47. Методология определения стоимости имущества организации на основе доходного подхода

Основная идея доходного подхода состоит в определении экономической ценности конкретного объекта в настоящее время его будущими доходами.

При этом исп-ся различные принципы оценки недвижимости:

-пр.ожидания

-пр.спроса и предложения

-пр.замещения

Технология исп-я доходного подхода включает 5 этапов:

1)определение будущего валового дохода

2)вычитание операционных издержек(расходов)

3)корректировка чистого дохода

4)оценка и мультипликатор гудвилл

5)определение окончательной стоимости неждвижимости

Гудвилл определяется как «привелегии,передаваемые продавцом бизнеса покупателю;список клиентов или покупателей,признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса».

Международный комитет по стандартам бух.учёта поределяетгудвилл как разницу между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, получаемую в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленной стоимости,оцениваемой в недвижимости.

Т.О. гудвилл-сверх стоимость организации.

Способы расчёта гудвилла:

1)аналитический метод

В орг-ции существуют неосязаемые элементы,кот. не показываются в бух.учёте и трактуются как расходы фактически представляя доходы.Коммерческая деят-ть орг-ции,связанная с расходами на рекламу товара,эффект от кот. будет ощущаться в дальнейшем.Оценка технических и организационных нововведений,кот. идут на содержание исследовательских отделов,венчурных фирм и опред-ся соответствующими расходами.

2)затраты на подготовку квалифицированной рабочей силы

3)синтетические методы оценки ,которые определяют гудвилл с помощью показателя активности

48. Рыночный подход к оценке стоимости имущества организации: сущность, особенности

Сравнительный( рыночный) подход к оценке предприятия основ. на сл принципе: сходные объекты имущ-ва предприятия должны быть проданы по схожим ценам. Исп-ся при оценке рыночной стоимости предпр. Исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичными объектами. При оценке должны быть учтены:

• Права собственности

• Условия финансирования сделки

• Условия продажи объекта

• Состояние р-ка пр-ции, тов, услуг, работ, кот произв предприятие

• Месторасположение предприятия

• Физические хар-ки

• Эконом хар-ки

• Особ-ти существующего и буд исп-я имущества предприятия.

Расчеты методами, исп рыночный подход, осущ по сл этапам:

1. Изуч рынка, сбор информации о недавно проведенных сделках с аналог объектами.

2. Проверка информации.

3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных и выявление отличий.

4. Расчет соим-ти предприятия путем корректировки цен на аналогичные объекты.

Методы оценки:

• Метод отраслевых соотношений базируется на анализе стат материала по фактическим продажам предприятий различн отраслей. Исп-ся для установления примерной, ориентировочной стоимости имущ-го комплекса предпрития. Не получил дост распространения в РБ в связи с отсутствием необх инфы , требующ длит-го периода наблюдения.

• Метод рынка капитала основан на рын ценах имущ-ных комплексов предпр-й, сходных с оцениваемым предпритием. Преимущ-во закл в исп-и фактической инфы, а не прогнозных данных.

Для оценки предприятия исп-ся след мультипликаторы:

• Цена предприятия / прибыль

• Цена предприятия / денежный поток

• ЦП / дивидендные выплаты

• ЦП / выручку от реализации

• ЦП / физические хар-ки предпрития

• ЦП / балансовую стоимость активов

Формирование итогового значения рын стоимости предприятия сост из 3 этапов:

1. Выбор ценового мультипликатора

2. Взвешивание промежуточных результатов

3. Внесение итоговых корректировок

При расчете итоговой стоимости предприятия делаются след попроавки:

• На наличие диверсификации производства

• На наличие активов непроизводственного назначения

• На ликвидацию активов