3 Управление земельными ресурсами в Нижегородской области

3.1 Ведение единого государственного реестра недвижимости в Нижегородской области

Данные Единого государственного реестра недвижимости необходимы при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решении земельных споров, изъятии и предоставлении земель, оценке земель, определении размера платы за землю, налогообложении земли и объектов недвижимости, планировании использования (зонировании) земель, проведении землеустройства, осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель, принятии управленческих и иных решений, защите прав юридических лиц и граждан на землю, признании государством факта существования или прекращения существования объекта учета, информационном обеспечении гражданского оборота земли.

Использование данных кадастра и мониторинга способствует улучшению управления финансовыми активами; передаче объектов недвижимости в собственность; получению кредитов; улучшению экологической, экономической, демографической и социальной ситуации; управлению развитием территорий; планированию и организации различных мероприятий по улучшению использования земельного фонда; оценке воздействия на окружающую среду; проведению сделок с недвижимостью и формированию земельного оборота; обеспечению контроля за достоверностью статистических данных; проведению территориально – пространственного планирования; формированию рынка ценных бумаг; информированию населения; определению месторасположения объектов недвижимости; эффективному использованию и охране земельных участков и др.

В нашей работе мы будем рассматривать использование земельно-кадастровых данных, а также данных мониторинга и оценки земель в управлении земельными ресурсами.

Одним из природных ресурсов, является земля. Основная информация о земле содержится в ЕГРН.

Ранее Нормативными правовыми актами, на основании которых осуществлялся кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении объектов недвижимого имущества, являлись два федеральных закона – Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре недвижимости) и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). В соответствии с этими законами кадастровый учет недвижимости осуществлялся путем внесения сведений об объектах недвижимого имущества в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН), а государственная регистрация прав и ограничений (обременений) в отношении объектов недвижимого имущества осуществлялась путем внесения сведений о правах и ограничения (обременениях) в отношении объектов недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Однако в сфере регистрации недвижимости произошли ощутимые изменения. Так, с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон). Кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее объединены в единую систему учета и регистрации.

Итак, в соответствии с новым Законом сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), который объединяет сведения, содержащиеся в ГКН и ЕГРП. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В ЕГРН вошли, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений на недвижимое имущество (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ.

Ведется ЕГРН в электронном виде. Исключение составят реестровые дела. В них на бумажном носителе хранятся оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах государственной власти, органах местного самоуправления и архивах.

Ранее, ГКН и ЕГРП велись на электронных и бумажных носителях, причем, последние имели приоритет.

Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы (далее – Росреестр).

Ранее, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлял Росреестр, а кадастровый учет – подведомственная ему Федеральная кадастровая палата Росреестра.

Согласно новому Закону если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и государственная регистрация прав будут осуществляться одновременно. Исключения составят ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной государственной регистрации и наоборот. В настоящее время одновременное осуществление учета и государственной регистрации не предусмотрено.

Учет и государственная регистрация будут проводиться одновременно в следующих случаях:

• создание объекта недвижимости (за исключением ситуаций, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной государственной регистрации прав);

• образование объекта недвижимости (кроме случая изъятия земельного участка или расположенной на нем недвижимости для государственных и муниципальных нужд);

• прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;

• образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие государственной регистрации.

Законом установлены случаи, когда права на объекты недвижимости, сведения о которых имеются в ЕГРН, будут регистрироваться без проведения одновременного кадастрового учета. К их числу относятся, например, государственная регистрация перехода права собственности, подтверждение ранее возникших прав.

В Законе также определены исключительные ситуации, при которых кадастровый учет осуществляется без одновременного проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Такое проведение учета возможно, в частности, в следующих случаях:

• создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, местного самоуправления или корпорацией «Росатом» в порядке межведомственного взаимодействия;

• прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;

• изменение основных характеристик объекта.

В новом Законе установлен перечень лиц, по заявлениям которых учитываются объекты недвижимости и регистрируются права на них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводится учет и государственная регистрация – одновременно или раздельно.

Так, согласно положениям закона, заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:

• собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, – при одновременном осуществлении учета и государственной регистрации;

• орган государственной власти, местного самоуправления.

Заявление о кадастровом учете или государственной регистрации и необходимые документы, можно представить:

• в бумажном виде – лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном приеме) или по почте (в Росреестр);

• в форме электронных документов – через единый портал государственных услуг или официальный сайт Росреестра.

