922

ки и составляется заключение о зонировании и использовании территории. Составляется техническое заключение по детальному обследованию зданий, в состав которого входят следующие разделы:

-тип и адрес здания, на котором проведено обследование;

-использованные первоисточники об исторической значимости объекта и вся тех-

ническая документация на объект, включая техпаспорт;

-состав бригад, проводивших обследование и фамилии лиц, которые проводили испытания конструкций и выполняли расчеты;

-краткое описание архитектурно-планировочного и объемно-композиционного решения объекта, его функциональное назначение и условия эксплуатации;

-результаты проверочных расчетов;

-первоочередные мероприятия по усилению ослабленных конструкций.

Проверочные расчеты несущей способности существующих конструкций здания должны выполняться по данным проведенных обследований с учетом фактических разме-

ров сечений, прочностных и деформативных характеристик материалов, а также обнару-

женных дефектов и повреждений элементов конструкций.

На основании задания на проектирование, выданное заказчиком проектной органи-

зации, последняя разрабатывает проект реконструкции жилой застройки и отдельных зданий, подлежащих преобразованию или обновлению.

Задание на проектирование должно включать основные требования, касающиеся реконструируемого объекта: наименование и адрес объекта, разрешение администрации муниципального самообразования на реконструкцию, сведения об особых условиях пло-

щадки и района реконструкции, основные требования к архитектурно-планировочному решению здания, типы квартир с предполагаемой площадью основных и подсобных по-

мещений, стадийность проектирования, ориентировочные сроки окончания работ по ре-

конструкции, основные требования по благоустройству территории реконструируемого участка.

Вместе с заданием на проектирование заказчик передает проектной организации все разрешительные документы от различных служб и ведомств, от которых зависит под-

ключение реконструируемого здания к инженерным сетям, а также технический паспорт строения, материалы по проведению ранее технического обследования участка и кон-

струкций здания, оценочные акты и решения городской администрации о сносе близ сто-

ящих зданий и сооружений.

Проект реконструкции здания разрабатывает проектая организация, которая вы-

полняет его в две стадии – проект и рабочая документация. На первой стадии проект раз-

31

рабатывается без излишней детализации и в минимальном объеме, достаточном для со-

гласования и принятия основных решений, определения объемов работ и расчета стоимо-

сти реконструкции.

По поручению заказчика проектная организация может осуществить некоторые до-

полнительные работы, связанные с проведением дополнительного технического обследо-

вания здания, проведения технико-экономического сравнения вариантов реконструкции объекта и обследования разбираемых или сносимых зданий.

На основании материалов, содержащихся в задании на проектирование, проектная организация разрабатывает проектно-сметную документацию на реконструируемый объ-

ект, в состав которой входят:

-общая пояснительная записка;

-архитектурно-планировочное и строительно-конструктивное решение;

-решения по инженерному оборудованию;

-проекты организации строительства и технической эксплуатации здания ;

-сметная документация.

Общая пояснительная записка должна содержать: исходные данные на проектиро-

вание (задание на проектирование); основание для проектирования ( документ городской администрации, разрешающий проведение реконструкции здания (комплекса); краткую характеристику здания (комплекса); генплан с элементами благоустройства и озеленения;

принципиальное решение по реконструкции; предложения по организации стройплощад-

ки, использованию механизмов и складских помещений; основные положения по техниче-

ской эксплуатации здания (комплекса).

Проект на реконструкцию здания или участка застройки утверждает заказчик.

Для проведения реконструкции жилого здания в администрацию муниципального образования подаются следующие документы:

1.Заявление о реконструкции жилого здания.

2.Правоустанавливающие документы на реконструируемый объект (подлинники или нотариально заверенные копии).

3.Технический паспорт жилого здания.

4.Письменное согласие всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), если перепланировка или переустройство осуществляется в отношении жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма.

Вслучае, если заявителем является собственник жилого помещения, то представление письменного согласия всех членов семьи не требуется.

5.Проект реконструкции жилого здания, согласованный со всеми надзорны-

32

ми организациями.

6.Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры

одопустимости реконструкции жилого здания (в случае необходимости).

На основании представленных документов администрацией муниципального образования принимается решение о согласовании или об отказе в согласовании ре-

конструкции жилого здания в течение 45 дней с момента подачи заявления.

