5.2. Показатели оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов
Все показатели эффективности инвестиционно-строительных проектов подразделяются на две группы: не учитывающие дисконтирование и основанные на учёте дисконтирования (рис. 14).
Основными показателями эффективности инвестиционных проектов является:
чистый доход;
чистый дисконтированный доход;
внутренняя норма доходности;
потребность в дополнительном финансировании (стоимость проекта, капитал риска);
потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования;
индексы доходности затрат и инвестиций;
индексы дисконтированных затрат и инвестиций;
срок окупаемости;
срок окупаемости с учётом дисконтирования;
показатели финансового состояния предприятия.
Рис. 14. Классификация показателей оценки эффективности
инвестиционных проектов
Чистым доходом (ЧД) называется накопленной сальдо денежного потока за весь расчётный период:
ЧД=
.
Чистым дисконтированным доходом (ЧДД) (Net Present Value, NPV) называется накопленное сальдо денежного потока за весь расчётный период с учётом дисконтирования (дисконтирования накопленное сальдо):
ЧД
ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами соответственно без учёта и с учётом неравноценности эффектов, относящихся к различным моментам времени. Параметр ЧДД считается важнейшим показателем эффективности инвестиционного проекта.
Разность ЧД – ЧДД называют дисконтом проекта.
Проект считается эффективным, если его ЧДД положителен, при сравнении разных вариантов проекта предпочтение отдаётся проекту с большим значением ЧДД.
Внутренней нормой доходности (ВНД) (Internal Rate of Return, IRR) называется положительная величина, если при норме дисконта, равной данной величине (Е=ЕВ), ЧДД проекта обращается в ноль. Для оценки эффективности проекта значение ВНД сравнивается с нормой дисконта Е. Инвестиционные проекты, у которых ВНД>Е, имеют положительный ЧДД и являются эффективными. Инвестиционные проекты, у которых ВНД<E, имеют отрицательный ЧДД и признаются неэффективными.
Сроком окупаемости проекта («простым» сроком окупаемости) называется продолжительность периода от начала проекта до момента окупаемости.
Моментом окупаемости называется наиболее ранний момент времени в расчётном периоде, после которого текущий ЧД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Сроком окупаемости проекта с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начала до момента окупаемости с учётом дисконтирования. Моментом окупаемости с учётом дисконтирования называется наиболее ранний момент времени в расчётном периоде, после которого текущий ЧДД становится и в дальнейшем остаётся неотрицательным.
Потребность в дополнительном финансировании (ПФ) – максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Показатель ПФ характеризует минимальный объем внешнего финансирования проекта, который необходим для обеспечения его финансовой реализуемости.
Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования (ДПФ) – максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Показатель ДПФ характеризует минимальный дисконтный объем внешнего финансирования проекта, который необходим для обеспечения его финансовой реализуемости.
Индексы доходности характеризуют относительную эффективность проекта по отношению к вложенным в него средствам. При оценке эффективности используются следующие разновидности данного показателя:
индекс доходности затрат – отношение суммы накопленных поступлений к сумме накопленных платежей;
индекс доходности дисконтированных затрат – отношение суммы дисконтированных накопленных поступлений к сумме дисконтированных накопленных платежей;
индекс доходности инвестиций (ИД) – отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиций деятельности. ИД равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;
индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) – отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному объему инвестиций.
Если ЧДД денежного потока положителен, то величины индексов доходности затрат и инвестиций будут более единицы (проект эффективен), и, наоборот, если ЧДД денежного потока является отрицательной величиной, то величины индексов доходности и затрат будут менее единицы (проект неэффективен).
Для выбора варианта осуществления проекта по показателю ЧДД на основе укрупнённого календарного плана следует распечатать отчёт «О движении денежных средств» (меню «Отчёт», команда «Отчёты», группа «Настраиваемые»). Перед печатью отчёта необходимо в настройках (кнопки «Изменить») поставить единицы измерения времени – месяцы (вместо недель), а также установить удобный и наглядный формат отображения шкалы времени – месяцы (вместо недель), а также установить удобный и наглядный формат отображения шкалы времени.
Отчёт о движении денежных средств покажет величины сальдо потока в каждый расчётный период. Однако следует проверить финансовую реализуемость проекта, рассчитав величины накопленного денежного потока в каждый период времени и убедившись в их положительности.