Новеллой в Законе является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ.

Согласно новому Закону Росреестр самостоятельно запрашивает учредительные документы юридического лица, обратившегося за учетом объекта и государственной регистрацией прав на него. Организация вправе подать такие документы по собственной инициативе.

В Законе общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав сокращен.

При подаче документов в Росреестр он составит:

• 5 рабочих дней – для кадастрового учета;

• 10 рабочих дней – в случае одновременного проведения учета и государственной регистрации;

• 7 рабочих дней – для государственной регистрации прав.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

В предыдущей редакции общий срок осуществления как учета объекта недвижимости в кадастре, так и государственной регистрации прав на него составлял 10 рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учета и государственной регистрации срок государственной регистрации прав исчислялся со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, т.е. максимальный срок составлял 20 рабочих дней.

Новым Законом сохранен только срок (5 рабочих дней), установленный для государственной регистрации ипотеки жилых помещений.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация прав на недвижимое имущество), по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:

• государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

• ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем;

• государственный кадастровый учет недвижимого имущества;

• ведение государственного реестра кадастровых инженеров, а также реестра государственных регистраторов прав;

• государственный надзор за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, и т.д.

Общая численность сотрудников, осуществлявших в 2019 г. прием документов от заявителей, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков и предоставления сведений о земельных участках составляла 124 человека. Кроме того, прием осуществлялся сотрудниками МФЦ, расположенных во всех административных районах области. Подготовку сведений государственного кадастра недвижимости осуществляли 45 сотрудников.

Прием заявителей осуществлялся 5 дней в неделю (с понедельника по пятницу 8 часов в день). Прием одного заявителя, обратившегося с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении земельных участков, составил в среднем 16 мин (минимально 15, максимально 20 мин), прием запроса о предоставлении сведений ЕГРН в отношении земельных участков составлял в среднем 11 мин (от 7 до 13 мин).

Основными показателями деятельности Управления Росреестра являются количество поданных и принятых заявлений на государственный кадастровый учете и регистрацию прав, количество приостановлений и отказов, а также нагрузка на одного регистратора в день.

Максимальное время на обработку обращений по заявлениям о постановке на государственный кадастровый учет, о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости составляет 180 мин., минимальное 30 мин. Время на обработку обращений по запросам о предоставлении сведений ЕГРН в форме кадастровой выписки об объекте недвижимости, кадастрового паспорта объекта недвижимости, кадастрового плана территории составляет 30 мин., минимальное 10 мин.

Основные показатели деятельности Управления Росреестра по Нижегородской области приведены в таблице 4.

Для наглядного отображения представленных сведений рассмотрим каждый вид процедуры отдельно по средствам таблицы и диаграммы.

Росреестром в 2019 г. было принято 34760 заявок для осуществления кадастрового учета. Из данного количества заявлений, принято решений о приостановлении – 6098, отказ – 2798 в осуществлении государственного кадастрового учета (таблица 4).

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Таблица 4 – Основные показатели деятельности филиала

	Кадастровый учет					Регистрация прав					Кадастровый учет и регистрация прав
Год	Принято решение об осуществлении КУ	Приостановление	Отказ	Возвращены документы без рассмотрения	Всего	Принято решение об осуществлении КУ	Приостановление	Отказ	Возвращены документы без рассмотрения	Всего		Принято решение об осуществлении КУ	Приостановление	Отказ	Возвращены документы без рассмотрения	Всего
2019	25332	6098	2798	532	34760	142979	7956	978	1208	153121		9378	2107	137	154	11776

Рисунок 8 – Распределение решений органа кадастрового учета в %

На основании рисунка 8, можно сделать вывод не только о количественном, но и о процентном соотношении распределения решений. При осуществлении только лишь кадастрового учета без одновременной регистрации прав процентное соотношение принятых решений составляет 72,9%, из того можно сделать вывод, что предоставленный пакет документов не содержит ошибок и срок проведения регистрации объекта недвижимости не увеличивается, что не создает дополнительных нагрузок на работников Росреестра, которые вынуждены перепроверять пакет документов в которых была обнаружена ошибка, либо не соответствие. При этом приостановление занимает лишь 17,5%. На основании информации, полученной с сайта Росреестра наиболее частая причина приостановления является то, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

При осуществлении регистрации прав, без одновременного кадастрового учета за отчетный период всего подано 153121 заявлений, из них приостановлено 7956, отказ – 978. При этом 1208 комплектов документов возвращены без рассмотрения. Из данной таблицы, мы видим, что преобладающее большинство занимает регистрация прав, без одновременного проведения учета объекта недвижимости. Это прежде всего связано с тем, что в реестре недвижимости уже содержатся сведения об объекте и передаются лишь права.

