4.9. Оценка стоимости инвестиционно-строительного проекта и схема его финансирования

Организация проектного финансирования (Project Financing) являетcя одной из важнейших задач, решение которой обеспечит эффективное осуществление инвестиционного проекта. При этом под финансированием следует понимать обеспечение проекта инвестиционными ресурсами, в состав которых входят денежные средства, а также прочие инвестиции, выражаемые в денежном эквиваленте, в том числе основные и оборотные средства, имущественные права и нематериальные активы, кредиты, займы и залоги, права землепользования и т.д.

Финансирование проекта осуществляется на основе следующих принципов:

• поступления инвестиций должны обеспечивать реализацию работ согласно утвержденному календарному плану и смете проекта при соблюдении временных и финансовых ограничений;

• структура и источники финансирования, а также предусмотренные организационные мероприятия должны приводить к минимизации стоимости проекта и снижению уровня рисков.

Выделяют несколько основных стадий финансирования проекта:

1. Предварительное изучение жизнеспособности проекта.

2. Формирование плана проекта, в том числе раздела финансирования.

3. Организация финансирования проекта, включая сравнение и выбор форм финансирования, определение источников и структуры финансирования проекта.

4. Контроль и регулирование исполнения плана и условий финансирования.

Сметой проекта (Project Estimate) в зарубежной практике принято называть перечень расходов и доходов по проекту, структурированный по разделам и статьям. Степень укрупнения информации в смете и точность оценок стоимости отдельных этапов и комплексов работ зависят от фазы жизненного цикла проекта. Можно отметить, что более правильно для строительных проектов вместо термина «смета» использовать понятие «оценка стоимости».

Пример формирования сметы инвестиционного проекта строительства бизнес-центра представлен в табл. 3.

Таблица 3

Смета (оценка стоимости) инвестиционного проекта строительства

бизнес-центра (составлена в ценах марта 2014 г.)

№ п/п	Наименование статьи	Стоимость, тыс. руб.
1	ЗАТРАТЫ
1.1	Замысел проекта, маркетинг	1 750
1.2	Бизнес-планирование, инвестиции	5250
1.3	Выделение земельного участка	52 500
1.4	Разработка проекта	10 500
1.5	Согласование и экспертиза проекта	3 500
1.6	Выбор подрядчиков и заключение контрактов	1 750
1.7	Подготовка строительной площадки	2 450
1.8	Нулевой цикл	13 650
1.9	Надземная часть здания	39 200
1.10	Инженерные сети и оборудование	12 650
1.11	Отделочные работы	18 900
1.12	Наружные инженерные сети	9 800
1.13	Благоустройство территории	3 850
1.14	Сдача объекта эксплуатацию	3 500
1.15	Заключение договора аренды	1 750
	ИТОГО ЗАТРАТЫ:	181 000
2.	ДОХОДЫ
2.1	Сдача помещений в аренду (5 лет)	315 000
	ИТОГО ДОХОДЫ:	315 000

В отличие от сметы, бюджетом проекта (Ргоject Budget) называется распределение статей расходов и доходов по периодом времени, дополненное строками прибыли (разницы между суммами доходов и расходов) и прибыли нарастающим итогом, также распределенных по периодам времени.

Бюджет финансовых средств на осуществление проекта на этапе планирования формируется на основании следующих данных:

• укрупнённого (стратегического) плана проекта:

• сметы проекта (сводного сметного расчета стоимости строительства):

• калькуляций затрат и доходов;

• принятой структуры проектного финансирования

На основании данных бюджета формируется план вложений капитальных средств, предусматривающий обеспечение положительного баланса на всем протяжении осуществления проекта.

Используя информацию, представленную в бюджете проекта, можно построить совмещённую гистограмму поступлений, затрат и баланса - денежных средств по периодам осуществления проекта.

Бюджетированием (Budgeting) проекта называется совокупность процессов формирования учёта и контроля исполнения бюджетов.

Бюджет проекта является основой для последующего финансового контроля проекта. Данные о фактических затратах и доходах, получаемые в период осуществления проекта, должны структурироваться аналогично плановым показателям.

В течение всего жизненного цикла проекта необходимо контролировать финансирование, сравнивать его с планом и при необходимости вносить поправки и изменения.

Бюджетирование может производиться методами «сверху вниз» или «снизу вверх».

Для успешного планирования проекта необходимо на самых ранних фазах его осуществления ориентировочно определить продолжительности и стоимости отдельных этапов проекта.

Оценка стоимости проекта рассчитывается в табличной форме (табл.4). Величины затрат на концепцию и планирование проекта, а также на продажу квартир определяются в процентном выражении по отношению к стоимости строительно-монтажных работ. Затраты на продажу квартир также можно определить в процентном отношении к стоимости продажи квартир.

Чем более сложное и уникальное строящееся здание, тем большая величина процента принимается.

