6. Стоимость бизнеса.

Оценка стоимости бизнеса– это процесс определения его стоимости как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Он включает:

• обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов – оценка имущества предприятия;

• обоснованную оценку текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

Оценку имущества действующего предприятия осуществляет оценщик – независимый специалист по оценке собственности, который действует на основании Единых стандартов профессиональной оценки, определяющих следующие принципы ее проведения:

1. принцип наилучшего использования предполагает оптимальную увязку характеристик самого объекта с внешними условиями, то есть юридически разрешенный способ его эксплуатации, при котором достигается самая высокая стоимость объекта на дату оценки;

2. принцип замещения – это метод сравнимых продаж в равной степени привлекательного имущества;

3. принцип изменений – состоит в том, что социальные, политические и другие изменения, происходящие в мете нахождения имущества, влияют на стоимость;

4. принцип будущих преимуществ подразумевает, что стоимость объекта – это текущая стоимость прав на получение будущих преимуществ.

5. принцип спроса и предложения показывает, что на стоимость объекта влияет объем спроса и объем предложения на данный товар на рынке;

6. принцип вклада – определяется вкладом, который каждый элемент вносит \в общую стоимость объекта;

7. принцип предельной полезности заключается в том, что до определенного момента затраты на улучшение объекта будут расти медленнее стоимости самого объекта, после этого предела наоборот, быстрее;

8. принцип сбалансированности подразумевает, что стоимость создается и поддерживается достаточной сбалансированностью между элементами имущества, то есть они должны быть гармоничными

9. принцип соответствия – подразумевает, что однородность объектов поддерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует что стоимость объекта не опуститься ниже его.

Существуют три различных подхода к оценке недвижимости, представленные в экономической науке и используемые в хозяйственной практике: доходный, рыночный, Затратный.

В соответствии с доходным подходом стоимость объекта оценивается на основе его способности приносить доход. Доходный метод, раскрывается в экономической теории и экономике и редко используется в практике. Суть его состоит в расчете потенциальных прибылей, генерируемых объектом оценки на протяжении определенного промежутка времени. При расчете потенциальных прибылей принимают во внимание: существование нескольких вариантов использования недвиждимости с различной структурой генерируемых ими денежных потоков; временную стоимость денег и риски; цели использования объекта имущества и его значение.

Рыночный метод подразумевает прямое сравнение продаж, при котором стоимость объекта оценивается на основе прошлых цен продаж сравнимых объектов. Рыночный метод, в отличие от доходного широко используется в хозяйственной практике при определении реальной стоимости оцениваемого имущества для его продажи, обмена, дарения и др. Актов перехода прав собственности на него. Этот метод подразумевает:

• существование и высокую ликвидность рынка аналогичных объектов имущества и доступность информации о цене сделок на нем;

• наличие специалистов, обладающих эмпирическим опытом, осуществляющих оценочную деятельность;

• существование определенных подходов к оценке объектов имущества данного рода (алгоритмов, формул, коэффициентов, оценочных таблиц).

Затратный метод рассматривает стоимость объекта как сумму расходов по его восстановлению в первоначальном виде за вычетом накопленного износа. Затратный метод используется в основном хозяйствующими субъектами для оценки стоимости принадлежащего им имущества. Подразумевает исчисление: затрат, связанных с приобретением и вводом в эксплуатацию и поддержанием состояния имущества, а также в случае продажи – дополнительных затрат, связанных с реализацией объекта имущества и доходов, полученных от использования имущества или начисленной на него амортизации.

В реальной практике цена объекта недвижимости будет определяться:

• для внешних целей – рыночным методом или затратным;

• для внутренних целей (затратным или доходным методом).

Каждый из трех подходов опирается на собственные приемы и методы. Какой из них использовать для оценки конкретного объекта, зависит от характеристик объекта, а также от объема и надежности имеющихся данных. Итоговая оценка стоимости не является средней арифметической результатов трех подходов к оценке.

Важность каждого из подходов определяется видом оцениваемого имущества, назначением оценки, а также тем, насколько глубоко данный подход подкрепляется фактическими данными.

Оценщик вправе вообще абстрагироваться от результатов одного (или даже двух подходов, при условии, что в отчете даны соответствующие разъяснения.