Обеспечение финансовой реализуемости проекта по каждому шагу расчёта удобно показывать в табличной форме (табл. 9).
Таблица 9
Финансовая реализуемость проекта
Год |
Месяц |
Шаг расчета |
Приток, тыс. р. |
Отток, тыс. р. |
Сальдо, тыс. р. |
Накопление сальдо, тыс. р. |
|
2014 |
февр |
0 |
25 200 |
0 |
25 200 |
25 200 |
|
|
март |
1 |
0 |
3 240 |
-3 240 |
21 960 |
|
|
апр |
2 |
0 |
8 376 |
-8 376 |
13 584 |
|
|
май |
3 |
0 |
9 984 |
-9 984 |
3 600 |
|
Окончание табл. 9 |
|||||||
Год |
Месяц |
Шаг расчета |
Приток, тыс. р. |
Отток, тыс. р. |
Сальдо, тыс. р. |
Накопление сальдо, тыс. р. |
|
|
июнь |
4 |
100 000 |
8 600 |
91 400 |
95 000 |
|
|
июль |
5 |
0 |
57 500 |
-57 500 |
37 500 |
|
|
авг |
6 |
57 600 |
39 660 |
-39 660 |
55 440 |
|
|
сен |
7 |
0 |
7 920 |
-7 920 |
47 520 |
|
|
акт |
8 |
0 |
7 920 |
-7 920 |
39 600 |
|
|
ноя |
9 |
0 |
7 560 |
-7 560 |
32 040 |
|
|
дек |
10 |
0 |
8 280 |
-8 280 |
23 760 |
|
2015 |
янв |
11 |
43 200 |
11 160 |
32 040 |
55 800 |
|
|
февр |
12 |
0 |
12 900 |
-12 900 |
42 900 |
|
|
март |
13 |
0 |
9 660 |
-9 660 |
33 240 |
|
|
апр |
14 |
0 |
11 640 |
-11 640 |
21 600 |
|
|
май |
15 |
36 000 |
3 780 |
32 220 |
53 820 |
|
|
июнь |
16 |
24 000 |
64 500 |
-40 500 |
13 320 |
|
|
июль |
17 |
0 |
7 920 |
-7 920 |
5 400 |
|
|
авг |
18 |
56 000 |
61 400 |
-5 400 |
0 |
|
|
сен |
19 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
окт |
20 |
104 000 |
104 000 |
0 |
0 |
|
|
ноя |
21 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
дек |
22 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
2016 |
янв |
23 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
февр |
24 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
март |
25 |
84 000 |
0 |
84 000 |
84 000 |
|
|
апр |
26 |
156 000 |
167 300 |
-11 300 |
72 700 |
|
|
май |
27 |
508 000 |
38 168 |
469 832 |
542 532 |
|
|
июнь |
28 |
862 000 |
229 067 |
632 933 |
1 175 465 |
|
|
июль |
29 |
398 000 |
227 633 |
170 367 |
1 345 832 |
|
|
авг |
30 |
414 000 |
25 800 |
388 200 |
1 734 032 |
|
|
сен |
31 |
234 000 |
10 600 |
223 400 |
1 975 432 |
|
Расчёты, приведенные в табл. 9, доказывают финансовую реализуемость проекта, т.к. на каждом шаге расчёта величина накопленного денежного потока неотрицательна.
Расчёт параметров эффективности инвестиционного проекта производится в соответствии с положениями [25].
Расчёт параметров эффективности ведется в табличной форме (табл. 10).
Исходными для расчёта параметров эффективности строительного проекта являются следующие данные:
• доходы Дt – от продажи квартир или сдачи в аренду площадей коммерческой недвижимости, тыс.р. (столбец 4 табл. 9);
• капитальные вложения КВt – затраты на концепцию, проектирование, строительство, оплату договоров подряда, тыс.р. (столбец 5 табл. 9);
• операционные и финансовые затраты О,ФЗt – затраты на рекламу, продажу квартир или сдачу в аренду площадей коммерческой недвижимости, затраты на обслуживание кредитов (не возврат кредитов, а плата процентов по кредитам), тыс.р. (столбец 6 табл. 9);
• норма дисконта Е – определяется в соответствии данных [20], %.