Завершение реконструкции жилого здания подтверждается актом приемоч-

ной комиссии, сформированной администрацией муниципального образования, кото-

рый направляется в орган по учету объектов недвижимого имущества.

После проведения реконструкции все изменения необходимо зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Основанием для внесения изменений в описание объекта недвижимости, пре-

терпевшего перепланировку или переоборудование, является технический паспорт жилых помещений, оформленный по результатам проведенных строительных работ.

Если произошла реконструкция объекта, а право на реконструированный объект не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое иму-

щество и сделок с ним, проводится его регистрация на основании имеющихся у правооб-

ладателя правоустанавливающих документов.

33

Глава 2 Основные принципы реконструкции и преобразования гражданских

зданий

Наряду со строительством новых жилых и общественных зданий необходимо осу-

ществлять модернизацию и реконструкцию старых зданий. Несмотря на их значительный моральный износ, эти здания характеризуются достаточно высокой прочностью несущих конструкций и при проведении необходимых мероприятий по повышению их эксплуата-

ционных качеств, они могут и дальше эксплуатироваться, сохраняя или изменяя свое функциональное назначение.

Не соответствуют современным требованиям проживания жилые дома коммуналь-

ного заселения, требующие расселения жильцов или создание в этих домах комфортных условий путем установки современного инженерного оборудования и соответствующей перепланировки помещений.

Минимально необходимые объемы реконструкции жилых зданий в РФ составляют более 700 млн. м2 общей площади. Из них около 6% жилых зданий дореволюционной по-

стройки, 27% построенных в довоенные и послевоенные годы, более 500 млн. м2 жилых зданий первого поколения индустриального домостроения [43].

Основной задачей реконструкции гражданских зданий является обеспечение со-

хранности основных фондов непроизводственной сферы, предотвращение их преждевре-

менного выхода из строя, а также улучшения их потребительских качеств в связи с воз-

росшими нормативными требованиями.

2.1. Зарубежный и отечественный опыт реконструкции гражданских зданий

Значительный опыт по реконструкции жилых зданий накоплен в Финляндии, Шве-

ции, Германии, Франции и др. В работе [99] довольно подробно изложен польский опыт ремонта, реконструкции и усиления строительных конструкций зданий старой постройки и приведен экономический и социальный эффект от выполнения этих работ.

Анализ зарубежного опыта позволяет отметить, что в этих странах наиболее часто используют приемы, связанные с заменой оконных и балконных заполнений, инженерно-

го оборудования, утеплением фасадных поверхностей, чердачных и подвальных перекры-

тий, восстановлением кровли и др. мероприятий, которые осуществляются без отселения жильцов.

Для повышения полезной площади и повышения архитектурной выразительности жи-

лых зданий в этих странах были использованы приемы надстройки мансардных этажей с устройством оконных заполнений системы «Велюкс», устройства полузакрытых лоджий

34

и кровельных покрытий из натуральной черепицы. За счет применения широкой цве-

товой гаммы фасадных поверхностей у реконструируемых зданий был улучшен внешний вид (рис.2.1).

В ряде городов ФРГ выполняются работы, связанные с разуплотнением застройки.

Сносятся отдельные дома, а освободившиеся территории озеленяются. В некоторых домах демонтируют 2-3 верхних этажа, а оставшиеся этажи переоборудуют в квартиры в двух уровнях.

Рис.2.1. Цветовое решение фасадов реконструируемых зданий

Используется интересный прием, связанный с демонтажем каждой второй секции крупнопанельных зданий, в результате чего образуются односекционные блоки, кото-

рые модернизируются путем пристройки балконов, имеющих криволинейную форму.

Это позволяет повысить комфортность проживания за счет получения дополнитель-

ных площадей и существенно изменить архитектуру зданий. Такие жилые блоки полу-

чили названия «городских вилл».

При реконструкции малоэтажных зданий широко используются приемы устрой-

ства лоджий из металлоконструкций, ступенчато изменяющихся по высоте, монтируе-

мых отдельными блоками на 1-2 этажа или индивидуальных навесных лоджий с ан-

керными креплением к наружным стенам из кирпича. Производится замена элементов лоджий с плоским ограждением на криволинейную форму. Применяются более серь-

езные приемы реконструкции зданий, связанные с надстройкой этажей и укрупнением корпусов. Зарубежный опыт реконструкции жилых зданий с определенными поправ-

ками на конструктивно-технологические особенности домов массовых серий, клима-

тические условия, существующую законодательную базу и т.п. может быть использо-

ван в отечественной практике.

Значительные объемы по реконструкции старых зданий выполнены в нашей стране, начиная с 30-х годов прошлого века. Это относится к таким городам, как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург, Омск и др.

35

Накопленный зарубежный и отечественный опыт реконструкции зданий позволяет отметить, что основными техническими решениями являются:

-санация реконструируемых зданий;

-пристройка малых архитектурных объемов с продольных сторон здания;

-надстройка одним (мансардным) или несколькими этажами;

-расширение корпусов и надстройкой несколькими этажами;

-пристройка секций к торцевым частям зданий.

Принятие того или иного решения зависит от многих факторов, таких как, степень износа и техническое состояние конструктивных элементов зданий, объем капиталь-

ных вложений на реконструкцию и получаемый эффект, продолжительность выполне-

ния работ, требуемый объем отселения жильцов и т.п.

2.2. Основные принципы реконструкции общественных зданий

Развитие рыночных отношений в стране повысило привлекательность к зданиям,

расположенным в центральных районах городов, для переустройства их под офисные по-

мещения. Возрос интерес к зданиям, построенным в конце Х1Х, начале ХХ веков, кото-

рые являются памятниками истории и архитектуры, с целью приспособления их под но-

вые функции. Данные вопросы решаются путем реконструкции и модернизации зданий,

роль которых с каждым годом возрастает [15].

В отличие от жилых зданий большинство общественных зданий представляют со-

бой ценные в историческом плане сооружения. Обладая значительным запасом прочно-

сти, их моральный износ можно легко компенсировать новой функцией. Тем более, что за многолетнюю историю своего существования они неоднократно меняли свое функцио-

нальное назначение путем проведения соответствующих реконструкций и преобразова-

ний.

Кроме того, общественные здания в огромной степени имеют аналогичную плани-

ровочную структуру. Они обладают входной группой помещений, предназначенной для приема и обслуживания посетителей. Имеют зал, вокруг которого располагаются вспома-

гательные помещений. Поэтому за последнее время накоплен огромный опыт по рекон-

струкции различных типов общественных зданий и приспособления их под новые обще-

ственные функции.

Степень реконструкции таких зданий определяется в первую очередь исторической значимостью объекта и здесь возможно использование различных вариантов, которые ис-

пользуются в практической деятельности.

Если внутреннее планировочное решение здания кардинально не соответствует но-

вому функциональному назначению, то применяется вариант полного изменения плани-

36

ровки с устройством новых внутренних стен, перегородок, перекрытий и покрытия здания с учетом новой функции, но с неизменным сохранением наружного объема здания и его архитектурного облика.

Следующий вариант реконструкции общественных зданий предусматривает мак-

симальное использование и сохранение основных объемно-планировочных параметров здания. Он осуществляется на основе договора с арендатором, в котором четко прописаны допустимые переделки помещений и условия дальнейшей эксплуатации здания. Аренда-

тору разрешается в процессе реконструкции незначительное изменение плана здания за счет переноса некоторых перегородок. Однако пробивка новых проемов во внутренних несущих стенах не допускается.

Возможен вариант реконструкции, основанный на расширении первоначальной функции объекта. Такой вид реконструкции используется для зданий, которые функцио-

нируют как библиотеки, музеи, учебные, административные и лечебные учреждения и которые располагаются на тех же участках, где и были заложены.

Увеличение пропускной способности утилитарной функции объекта осуществляет-

ся путем пристроек или строительства новых зданий, но с обязательным единством стиле-

вого и ритмического построения фасадов, масштабности и соблюдения цветового реше-

ния всего ансамбля застройки. По такому пути осуществляется реконструкция транспорт-

ных сооружений (зданий аэропортов, железнодорожных и речных вокзалов и т.п.) из-за насыщения их сложнейшим оборудованием и тяготеющих к ним других транспортных развязок.

Примером такой реконструкции является развитие комплекса Павелецкого вокзала,

для которого новые здания, возведенные в том же стиле с правой стороны, позволили об-

разовать замкнутый двор, над которым организовали светопрозрачное покрытие, объеди-

нившее все корпуса в единый комплекс (рис.2.2).

Рис.2.2. Реконструкция Казанского вокзала в Москве с устройством светопрозрачного покрытия над перронами

37

ном центре организована столовая (6), буфет-бар (7) с подсобными помещениями (8-9), а вместо помещений реконструируемой столовой (рис.2.3, а), запректированы: центр управления (4), офисные помещения (5), проектные кабинеты (10), библиотека и читальный зал (11) и помещение архива (12).

2.3. Необходимость реконструкции жилых зданий

массовых типовых построек

Многие жилые дома, построенные по типовым проектам первого поколения, нуж-

даются в переустройстве и реконструкции, так как не отвечают современным санитарно-

гигиеническим и социальным нормам проживания, а также теплотехническим и изоляци-

онным требованиям. Большая часть этих зданий не требует капитального ремонта, но не удовлетворяют моральным требованиям эксплуатации. Для этих зданий основной задачей реконструкции является создание в них комфортных условий проживания путем установ-

ки современного инженерного оборудования, повышения тепловой защиты и изоляцион-

ной способности ограждающих конструкций.

В период с 1959 по 1965 годы по всей России построено более 500 млн. м2 общей площади пятиэтажек, что составляет не менее 20% от жилого фонда страны. В них про-

живает более 40 млн. человек. Большая часть этих зданий построена без лифтов, с кварти-

рами из небольших проходных комнат, зачастую без летних помещений, как правило, с

совмещенными санитарно-техническими узлами.

Здания имеют низкий архитектурно-художественный облик – плоские фасады, не-

выразительно оформленные входы, однообразную отделку стен. Через стены, окна и чер-

даки этих зданий уходит в три раза больше тепла, чем из современных зданий. Они не со-

ответствуют современным нормам тепловой защиты и звукоизоляции зданий и нуждаются в дополнительном утеплении и защите от шума.

За последние годы стандарт жилища существенно изменился. Строящиеся в насто-

ящее время дома имеют более высокие объемно-планировочные, архитектурно-

художественные и эксплуатационные качества. В связи с этим произошло ощутимое ста-

рение жилых домов первых типовых проектов и для дальнейшей их эксплуатации они нуждаются в реконструкции, т.е. в ликвидации тех недостатков, которые присущи этим зданиям.

В период 1958 – 1963 гг. были разработаны типовые проекты полносборных и кир-

пичных 5-этажных зданий серий: 1-464, 1-465, 1-467, 1-468, 1-335 и др. Несмотря на мно-

гообразие конструктивных схем жилых домов массовых серий их можно свести к двум группам: крупнопанельные дома со смешанным и укрупненным шагом внутренних несу-

щих панелей перегородок и жилые дома с тремя, продольными стенами из кирпича или крупных блоков. Наиболее массовыми из этих зданий являются крупнопанельные 5-

39

этажные здания серии 1-464 с объемом более 77 млн. м2, кирпичные дома серии 1-447 об-

щей площадью более 60 млн. м2 и каркасно-панельные здания серии 1-335 площадью 28,2

млн. м2. Согласно типовых проектов наружные стены крупнопанельных 5-этажных зданий серии 1-464 (рис.2.4) выполнялись либо из трехслойных ребристых панелей в виде двух скорлуп и слоя утеплителя из минеральной ваты или однослойных панелей из керамзито-

бетона или ячеистого бетона.

В качестве внутренних стен использовались железобетонные панели-перегородки толщиной 120 мм, которые располагались с шагом 2,6 и 3,2 м. Для междуэтажных пере-

крытий применялись сборные железобетонные многопустотные плиты или железобетон-

ные панели размером на комнату. Каждая секция имеет балконы размером 2,6 или 3,2 х 0,9 м. Наличие внутренних несущих панелей-перегородок с малым шагом существенно усложняет перепланировку помещений зданий серии 1-464, так как они несут нагрузку от перекрытий и вышележащих этажей.

Рис.2.4. Фасад, план типового этажа и разрез крупнопанельного жилого дома серии 1-464

Крупнопанельные дома серии 1-468 представляют собой смешанную систему с шагом внутренних несущих панелей-перегородок 3,0 и 6,0 м с шириной корпуса 10,8 м

и длиной секций 15,0 м (рис.2.5).

Наружные стеновые панели для домов серии 1-468 выполнены из однослойных керамзитобетонных или ячеистых бетонов. Они являются самонесущими. Железобе-

тонные перекрытия опираются на поперечные панели-перегородки. Кровельная часть зданий выполнена в двух вариантах: со скатной и плоской кровлями.

40