3. Исходные данные для выполнения курсового проекта

В качестве исходных данных для курсового проектирования выступают сведения об объемно-планировочных и конструктивных характеристиках объекта недвижимости, а также об условиях его строительства. В виде исключения (по согласованию с преподавателем) в качестве исходных данных могут приниматься данные, полученные студентами при выполнении курсового проекта по дисциплинам «Организация строительного производства» и «Технология строительного производства», или реальные данные по строительным объектам, полученные, например, при прохождении производственной практики.

Таким образом, каждому студенту выдаётся заполненный и подписанный преподавателем индивидуальный бланк задания, в котором указаны следующие исходные данные:

1. Тип строящегося объекта: жилой дом, жилой малоэтажный комплекс, гостиница, бизнес-центр или торговый (торгово-развлекательный) центр.

2. Характеристика объекта: количество зданий в комплексе, секционность, этажность, количество квартир.

3. Основные конструктивные характеристики объекта: конструктивная схема, тип и материал фундаментов, материал стен и перекрытий, тип и состав кровли и т.д.

4. Местоположение объекта строительства: название города и района.

Все разделы курсового проекта выполняются на основе одних и тех же исходных данных и должны быть увязаны между собой. Образец заполненного бланка на выполнение курсового проекта представлен в прил. 2.

4. Управление инвестиционно-строительным проектом

4.1. Предметная область (содержание) инвестиционно-строительного проекта

Под содержанием, или предметной областью, проекта (Project Scope) можно понимать два разных значения:

• содержание результата проекта, т.е. совокупность характеристик продуктов и услуг, производство (оказание) которых должно быть обеспечено в результате завершения проекта;

• содержание самого проекта, т.е. совокупность работ, которые должны быть выполнены для получения продукта или услуги с заданными свойствами и параметрами.

Выполнение содержания проекта измеряется относительно плана проекта, в то время как выполнение содержания продукта - относительно требований к продукту. Оба типа управления содержанием (проекта и продукта) должны быть тесно взаимосвязаны, обеспечивая тем самым создание требуемого продукта или услуги посредством эффективного осуществления проекта.

Управление содержанием непосредственно связано с определением и контролем всех элементов, которые должны или не должны включаться в проект. Важно обозначить цели, результаты, стратегию и критерии успешности проекта.

Задачи, поставленные при осуществлении проекта, а также основные условия его выполнения, принято называть определением проекта (Project Definition). Определение проекта должно быть оформлено в виде документа, представляющего следующую информацию: цели и результаты проекта, потребность в продукте проекта, номенклатура работ, сроки и технология их выполнения, потребности в ресурсах (в том числе во внешних работниках и организациях), оценка стоимости, необходимость соответствия требованиям определённых стандартов и норм.

Как правило, в результате определения строительного проекта должны быть выявлены следующие данные:

• содержание работ - номенклатура работ, их взаимная последовательность, основные ключевые события, способствующие контролю хода выполнения проекта;

• продолжительность и сроки осуществления проекта;

• трудовые, материальные, финансовые и прочие ресурсы, требуемые для выполнения проекта;

• определение конкретных исполнителей и оценка трудоёмкости работ - один из основных факторов успешного планирования проекта. Нужно учесть время простоев, выходные и праздничные дни, а также определить параметры рабочего дня и рабочей недели для исполнителей;

• стоимость проекта;

• распределение капитальных вложений во времени.

Определение проекта является первым шагом в управлении проектом.

Целями проекта (Project Objectives) называют желаемые результаты, достигаемые в результате успешного осуществления проекта при заданных условиях его выполнения.

Наличие чётко поставленных целей является одним из основных признаков проекта; если нет целей, нельзя говорить о наличии проекта. Проект завершается либо при достижении всех поставленных целей, либо при намеренном отказе от их достижения.

Цели проекта учитывают весь спектр основных вопросов, связанных с проектом: технические, финансовые и организационные факторы, проблемы качества, безопасности, вопросы использования трудовых ресурсов, поставок, применения информационных технологий и т. д.

При формировании целей проекта необходимо не только задать желаемый результат деятельности, но и чётко определить качественные и количественные характеристики этого результата, (как должен выглядеть результат), время его достижения (продолжительность и сроки), уровень затрат ресурсов (трудоёмкость, финансовые затраты), а также требования и ограничения, учитываемые при реализации проекта (условия осуществления проекта).

