4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •5. Специфика рынока недвижимости
- •6. Функции рынка недвижимости
- •7. Субъекты рынка недвижимости
- •8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- •9.Особенности рынка земельных участков
- •10. Рынок жилья, его современное развитие
- •16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- •17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- •18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- •19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- •21. Виды стоимости недвижимости..
- •25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- •26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- •27.Износ объектов недвижимость.
- •28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- •29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- •30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- •31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- •Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- •33.Основные методы расчета ставки капитализации
- •34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- •35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- •Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- •37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- •38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- •39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- •40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- •41. Основные цели оценки предприятия
- •42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- •43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- •44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- •45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- •46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- •47. Оценка предприятия методом сделок.
- •48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- •49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- •50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- •Метод кумулятивного построения;
- •Метод выделения
- •51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- •52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- •53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- •54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- •56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- •57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- •58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- •59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- •60. Особенности развития ипотеки в России
48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.
Ценовые мультипликаторы подразделяются на интервальные и моментные.
К интервальным мультипликаторам можно отнести:
1. «Цена/прибыль» (самый распространенный)
2. «Цена/денежный поток» (самый распространенный)
3. «Цена/дивидендные выплаты».
4. «Цена/выручка от реализации».
Интервальные мультипликаторы обычно характеризуют результат деятельности предприятия за какой-либо промежуток времени (год, полугодие, квартал, месяц).
К моментным мультипликаторам относят, прежде всего:
1. «Цена/балансовая стоимость».
2. «Цена/ чистая стоимость активов».
Преимуществом моментных мультипликаторов является то, что они позволяют оценивать сравнительным методом предприятия, не приносящие доход. Моментные мультипликаторы характеризуют состояние предприятия на какой-то момент времени.
В процессе оценки целесообразно использовать максимальное число мультипликаторов, поскольку применение их к финансовой базе оцениваемого предприятия приведет к появлению нескольких вариантов стоимости, существенно отличающихся друг от друга, и позволит определить наиболее обоснованную величину стоимости предприятия.
49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
применим для небольших предприятий со стабильным доходом
используется реже, чем метод дисконтирования денежных потоков
Метод прямой капитализации используется
Если имеется достаточное количество данных для оценки дохода
Денежные потоки предприятия стабильны
Оценщик не имеет возможности обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода и выразить их влияние в стоимостном выражении
С=Д/k, где:
С – стоимость предприятия,
Д – выбранный показатель дохода от предприятия за определенный период времени
k – ставка капитализации.
Основные этапы расчета стоимости методом капитализации
1. анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости)
2. выбор величины дохода, который будет капитализирован
3. расчет ставки капитализации
4. определение предварительной величины стоимости
5. проведение поправок на наличие нефункционирующих активов
6. Проведение поправок на характер оцениваемой доли или на недостаток ликвидности
50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
Применяется:
если будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
есть данные, позволяющие обосновать размер денежных потоков;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный объект;
объект недвижимости строится или только что построен и еще не вышел на планируемую мощность.
Определение стоимости объекта начинается с определении продолжительности расчетного периода,кот вкл в себя:
продолжительность функционирования оцениваемого объекта;
требования инвестора к срокам окупаемости и получения дохода;
сроки окупаемости, типичные для сегмента рынка, на котором находится оцениваемый объект;
стабильность экономики.
После определения продолжительности расчетного периода нужно определить поток денежных средств за каждый год (полугодие, квартал, месяц) расчетного периода. Поток денежных средств (денежный поток) - разность между суммами поступлений и выплат денежных средств от объекта недвижимости за определенный период времени.
Для расчета потока денежных средств на последний год расчетного период необходимо сделать расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаток стоимости объекта недвижимости на последний год расчетного периода.
После расчета денежного потока необходимо определить ставку дисконта - %-ая ставка, и пользуется для перерасчета будущих доходов и расходов в единую величину и в текущей стоимости.
3 осн. метода расчета для определения ставки дисконтирования: