2. Договір ренти

Договору ренти присвячено главу 56 ЦК. Цей інститут регулює відносини, які пов'язані з відчуженням майна під виплату колишньо­му власнику грошового або іншого утримання - ренти.

Інститут ренти набув поширення у середні віки. Значення слова «рента» розумілося як повернення того, що було передано раніше. Отриманню ренти завжди передувала передача майна платникові - спочатку землі та інших об'єктів нерухомості, пізніше - рухомого майна, у тому числі грошей. Рентні відносини мали довгостроковий, часто безстроковий характер. Рента ні за яких обставин не могла бути разовою.

Рента не пов'язана з підприємницькою діяльністю і не є прибутком. Рента, взагалі, не є доходом, отриманим від будь-якої діяльності. Ці ознаки ренти складають основу її особли­вого правового режиму і в українському законодавстві на сьогодні.

Відповідно до ст. 731 ЦК під договором ренти розуміється такий договір, за яким одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту в формі певної грошової суми або у іншій формі (ст. 731 ЦК).

З визначення договору ренти випливає, що він є реальним, про що свідчить чітко визначене положення: одержувач ренти передає майно платникові ренти, а не зобов'язується його передати. Тому для укла­дення договору ренти недостатньо зустрічної згоди сторін, необхідне передання майна платникові ренти. Після передання майна одержу­вач ренти не несе за договором ніяких зобов'язань, він має лише пра­ва. Отже, договір ренти є одностороннім. Оплатним цей договір є тому, що майно передається в обмін на надане утримання у вигляді грошової суми або у іншій формі.

Договір ренти належить до договорів, за якими переходить право власності на передане майно. Як за договорами купівлі-продажу, міни та дарування, за договором ренти майно переходить у власність платника ренти, який набуває усі права власника та одночасно несе ризик випадкового знищення майна й інші обов'язки власника. Від­носини, пов'язані з переданням майна у власність під виплату ренти, відповідно до ч.2 ст. 734 ЦК регулюються загальними положеннями про купівлю-продаж - при оплатній передачі майна або положеннями про договір дарування, якщо передання такого майна відбулося без­оплатно. Даними нормами керуються у разі, якщо це не суперечить суті договору ренти. Так, з числа норм про купівлю-продаж можуть застосовуватися ті, у яких передбачено момент переходу ризику ви­падкової загибелі майна, що передається (ст. 668 ЦК), обов'язок про­давця попередити покупця про права третіх осіб на майно (ст. 659 ЦК), обов'язки сторін при пред'явленні третьою особою позову про витребування у покупця переданої йому речі (ст. 660 ЦК). Серед норм про договір дарування до рентних відносин можуть бути засто­совані, зокрема ст. 721 ЦК про наслідки спричинення шкоди, завда­ної недоліками подарованої речі, і ст. 722 ЦК про прийняття дарунка та виникнення права власності обдаровуваного з моменту його прий­няття. При цьому щодо дарування виключається можливість вико­ристання будь-яких статей, які регулюють консенсуальний договір (тобто договір дарування з обов'язком передати дарунок у майбут­ньому), оскільки договір ренти може мати лише реальний характер.

Договір ренти підлягає обов'язковому нотаріальному посвідчен­ню, а якщо під виплату ренти передається нерухоме майно, то ще й державній реєстрації (ст. 732 ЦК). У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти (ч. 2 ст. 735 ЦК). Тобто для прав одержува­ча ренти притаманна ознака слідування їх за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Тому в разі відчуження нерухомого майна плат­ником ренти його обов'язки за цим договором переходять на набува­ча майна, хоча б останній і не знав про обтяження майна. У разі на­буття такого майна покупець, якого продавець не сповістив про обтяження майна рентою, може скористатися правами, передбачени­ми ст. 659 ЦК, але не може відмовитися від виплати ренти, посилаю­чись на те, що він не знав про обтяження майна. Саме для того, щоб попередити набувача, закон вимагає державної реєстрації договору ренти нерухомого майна, яке є найчастіше предметом останнього.

Обтяження рухомого майна законом не передбачено. І тому при його відчуженні за договором ренти одержувач не має права вимагати виплати ренти від нового власника; і перед ним, як і раніше, несе обо­в'язки первинний набувач майна. Наприклад, якщо переданий за дого­вором ренти автомобіль буде подарований платником ренти синові, то обов'язки з виплати рентних платежів перед її одержувачем нести­ме платник за договором ренти, а не син як власник автомобіля. Відповідно до ч.2 ст. 735 ЦК платник ренти має право відчужувати май­но, передане йому під виплату ренти, лише за згодою її одержувача.

Закон передбачає й забезпечення виплати ренти у тих випадках, коли під виплату останньої передається земельна ділянка або інше нерухоме майно. Відповідно до ч. І ст. 735 ЦК воно автоматично стає предметом застави. Тому в разі порушення платником ренти зобов'я­зань її одержувач як іпотекодержатель має можливість задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими креди­торами платника ренти. Що ж стосується використання сторонами ін­ших видів забезпечення зобов'язань, то будь-який з них або декілька одночасно можуть бути передбачені за договором ренти за згодою сторін при відчуженні рухомого майна, або застосовуватися поряд з іпотекою при переданні нерухомого майна. Виплата ренти може за­безпечуватися шляхом встановлення обов'язку платника ренти за­страхувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти (ч. З ст. 735 ЦК). Якщо умову про забезпечення включено до договору, але вона не виконана платником безстрокової ренти, одер­жувач має право вимагати розірвання договору ренти відповідно до ч.1 ст. 740 ЦК.

Як особливу гарантію прав одержувача ренти законом передбаче­но виплату процентів у зв'язку з простроченням виплати ренти плат­ником. Розмір процентів визначається сторонами у договорі, а при відсутності його позначення - у розмірі 3 % річних від простроченої суми відповідно до вимог ст. 625 ЦК. Обов'язок з їх виплати має міс­це в усіх випадках прострочення виплати ренти, у тому числі також, коли прострочення виникло не з вини платника ренти.

Види договорів ренти. ЦК розрізняє наступні різновиди рентного договору: договір рен­ти, укладений на невизначений строк - договір безстрокової ренти; та договір ренти, укладений на визначений строк — договір ренти на певний строк (ч. 2 ст. 731 ЦК).

Віднесення договору ренти до того чи іншого виду має принципо­ве значення. Закон передбачає особливі права для платника та одер­жувача безстрокової ренти щодо можливості розірвання договору на вимогу однієї із сторін; можливості припинення зобов'язань щодо виплати ренти або зміни її умов у разі випадкового знищення чи ви­падкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти; особливості розрахунків між сторонами у разі розірвання до­говору, які призводять до його припинення.

До договору ренти, укладеного на певний строк, названі вище осо­бливості не мають відношення. До його регулювання необхідно застосовувати загальні положення про договори з оплатної передачі майна.

Сутність безстрокової ренти полягає у необмеженості зобов'я­зань з її виплати будь-яким строком. Такі відносини можуть існувати довго. Майно, передане під виплату ренти, може бути давно знищено (спожите), можуть бути забуті особи, між котрими первинно виникло дане зобов'язання, але саме зобов'язання з виплати ренти зберігати­меться. Право на отримання безстрокової ренти переходить до спад­коємців, а якщо одержувачем ренти є юридична особа - до правонас­тупників. Це право припиняється у зв'язку з відсутністю спадкоємців та у разі ліквідації юридичної особи-одержувача. Так само перехо­дять до правонаступників обов'язки платників безстрокової ренти.

Договір безстрокової ренти належить до так званих алеаторних (ризикових) договорів. Внаслідок укладення цього договору вини­кає ризик для кожної із сторін, який полягає у тому, що розмір рент­них платежів може виявитися більшим або, навпаки, меншим за вар­тість відчуженого під виплату ренти майна. Вважається, що сторони усвідомлюють такі обставини і з ними погоджуються. Тому самій су­ті договору безстрокової ренти суперечило б внесення до нього умо­ви про те, що загальний розмір рентних платежів, які піддягають ви­платі одержувачу, обмежується вартістю переданого майна.

Договір ренти може бути укладений на будь-який конкретний строк за згодою сторін. Уразі випадкового знищення або випадково­го пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник не звільняється від обов'язку виплачувати її до закін­чення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором (ст. 743 ЦК). До цього виду ренти не можна застосовувати положення статей 739-742 ЦК, розрахованих лише на договір безстрокової рен­ти. Договір ренти, укладений на певний строк, регулюється загаль­ними правилами, передбаченими для розірвання або припинення зо­бов'язань, що виникають з договорів з оплатної передачі майна у власність.

