15.4. Методика определения дифференциального дохода и нормативной цены пашни
Как показано на рис. 15.2, дифференциальный доход представляет собой дополнительный чистый доход, получаемый регулярно за счет лучшего качества почвы и экономии транспортных расходов, если участок расположен более выгодно по отношению к рынкам сбыта продукции и приобретения материально-технических ресурсов. Сначала нужно вычислить дополнительный урожай, получаемый за счёт указанных факторов, а затем подсчитать дополнительный чистый доход. Сделать это по всем культурам сложно. Поэтому можно произвести расчёт только по зерновым культурам, которые занимают более половины площади пашни. Причём, чистый доход должен подсчитываться с учётом нормативных затрат на производство, так как на оценку земли не должны влиять различия между участками в обеспеченности экономическими ресурсами и в уровне их использования. Расчётная дополнительная урожайность зерновых культур должна соответствовать средней для природной зоны обеспеченности ресурсами и средней их отдаче.
В соответствии с официальной методикой для расчёта кадастровой цены сельхозугодий сначала определялся рентный доход, как сумма дифференциального рентного дохода и абсолютного рентного дохода. Дифференциальный рентный доход, получаемый за счёт лучшего плодородия и местоположения был определён как разность средней многолетней стоимости продукции растениеводства по конкретному объекту оценки и цены производства. Цена производства равна сумме нормативной себестоимости и средней прибыли. Абсолютный рентный доход не связан с качеством земли. Он был принят равным 1% стоимости валовой продукции, получаемой в среднем по РФ с 1 га сельхозугодий. Кадастровая цена 1 га сельхозугодий определена умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок капитализации, принятый равным 33 годам, что соответствует ставке доходности по вкладам в банке 3%.
Средняя для Российской Федерации кадастровая цена одного гектара сельхозугодий получилась 11400 руб./га, в Краснодарском крае 43560 руб./га.
Официальная методика отражает механизм образования земельной ренты, но некоторые параметры оценок определены произвольно: абсолютную ренту выделить из общей суммы чистого дохода невозможно и поэтому она принята в процентах от стоимости валовой продукции; произвольно принят срок капитализации вкладов в банке.
Более точный результат даёт факторный анализ, который позволяет определить вклад каждого из факторов в общую сумму чистого дохода и выделить часть дохода, получаемую за счёт рентообразующих факторов. Для этого нужно использовать ресурсно-регрессионный анализ, в результате которого получается функция:
Урн = b0 + b1Б + b2Уд + b3Зк + b4Мех ,
где Урн – урожайность нормативная, ц/га; Б – балл по свойствам почвы для зерновых;
Уд – количество удобрений по отношению к площади зерновых культур, ц д.в./га;
Зк – численность зерноуборочных комбайнов по отношению к площади зерновых культур, шт./100 га;
Мех – численность механизаторов по отношению к площади пашни, чел./100 га;
bо, b1, b2, b3, b4 – коэффициенты, получаемые в процессе решения уравнения.
В настоящее время отсутствует информация о плодородии - балле по свойствам почвы, и поэтому такое уравнение получить невозможно.
Дополнительный урожай можно определить путём сравнения средней многолетней урожайности по хозяйству с самой худшей по плодородию почвой с фактической многолетней урожайностью по оцениваемому объекту в пределах одной и той же природно-климатической зоны. После этого алгоритм расчётов следующий:
1. Дополнительная урожайность зерновых и зернобобовых культур за счет лучшего качества почвы:
Ур = 10 ц/га.
2. Экономия транспортных расходов:
TЭ = 600 руб./га.
3. Дифференциальный чистый доход:
Dd = (Ур (ЦЗ Сбн) + TЭ,
где Сбн = 150 руб./ц – нормативная себестоимость единицы продукции (на основе технологической карты), руб./ц.
Dd = 10(350 - 150) + 600 = 2600 руб./га
4. Определение нормативной цены пашни:
.
Ставка процента по вкладам в банке 2 %, так как предельно допустимый срок аренды земли равен 49 годам.
А = (3600/2)100 = 130000 руб./га