Таблица 4

Ориентировочные продолжительности и стоимости этапов проекта

Название этапа	Стоимость, %	Продолжительность, мес.
Концепция
Замысел проекта	0,5-1	0,5-3
Маркетинговые исследования	1-1,5	1-4
Разработка бизнес-плана	1-1,5	1-3
Работа с инвесторами	0,5-1	1-2
Планирование
Выделение земельного участка	Зависит от месторасположения	1,5-3
Разработка ПСД	3-7	4-6
Согласования и экспертиза проекта	1,5-2,5	2-3
Получение разрешения на строительство	0,5-1	0,5-1,5
Разработка РД	2-4	6-8
Согласования РД	1-3	1,5-3
Выбор подрядчиков	0,5-1	1-2,5
Заключение контрактов	0,5-1	0,5-1,5
Строительство
Подготовительные работы	3-7	0,5-2
Сдача объекта, включая устранение недоделок	5-8	0,5-2

Себестоимость 1м² строительства определяется на основании открытых средств массовой информации.

Планируемая стоимость выделения земельного участка определяется исходя из месторасположения объекта, на основании открытых средств массовой информации.

Стоимость продажи квартир определяется исходя из месторасположения объекта и класса жилой недвижимости.

Величина затрат на продажу квартир определяется как 3-5 % от общей стоимости продажи квартир.

Стоимость сдачи в аренду помещений коммерческой недвижимости определяется исходя из месторасположения объекта, класса объекта и других факторов.

Величина затрат на сдачу помещений в аренду определяется как 5-7 % от годовой стоимости помещений.

Рассмотрим пример (табл. 5). Пусть стоимость строительно-монтажных работ по возведению жилого дома ровняется 720 000 тыс.руб. (общая площадь здания 30 000 м², удельная себестоимость строительства 1м² – 24000 руб.^.).

Схема финансирования проекта должна предусматривать следующие источники финансирования:

• собственные средства;

• привлечённые средства (инвестиции);

• заёмные средства (кредиты).

Предлагается в схеме финансирования проекта предусмотреть наличие двух-трех кредитов и двух-трех инвесторов, при этом кредиты и собственные средства используются на более ранних этапах реализации проекта, инвестиции могут привлекаться на более поздних стадиях.

Для разработки схемы финансирования необходимо вначале перечислить все направления финансирования, при этом учитывать возможную поэтапную оплату работ подрядчиков:

Допустим, решено привлечь четырех подрядчиков:

• подрядчик А: Нулевой цикл;

• подрядчик Б: Надземная часть здания;

• подрядчик В: Отделочные работы и благоустройство;

• подрядчик Г: Внутренние и наружные инженерные сети и оборудование.

Можно разработать следующие схемы оплаты работ:

• подрядчик А получает аванс 30 % (за пять дней до начала работ) и окончательный платеж 70 % (через пять дней после окончания работ);

• подрядчик Б получает предварительный платёж 40 % (через два месяца после начала работ) и окончательный платёж 60 % (через пять дней после окончания работ);

• подрядчик В получает платёж через пять дней после окончания работ;

• подрядчик Г получает первый платёж через пять дней после окончания работ по устройству внутренних сетей и второй платёж через пять дней после окончания работ по устройству наружных инженерных сетей и оборудования.

Таблица 5

Расчет стоимости этапов инвестиционного проекта

строительства жилого дома (пример)

Название этапа	Процент от стоимости СМР	Стоимость, тыс. руб.	Продолжительность, мес.
Строительно-монтажные работы		720 000	25
Концепция
Замысел проекта	0,7	5 040	2
Маркетинговые исследования	1,3	9 360	2
Разработка бизнес-плана	1,0	7 200	1,5
Работа с инвесторами	0,5	3 600	1,5
Планирование
Выделение земельного участка		100 000	2
Разработка ПСД	5,0	36 000	5
Согласования и экспертиза проекта	2,0	14 400	3
Получение разрешения на строительство	3,0	21 600	6
Разработка РД	2,0	14 400	2
Согласования РД	0,5	3 600	1
Выбор подрядчиков	0,5	3 600	0,5
Заключение контрактов	1,0	7 200	1
Строительство
Подготовительные работы	5,0	36 000	1
Сдача объекта, включая устранение недоделок	5,0	36 000	1
Продажа
Стоимость продажи квартир		1 800 000
Затраты на рекламу и продажу	4,0	72 000	6
ИТОГО
Затраты		1 018 000
Поступления		1 728 000

Схемы платежей определяются условиями договоров строительного подряда.

Каждый платёж должен иметь свой источник, если один источник имеет несколько направлений вложения денежных средств, то необходимо предусмотреть несколько платежей.

Пример разработки схемы финансирования показан на рис. 9.

Возврат заёмных средств осуществляется за счёт выручки от продажи квартир. Определить сроки возврата кредитов и величины процентов за использование кредитов возможно только после формирования укрупнённого календарного плана реализации проекта.