4.4. Участники инвестиционно-строительного проекта

Участники проекта (Рroject Stakeholders) - физические лица и организации, непосредственно вовлеченные в проект и заинтересованные в достижении его результатов или интересы которых могут быть затронуты при осуществлении проекта. Существуют две группы участников – основные и возможные.

I. Основными (ключевыми) участниками строительного проекта являются:

- заказчик (Customer, Owner) – будущий владелец и пользователь результатов проекта. В качестве заказчика выступает как физическое, так и юридическое лицо, намеревающееся осуществить строительство или реконструкцию зданий и сооружений либо иной вид строительных работ, для проведения которого требуется разрешение на строительство. К функциям заказчика относят обеспечение разработки проектно-сметной документации, организацию процесса строительства (включая поиск подрядчиков), обеспечение своевременного и непрерывного финансирования, осуществление технического надзора за строительством, организацию приёмки законченных строительством или реконструкцией объектов недвижимости. Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов. Иногда используют английский термин клиент (Client), несколько расширенно трактующий вышеуказанное русское понятие;

- застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию зданий или сооружений. Застройщиком может также выступать орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления. С юридической точки зрения понятие «застройщик» не имеет единого, общепринятого определения;

- инвестор (Investor) - лицо, осуществляющее капитальные вложения в проект с целью получения прибыли в результате реализации проекта. В некоторых случаях обычно инвестор непосредственно не вмешивается в ход строительного процесса и все права по распоряжению финансами передает заказчику. В роли инвестора могут выступать сам заказчик, банки, инвестиционные фонды и т. д.;

- руководитель проекта или управляющий проектом (Рroject Manager) - лицо, полностью или частично несущее ответственность за результаты проекта;

- рабочая группа или команда проекта (Рroject Теат) - совокупность лиц, объединённых для осуществления проекта. Рабочая группа создаётся на период жизненного цикла проекта, её главная задача заключается в координации действий и согласовании интересов всех участников проекта для успешного достижения поставленных целей;

- исполняющая организация (Реrтапепt/Раrепts Оrganisation) ‑ организация, в рамках которой появился проект и в интересах которой он осуществляется. Как правило, в роли исполняющей организации выступает инвестиционно-строительная компания, в которой на постоянной основе работают руководитель проекта и большинство членов рабочей группы;

- застройщик ‑ лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию зданий или сооружений. Застройщиком может также выступать орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления. С юридической точки зрения понятие «застройщик» не имеет единого, общепринятого определения;

- инвестор ‑ лицо, осуществляющее капитальные вложения в проект с целью получения прибыли в результате реализации проекта. Обычно инвестор непосредственно не вмешивается в ход строительного процесса и все права по распоряжению финансами передает заказчику. В роли инвестора могут выступать сам заказчик, банки, инвестиционные фонды и т. д.;

- проектировщик ‑ организация, выполняющая проектные работы. Может привлекать для выполнения части работ других проектировщиков на основании договора субподряда. Несет полную ответственность за качество проектной документации перед заказчиком. При необходимости осуществляет авторский надзор за ходом строительства, то есть контроль правильности реализации строителями решений, отображенных в проектной документации;

- генеральный подрядчик ‑ организация, несущая ответственность на основании договора строительного подряда за выполнение работ по проекту и выполняющая работы своими силами или силами других организаций (субподрядчиков). Является главным исполнителем строительных работ, хотя может и не выполнять работы непосредственно своими силами;

- органы государственной власти и органы муниципального самоуправления ‑ стороны, выдвигающие и поддерживающие экологические, социальные и другие общественные и государственные требования, связанные с реализацией проекта и удовлетворяющие свои интересы путём получения налогов от участников проекта и от последующей эксплуатации результатов проекта;

- потребители ‑ лица, которые будут пользоваться результатами проекта. Может существовать множество уровней потребителей. Иногда под потребителем понимают юридическое лицо, приобретающее результаты проекта, а те лица, которые будут непосредственно использовать продукты проекта, называются пользователями.

Очень часто функции различных участников проекта выполняет одно лицо. Например, застройщик, инвестор, заказчик и генеральный подрядчик могут являться различными подразделениями одной и той же организации инвестиционно-строительного комплекса. Понятия руководителя проекта, рабочей группы и исполняющей организации более характерны для западных стран, в нашей стране заказчик ‑ это исполняющая организация, в состав которой входят сотрудники, выполняющие обязанности руководителя проекта и членов рабочей группы.

II. Возможными участниками строительного проекта могут быть:

- кредитор ‑ лицо, предоставляющее денежные средства для осуществления проекта на возмездной основе на определённых условиях;

- инициатор ‑ автор главной идеи проекта, его предварительного обоснования и предложений по его осуществлению;

- изыскатель ‑ организация, привлекаемая проектировщиком или непосредственно заказчиком для выполнения инженерных изысканий на территории строительства. Обычно изыскания проводят специализированные организации или изыскательские отделы крупных проектных компаний;

- субподрядчик ‑ организация, несущая ответственность за выполнение определённой части строительных работ по проекту перед генподрядчиком;

- поставщик ‑ организация, осуществляющая поставку материалов, конструкций, оборудования на основании договора поставки, заключённого с заказчиком, генподрядчиком или субподрядчиком;

- лицензирующие органы ‑ органы власти, осуществляющие лицензирование в соответствии с законодательством. Лицензированием называются мероприятия, связанные с предоставлением, продлением, приостановлением и аннулированием лицензий специальных разрешений на осуществление некоторых видов деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (следует отметить, что предпринимаются попытки отмены лицензирования деятельности по проектированию и строительству);

- лицензиар ‑ физическое или юридическое лицо - собственник, владелец патента, продающий другому лицу (лицензиату) права на промышленное и коммерческое использование изобретения, пользующегося патентной защитой, в течение определённого времени и за соответствующее вознаграждение;

- консультант ‑ лицо, привлекаемое для оказания консультационных услуг участникам проекта по всем вопросам его осуществления. Для разрешения особо сложных технических вопросов может предусматриваться научное сопровождение проекта силами привлеченной научной организации;

- владелец земельного участка ‑ лицо, владеющее участком земли, вовлеченным в проект. В отличие от застройщика владелец земельного участка не имеет разрешения на строительство.

Пример схемы взаимодействия участников инвестиционного проекта строительства жилого дома представлен на рис. 4. Все участники проекта, кроме органов власти, взаимодействуют на договорной (контрактной) основе.

В настоящем разделе курсового проекта следует рассмотреть состав участников проекта, их роли и взаимосвязи, распределение функций и ответственности.

Рис. 4. Схема взаимодействия участников инвестиционного проекта

на примере строительства жилого дома

В зависимости от типа, вида, масштаба и сложности проекта в его реализации могут принимать участие от одной до нескольких десятков организаций. Задачей студента является определение состава участников и распределение функций. Предполагается, что основные участники проекта уже известны. Для вышеперечисленных участников инвестиционно-строительного проекта объекта недвижимости следует дать их квалификационные характеристики и описать функции, которые они будут исполнять в проекте.

Следует учесть, что не все вышеперечисленные участники могут быть привлечены к работе в данном проекте строительства объекта недвижимости.