Рассмотрим процентное соотношение решений при регистрации прав на недвижимое имущество в графическом виде (рисунок 9).

Рисунок 9 – Распределение решений органа кадастрового учета в отношении регистрации прав, %

Из данных рисунка 9 видно, что в большинстве случаев государственный регистратор принимал решение об осуществлении регистрации прав, 93,4%, мы видим, что в основном преобладает регистрация прав, в основном на данном этапе развития в Нижегородской области слабо развит рынок земли и недвижимости, в основном новые объекты недвижимости вводятся в малых количествах и небольших объемах, новых земельных участков образуется не так много, в связи с большими вложениями при благоустройстве территории, а именно в подведении коммуникаций, поэтому для большинства граждан выгоднее купить земельный участок у собственника, а не вкладывать капитальные вложения в пустой земельный участок.

Также если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и государственная регистрация прав будут осуществляться одновременно.

Учет и государственная регистрация будут проводиться одновременно в случаях: создание объекта недвижимости, образование объекта недвижимости, прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;

Таким образом при кадастровом учете с одновременной регистрацией прав принято 11776 заявлений. Из данного количество принято 9378 решений об осуществлении, приостановление получили лишь 2107 дел, отказ – 137, и 154 заявлений вернули без рассмотрения.

Для наглядного представления построим рисунок 10.

Рисунок 10 – Распределение решений органа кадастрового учета в отношении кадастрового учета и регистрации прав одновременно, %

Из рисунка 10 видно, что удовлетворено 79,6%, возвращено документов 1,3%.

Согласно отчетам Управления Росреестра по Нижегородской области об информации о деятельности за 2019 год.

Общее количество зарегистрированных прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости – 171 689;

Общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения – 67 557;

Общее количество зарегистрированных прав на земельные участки – 28 806;

Общее количество учетных действий в отношении объектов недвижимости – 71 040;

Общее количество регистрационных записей об ипотеке в ЕГРН – 29 827, в том числе:

на основании договора – 6 617;

на основании закона – 23 210;

Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве – 9 142;

Общее количество зарегистрированных прав участников долевого строительства и прав застройщика – 9 132;

Общее количество поданных заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав – 346 121, в том числе:

для осуществления государственного кадастрового учета – 77 041;

для осуществления государственной регистрации прав – 269 080;

Общее количество поданных заявлений о регистрации в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества – 249;

Общее количество зарегистрированных в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества – 255;

Общее количество поступивших запросов на предоставление сведений ЕГРН – 248 601.

Осуществление государственной регистрации недвижимости – это сложный технологический процесс, который объединяет в себе деятельность нескольких учреждений, таких как Управление Росреестра и «ФКП Росреестра», а также при необходимости дополнения информации посредством межведомственного взаимодействия.

Технологического процесса государственного кадастрового учета объектов недвижимости начинается с подачи заявления. Подать заявление можно как в электронном, так и посредством подачи заявления через портал оказания государственных услуг Росреестра. (Рисунок 11).

Рисунок 11 – способы подачи документов для регистрации объектов недвижимости

Поэтому с 01.01.2019 года технологическая схема процесса государственного кадастрового учета объектов недвижимости происходит при взаимодействии двух структур.

Процедура государственного кадастрового учета объектов недвижимости происходит также посредством личного обращения гражданин, а с заявлением в органы МФЦ либо обращение в электронном виде посредством портала оказания услуг Росреестра.

Гражданин обращается на электронный портал оказания государственных услуг Росреестра. Документы поступают в Управление Росреестра по Нижегородской области для обработки пакета документов в бумажном виде.

На втором этапе производится проверка документов на требования ст.25 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Затем документы передаются в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области, который производит ввод сведений об объекте недвижимости в ФГИС ЕГРН. Три данных этапа занимают 1 рабочий день. Они же производят проверку документов на соответствие, поступивших для осуществления государственного кадастрового учета на наличие/отсутствие оснований, препятствующих внесению сведений в ФГИС ЕГРН, подготовка проектов протокола проверки и решения органа регистрации прав, 2 рабочий день.