Для каждого проекта может быть построено множество взаимосвязанных целей, которые должны быть чётко определены, т. е. цели должны иметь ясный смысл, результаты, получаемые при их достижении, должны быть измеримы, а заданные ограничения и требования - выполнимы. При управлении проектом область допустимых значений обычно ограничивается временем, стоимостью, ресурсами и требуемым качеством получаемых результатов. Генеральную цель проекта, чётко выражающую причину его инициации, принято называть миссией проекта.

В ходе осуществления проекта под воздействием изменений в его окружении или в зависимости от его развития и получаемых промежуточных результатов, цели проекта могут корректироваться, поэтому целеполагание нужно рассматривать в качестве непрерывного процесса, в котором анализируются сложившаяся ситуация, тенденции и при необходимости осуществляется изменение целей.

Задание целей проекта равнозначно определению проекта и составляет важный этап в разработке концепции проекта. После формулирования целей проекта можно приступить к поиску и оценке альтернативных способов их достижения.

Результатом проекта (Project Deliverable) называется любой измеримый, материальный, определённый объект, который должен быть получен при завершении проекта или его отдельного этапа.

Результатом проекта обычно является продукт (услуга), который, тем не менее, может включать в себя дополнительные взаимосвязанные между собой элементы, каждый из которых имеет самостоятельное содержание. Например, новый жилой комплекс может включать в себя три отдельно стоящих жилых дома, паркинг, благоустроенную территорию.

Стратегия проекта (Project Strategy) определяет направления и основные принципы осуществления проекта и характеризуется набором качественных и количественных показателей, по которым оценивается выполнение проекта. Стратегия фиксирует результаты проекта и процессы, которые необходимо выполнить для достижения всей совокупности поставленных целей.

Стратегия проекта носит комплексный характер, должна разрабатываться на самых ранних этапах проекта и охватывать все основные факторы его выполнения. По мере разработки проекта стратегию соответствующим образом необходимо обновлять или пересматривать.

Критерии успешности проекта (Project Success and Failure Criteria) представляют собой совокупность показателей, позволяющих судить о степени достижения целей проекта. Главным требованиям к критериям является их однозначное и ясное определение.

Выделяют несколько типов критериев успешности проекта:

• традиционные («проект выполнен в рамках выделенных времени и бюджета и в соответствии с требованиями к качеству и к результатам»);

• специфические, поставленные инвестиционно-строительной организацией или заказчиком;

• экономические - достижение выгоды для участников проекта.

Фактор, значительно влияющий на достижение успеха проекта, принято называть критическим фактором успешности (Critical Success Factor).

Критерии успешности взаимосвязаны между собой, однако обладают потенциальной независимостью и могут изменяться с течением времени. При этом отклонение от поставленных на этапе инициирования целей проекта не всегда будет означать неудачу в выполнении проекта.

Реализация проекта может быть признана успешной в случае достижения одного из следующих факторов:

• обеспечения требуемой функциональности объекта;

• выполнения требований заказчика;

• получения экономической выгоды для подрядчика;

• удовлетворения потребностей всех участников проекта;

• достижения предварительно поставленных целей.

С другой стороны, осуществление проекта может считаться неудачным при превышении бюджета или времени, несоответствии продукта требованиям по качеству, неудовлетворении предъявляемых требований по функциональности и т.д.

На успешность реализации проекта могут критически влиять квалификация сотрудников, задействованных в проекте - восприятие проекта обществом, мотивация работы, стиль управления и другие факторы.

С описания предметной области (содержания) инвестиционно-строительного проекта начинается пояснительная записка.

Необходимо включить краткие сведения о рассматриваемом объекте строительства, характеризующие предметную область проекта, а именно:

• наименование объекта, его назначение;

• месторасположение объекта, его анализ и оценка;

• объёмно-планировочные параметры объекта (этажность, количество секций, размеры, площадь, количество квартир и т.д.);

• конструктивные особенности объекта (материал стен и перекрытий, тип фундаментов, кровли и т.д.);

• квартирография (для жилой недвижимости) или спецификация помещений (для коммерческой недвижимости);

• прочие сведения.

Кроме того, в начале пояснительной записки необходимо привести основные параметры строительного проекта, которые будут получены по завершении курсового проектирования, а именно:

• продолжительность строительства, в том числе продолжительность строительно-монтажных работ;

• стоимость проекта, в том числе стоимость строительно-монтажных работ;

• параметры эффективности проекта - чистый дисконтированный доход, индекс доходности, внутренняя норма доходности и период окупаемости.