10. Право собственности на землю.

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Согласно ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Формы собственности на землю. Часть 2 ст. 9 Конституции РФ гласит, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Право частной собственности на землю.

Пункт 3 статьи 6 ЗК РФ: Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Часть 2 статьи 261 ГК РФ: Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Объектом права частной собственности на землю является, таким образом, непосредственно сама поверхность земли, ее почвенный покров, водные объекты, находящиеся на участке, и произрастающие на нем растения.

Статья 27 ЗК РФ определяет виды земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности, тем самым очерчивая круг объектов права частной собственности. Земельные участки, которые не подлежат приватизации, делятся на две группы: земли, изъятые из оборота, и земли, ограниченные в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);

• зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

• зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

• объектами организаций федеральной службы безопасности;

• объектами организаций органов государственной охраны;

• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

• объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

• воинскими и гражданскими захоронениями;

• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

• из состава земель лесного фонда;

• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

• не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

• предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

• занятые объектами космической инфраструктуры;

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

• в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» указан перечень участков, которые не могут быть приватизированы.

Кроме того, отчуждению не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Не могут быть приватизированы земельные участки в составе земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности в морских, речных портах, аэропортах или отведенных для их развития.

Все остальные земельные участки, которые не включены в указанные перечни, могут находиться в частной собственности граждан и юридических лиц.

Субъекты права частной собственности на землю. Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Часть 1 ст. 36 Конституции РФ закрепляет право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства — субъекты права собственности на землю. Указанные лица, как и российские граждане и юридические лица, могут иметь в собственности землю. До вступления в силу ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица не могли иметь в собственности земельные участки на территории РФ.

Согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ согласно федеральным законам.

Общая характеристика содержания права частной собственности на землю.

Как предусматривает ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Суть правомочия владения заключается в праве собственника фактически (физически) обладать принадлежащим ему земельным участком.

Правомочие пользования состоит в праве извлекать и присваивать полезные свойства земельного участка.

Путем реализации правомочия распоряжения собственник имеет возможность определять юридическую судьбу земельного участка, т. е. продать его, сдать в аренду и т. д.

Согласно ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, подарить, отдать в залог или сдать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Содержание права собственности на земельный участок составляют как права, так и обязанности собственника.

Права собственников земельных участков.

Собственник земельного участка обладает естественными правами на природные объекты, находящиеся на земельном участке. В одних случаях речь идет о праве пользования природным объектом, в других — о праве собственности на соответствующие природные объекты.

Статья 40 ЗК РФ закрепляет право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды.

Закреплено право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пруды и обводненные карьеры. Исходя из смысла п. 3 ст. 261 ГК РФ, собственник имеет право на подземное пространство.

Собственника земельного участка, на котором расположено высотное сооружение, законодатель признает пользователем воздушного пространства.

Обязанности собственников земельных участков.

Обязанность пользоваться земельным участком в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вреда окружающей природной среде, земле как природному объекту, является одной из самых важных.

Собственники обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на их участке. Собственники обязаны осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов.

Важной является обязанность своевременно вносить платежи за земельные участки. Порядок уплаты земельного налога регулируется НК РФ.

Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

На основе анализа норм гражданского и земельного законодательства можно выделить следующие основания приобретения права собственности на земельный участок:

• приобретение права собственности на землю при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке (статья 35 ЗК РФ);

• приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ);

• приватизация находящихся на земельном участке объектов недвижимости;

• приватизация земельных участков собственниками помещений в многоквартирных домах;

• приватизация земельных участков для садоводства, огородничества и дачного хозяйства;

• приобретение права собственности на земельный участок на основании договора о развитии застроенной территории

• предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам (глава 5.1 ЗК РФ)

• приватизация земельных участков землепользователями и землевладельцами (ФЗ о введении в действие ЗК РФ)

• приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

Основания прекращения прав частной собственности на землю:

Четыре основные группы оснований прекращения права собственности:

• добровольная передача права собственности другому лицу;

• добровольный отказ от права собственности;

• гибель или уничтожение имущества;

• принудительное изъятие имущества у собственника;

• наследование вымороченного имущества.

Особое значение имеет вопрос о возможности изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, который не используется в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства.

Реквизиция земельного участка. Порядок реквизиции земельного участка регулируется ст. 51 ЗК РФ.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, имеющих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

Особо отмечается, что реквизицией не является изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.

Конфискация земельного участка. Основанием прекращения права собственности на земельный участок может быть конфискация. Согласно ст. 50 ЗК РФ земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация). Конфискация осуществляется только в судебном порядке (п. 1 ст. 243 ГК РФ).

Право публичной собственности на землю.

Субъекты права публичной собственности на землю.

Субъектами права государственной собственности на землю являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

От имени Российской Федерации и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК РФ)

В соответствии с п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью.

Как предусматривает ст. 215 ГК РФ, имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Субъектами права муниципальной собственности на землю являются органы местного самоуправления.

Объекты права публичной собственности на землю.

Такими объектами признаются земельные участки; земельные участки общего пользования или территории общего назначения; земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, земли, то есть, отдельные категории земель.

Перечень земельных участков, которые находятся в публичной собственности, определен и в ст. 27 ЗК РФ. Речь идет о землях, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), субъектов РФ и муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами (п. 2 ст. 16 ЗК РФ).

Земли лесного фонда – в федеральной собственности; большая часть земель водного фонда – в федеральной собственности.

Итак, объектами права публичной собственности выступают не только земельные участки, но и земли, то есть круг объектов права публичной собственности шире, чем круг объектов права частной собственности.

Основания приобретения и прекращения права публичной собственности на землю.

Статья 17 ЗК РФ: В федеральной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными "законами";

• право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

Статья 18 ЗК РФ. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;

• право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

• которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

Статья 18 ЗК РФ. В муниципальной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

• которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Наиболее распространенными основаниями прекращения права публичной собственности являются предоставление государственных и муниципальных земельных участков в собственность юридическим лицам и гражданам и приватизация земельных участков.

Содержание права публичной собственности на землю.

В ст. 9—11 ЗК РФ говорится о том, что субъекты права публичной собственности управляют и распоряжаются земельными участками, находящимися, соответственно, в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

К субъектам права публичной собственности на земли нельзя прямо применить требование ст. 210 ГК РФ о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, поскольку конкретным выражением этой обязанности применительно к земле являются обязанности собственников, указанные в ст. 42 ЗК РФ.

Субъект права публичной собственности на землю в отличие от частного собственника не вправе запрещать иным лицам пользоваться публичными землями.

Субъект права публичной собственности не обладает правами владения и пользования землями.