Если документы соответствуют требованиям и данные не препятствуют внесению сведений в ФГИС ЕГРН, то документы передаются в Управление Росреестра для проведения правовой экспертизы документов, заключается в том, что документы проходят проверку на соответствие поступивших для осуществления государственного кадастрового учета на наличие/отсутствие оснований, препятствующих внесению соответствующих сведений в ФГИС ЕГРН, затем подготавливает протокол проверки и принятия решения органа кадастрового учета, если есть нарушение, то Управление Росреестра по Нижегородской области накладывает приостановление на осуществление регистрационных действий с объектом недвижимости.

Тогда документы возвращаются обратно Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области на этап ввода сведений об объекте недвижимости в ФГИС ЕГРН, где необходимо исправить ошибку и пройти заново проверку на соответствие документов и правовую экспертизу.

Если же никаких замечаний нет документы передаются в «ФКП Росреестра» для расчета кадастровой стоимости для определения кадастровой стоимости, данный этап выполняется на 4 день со дня начала первого этапа, то есть с момента, когда Управление Росреестра по Нижегородской области начали обработку пакета документов в бумажном виде, после чего формируется выходной документ – выписка из ЕГРН.

И в конце данной процедуры направляется документ в электронном виде на адрес электронной почты заявителя. Данный процесс выполнялся в течении 5 рабочих дней.

Наибольшее количество обращений зафиксировано в октябре – декабре 2019 г., наименьшее – в мае–июле).

Срок рассмотрения запросов о предоставлении сведений ЕГРН в виде кадастровой выписки о земельном участке, кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастрового плана территории и копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН составил от 1 до 5 рабочих дней, в среднем – 2 рабочих дня.

Срок рассмотрения заявлений об осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, о снятии с учета объекта недвижимости составил от 3 до 10 рабочих дней, в среднем – 5 рабочих дней.

Также в целях защиты конституционных прав и жизненных интересов населения Нижегородской области, оказания бесплатной правовой помощи по вопросам деятельности Управления начальниками структурных подразделений Управления ежемесячно проводился личный прием граждан в Общественной приемной Управления, в офисах МФЦ, расположенных на территории Нижегородской области.

В 2019 году в Управлении с целью достижения максимальной согласованности интересов граждан, общественности с практической деятельностью Управления действовал Общественный совет. Проведено 4 заседания. Активно функционировала коллегия Управления.

В рамках повышения качества и доступности государственных услуг обеспечено предоставление государственных услуг Росреестра на 66 площадках МФЦ. Управлением организовано обучение сотрудников МФЦ.

Управление Росреестра по Нижегородской области осуществляло государственную регистрацию прав на недвижимость в электронном виде, представленных через сервис электронной подачи документов, реализованный через официальный сайт Росреестра.

В целях исполнения распоряжения Росреестра от 30.05.2017 № Р/0203 «О контроле за деятельностью филиалов Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации» и Плана-графика проверок филиалов Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации на 2019 год, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 29.12.2018 № П/0535 в 2019 году проведена тематическая проверка деятельности филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области.

Площадь особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения в области составляет 49,6 тыс. га, что ничем не отличается от 2018 г. В структуре ООПТ регионального значения преобладали памятники природы.

Земли историко-культурного назначения, учитываемые в данной категории, на территории области занимают небольшую площадь, всего 26 га (Большеболдинский район, музей - заповедник А.С. Пушкина).

К землям особо охраняемых территорий относятся также памятники природы и земли природоохранного назначения: земли заказников (за исключением охотничьих), водоохранных зон рек и водоемов, лесов, выполняющие защитные функции, противоэрозионных, полезащитных и пастбище-защитных насаждений и иные земли, выполняющие защитные функции.

Перечисленные земли находятся в других категориях земель, поскольку такие земли не изымаются у собственников земельных участков, у землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима использования и охраны этих земель.

Отнесение земель к землям лесного фонда и перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляется в соответствии с действующим земельным и лесным законодательством. Сведения об изменениях в категории земель в отчетной документации отражаются после осуществления учетных действий в государственном кадастре недвижимости (т.е., земельный участок в установленном порядке должен быть сформирован (образован) и поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок данной категории земель).

В землях водного фонда в области учтены земли, занятые следующими водными объектами: Горьковское водохранилище, реки, протекающие на территории нескольких областей (Волга, Ока, Ветлуга) и другие крупные реки, протекающие на территории области. Учтены также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.