В курсовом проекте должны быть определены следующие параметры:
• чистый доход (больше нуля);
• чистый дисконтированный доход (больше нуля, но ниже чистого дохода);
• индекс доходности затрат (больше единицы);
• индекс доходности дисконтированных затрат (больше единицы, но меньше индекса доходности затрат);
• внутренняя норма доходности, в процентах (больше принятой нормы дисконта);
• срок окупаемости;
• срок окупаемости с учетом дисконтирования (выше, чем срок окупаемости).
В нашем примере получены следующие значения показателей эффективности инвестиционного проекта:
• чистый доход ЧД = 1 800 000 – 126 568 = 943 432 тыс. р.;
• чистый дисконтированный доход
ЧДД = 1 088 638 – 746 449,7 = 342 188,3 тыс. р.;
• индекс доходности затрат
ИДЗ = (1 800 000 – 126 568) /1 018 000 = 1,643;
• индекс доходности дисконтированных затрат
ИДДЗ = 1 088 638 / 746 449,7 = 1,458;
• внутренняя норма доходности ВНД = 64,3% (определяется подбором);
• срок окупаемости Ток = 28,7мес.;
• срок окупаемости с учетом дисконтирования Ток. диск = 29,7 мес.
Таблица 10
Расчет параметров эффективности инвестиционно-строительного проекта
-
Год
Месяц
Шаг расчета
Дt,
тыс. р.
КВt,
тыс. р.
О,ФЗt, тыс. р.
К-т
диск
Диск.
Дt,
тыс. р.
Диск. КВt,
тыс. р.
Сальдо, тыс. р.
Накопл. сальдо, тыс. р.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
2014
=(4-6)*7
=5*7
=8-9
Март
1
3240
0,985
3192,1
-3192,1
-3192,1
Апрель
2
8376
0,971
8130,3
-8130,3
-11322,4
Май
3
9984
0,956
9547,9
-9547,9
-20870,2
Июнь
4
8600
0,942
8102,8
-8102,8
-28973,0
Июль
5
57500
0,928
53375,0
-53375,0
-82348,0
Август
6
39660
0,915
36270,7
-36270,7
-118618,7
Сентябрь
7
7920
0,901
7136,1
-7136,1
-125754,9
Октябрь
8
7920
0,888
7030,7
-7030,7
-132785,6
Ноябрь
9
7560
0,875
6611,9
-6611,9
-139397,5
Декабрь
10
8280
0,862
7134,6
-7134,6
-146532,1
2015
Январь
11
11160
0,849
9474,1
-9474,1
-156006,2
Февраль
12
12900
0,836
10789,4
-10789,4
-166795,6
Март
13
9660
0,824
7960,1
-7960,1
-174755,7
Апрель
14
11640
0,812
9449,9
-9449,9
-184205,6
Май
15
3780
0,800
30234,
-30234,
-187229.0
Июнь
16
64500
0,788
50828,0
-50828,0
-238057,0
Июль
17
7920
0,776
6149,0
-6149,0
-244206,0
Окончание табл. 10
Год
Месяц
Шаг расчета
Дt,
тыс. р.
КВt,
тыс. р.
О,ФЗt, тыс. р.
К-т
диск
Диск.Дt,тыс. р.
Диск.
КВt,
тыс. р.
Сальдо, тыс. р.
Накопл. сальдо, тыс. р.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Август
18
61400
0,765
46965,6
-46965,6
-291171,6
Сентябрь
19
0
0,754
0,0
0,0
-291171,6
Октябрь
20
104000
0,742
77216,9
-77216,9
-368388,5
Ноябрь
21
0
0,731
0,0
0,0
-368388,5
Декабрь
22
0
0,721
0,0
0,0
-368388,5
2016
Январь
23
0
0,710
0,0
0,0
-368388,5
Февраль
24
0
0,700
0,0
0,0
-368388,5
Март
25
0
0,689
0,0
0,0
-368388,5
Апрель
26
156000
11300
0,679
-7672,9
105927,1
-113600,1
-481988,6
Май
27
378000
0
38168
0,669
227342,8
0,0
227342,8
-254645,8
Июнь
28
396000
205400
23667
0,659
245404,4
135379,0
110025,4
-144620,4
Июль
29
398000
210600
17033
0,649
234397,1
136755,0
97642,1
-469783
Август
30
414000
0
25800
0,640
248355,8
0,0
248355,8
201377,5
Сентябрь
31
234000
0
10600
0,630
140810,8
0,0
140810,8
342188,3
СУММА
1 800 000
1 018 000
126 568
1 088 638
746 449,7
342 188,3