Поряд з цим закон важливе значення приділяє тому, на яких заса­дах - за плату чи безоплатно - передано платникові ренти те майно, замість якого колишньому власнику надається той чи інший вид рен­ти. У першому випадку передане майно виступає повним, а у друго­му - відповідно частковим еквівалентом виплачуваної ренти. Від передання майна за плату чи безоплатно залежить можливість засто­сування при його переданні правил про купівлю-продаж чи правил про договір дарування (ст. 734 ЦК). Крім того, залежно від передання майна за плату або безоплатно залежить можливість розірвання та порядок розрахунків між сторонами у разі розірвання договору без­строкової ренти (ст. 741 ЦК). З огляду на безоплатність чи оплатність договору, по-різному вирішується питання про ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під вип­лату безстрокової ренти (ст. 742 ЦК).

Суттєві відмінності мають договори ренти, за якими під виплату ренти передається нерухоме майно. Такі договори відрізняються від договорів ренти, за якими передається рухоме майно, формою, при­сутністю ознак слідування ренти за майном при його відчуженні, ви­никненням законної застави на передане майно тощо.

Закон не обмежує передачу прав на отримання ренти іншою осо­бою шляхом уступки права вимоги. Однак одержувач ренти не має права передачі своїх прав за договором ренти, якщо останній укладе­но на його користь іншою особою, без згоди цієї особи.

Елементи договору ренти. Сторонами договору ренти виступають одержувач та платник ренти . Одержувачами ренти можуть бути будь-які фізичні або юридичні особи (ст. 733 ЦК). Причому фізичні особи незалежно від їх віку та працездатності. Як правило, вони є власниками того майна, яке було відчужене під виплату ренти. Вона може бути встановлена і на ко­ристь третьої особи — вигодонабувача. У цьому випадку після вира­ження наміру третьої особи скористатися своїми правами за догово­ром, останній не може бути розірваний або змінений без згоди вигодонабувача (ст. 636 ЦК).

Платниками ренти теж можуть бути фізичні та юридичні особи без будь-яких обмежень. Як і права одержувачів, обов'язки її платників можуть переходити до інших осіб як у випадках, передбачених законом (ч. 2 ст. 735 ЦК), так і шляхом заміни кредитора або боржника у зобов'язанні (стат­ті 512, 520 ЦК). Дане положення стосується обох видів рентних дого­ворів (безстрокового та укладеного на певний строк), оскільки закон не передбачає ніяких обмежень щодо цього, а права одержувачів і платників ренти не належать до таких, які нерозривно пов'язані з осо­бою кредитора чи боржника.

До істотних умов договору належить умова про предмет. Договір ренти має складний предмет: по-перше, ним виступає майно, яке відчужується одержувачем під виплату ренти; по-друге, предметом є сама рента, що виплачується платником її одержувачу. Умови дого­вору ренти щодо переданого майна, форми та розміру виплачуваної ренти є істотними для даного договору, без досягнення згоди за яки­ми даний договір не може вважатися укладеним.

Стосовно майна закон не встановлює жодних обмежень, хоча на практиці найчастіше таким майном виступають житлові будинки, квартири, підприємства, тобто нерухомі речі. Рента може виплачуватися у грошовій формі, що зустрічається у більшості випадків, або шляхом передання речей, виконання робіт чи надання послуг. Може бути встановлена і змішана форма ренти, яка виплачується частково грошима, а частково шляхом передання ре­чей, виконання робіт або надання послуг. Форма і розмір ренти вста­новлюються за згодою сторін у договорі (ст. 737 ЦК). Закон встанов­лює розмір ренти, якщо сторони не передбачать його у договорі, тільки у разі передачі під виплату ренти грошової суми. Так, відпо­відно до ч.2 ст. 737 ЦК розмір ренти у такому випадку встановлено у розмірі облікової ставки Національного банку України. Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національ­ного банку України, якщо інше не встановлено договором.

Строк договору ренти залежить від її виду. Договір безстрокової ренти укладається на невизначений строк. Договір строкової ренти укладається на певний строк, але це не може бути, наприклад, одно­разова виплата ренти. Відносини за договором ренти мають постій­ний, стабільний, довгостроковий характер. Враховуючи це, сторони і встановлюють строк його дії. Договір ренти, укладений без визначен­ня строку, вважається договором безстрокової ренти.

Сторони у договорі узгоджують періодичність виплати ренти. За відсутності регулювання цього питання у договорі рента виплачуєть­ся після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 738 ЦК).

Ціною договору ренти є загальна сума виплачуваної ренти за да­ним договором, укладеним на певний строк. Наприклад, якщо сторо­ни передбачили ренту в грошовій формі за договором, укладеним на 10 років, у розмірі 200 грн. з виплатою кожного місяця, то ціна дого­вору складатиме - 24000 грн. Саме за договором ренти, укладеним на певний строк, сторони можуть співвіднести вартість переданого під виплату ренти майна з ціною договору ренти, яку отримає її одержу­вач протягом дії договору. Стосовно ж безстрокової ренти можна вес­ти мову про ціну договору лише умовно, зважаючи на алеаторний ха­рактер такої ренти. Найбільш близьким елементом з'ясування ціни безстрокової ренти є порядок розрахунку між сторонами у разі ро­зірвання зазначеного договору (ст. 741 ЦК).

Припинення договору ренти і розрахунки між сторонами. Договір ренти припиняється як за підставами, що є загальними для більшості цивільно-правових зобов'язань (гл. 50 ЦК), так і за спеціаль­ними підставами, властивими лише для рентних відносин (гл. 56 ЦК).

Договір ренти може бути припинено за домовленістю сторін (ст. 604 ЦК). У цьому випадку припинення договору сторони вста­новлюють, на яких засадах буде його припинено, вирішуючи питання про повернення переданого під виплату ренти майна та повернення (повне або часткове) виплачених сум, виплати одержувачеві ренти компенсації тощо.

Одержувач ренти може у будь-який час відмовитися від подальшо­го отримання рентних виплат, припинивши тим самим зобов'язання прощенням боргу (ст. 605 ЦК). Однак, якщо рента була встановлена на його користь іншою особою, то у разі відмови одержувача ренти від своїх прав, ними може скористатися особа, яка встановила ренту.

Рентні зобов'язання можуть бути припинені у зв'язку з переданням відступного одержувачу ренти (ст. 600). Така підстава є найха­рактернішою для припинення договору, за яким рента встановлена у формі передання речей, виконання робіт або надання послуг, хоча ніщо не перешкоджає припиненню договору за цією підставою у разі, якщо рента встановлена у грошовій формі.

Договір ренти може бути припинено також за іншими підставами, передбаченими для припинення зобов'язань. Наприклад, у зв'язку з неможливістю його виконання або поєднанням боржника і кре­дитора в одній особі (статті 607, 606 ЦК).

Зобов'язання з виплати ренти за договором ренти, укладеним на певний строк, може припинятися його виконанням (ст. 599 ЦК). Та­ка підстава для припинення договору безстрокової ренти не може за­стосовуватися у силу його «постійного» характеру.

Рентне зобов'язання може бути припинено і за особливих підстав, зокрема, коли права одержувача ренти перейдуть до особи, що не може бути її одержувачем. Наприклад, внаслідок того, що одержува­чем ренти стали наступні спадкоємці за заповітом: держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальна громада, іноземна держа­ва та інші суб'єкти публічного права (ст. 2 ЦК). На жаль, закон не встановлює правові наслідки на такий випадок. Очевидно, за вказаних обставин відповідний обов'язок з платника ренти має зніматися, і він залишається власником майна, переданого за договором ренти.

Зобов'язання з виплати безстрокової ренти може припинитися та­кож у зв'язку з випадковим знищенням або випадковим пошкод­женням майна, переданого під виплату ренти. Однак це може статися за певних обставин, а саме: якщо майно передано під виплату ренти за плату та коли платник ренти почне вимагати припинення зобов'я­зання з виплати ренти або зміни умов її виплати (ст. 742 ЦК), Стосов­но ж ризику випадкового знищення чи випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти безоплатно, то його несе плат­ник ренти, який у такому разі повинен і далі виконувати свої обов'яз­ки перед її одержувачем.

Особливе значення законодавець приділяє припиненню рентних відносин у зв'язку з розірванням договору безстрокової ренти на вимогу платника або одержувача. При цьому право платника на ро­зірвання договору такої ренти має безумовний характер. Відповідно до вимог ст. 739 ЦК платник безстрокової ренти має право відмови­тися від договору ренти. Умова договору, відповідно до якої платник цієї ренти не може відмовитися від договору, є нікчемною. Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними (ч. 3 ст. 739 ЦК).

На відміну від платника ренти, її одержувач має право вимагати розірвання договору безстрокової ренти лише у випадках, передбаче­них сторонами у договорі (наприклад, у разі передачі майна, переда­ного під виплату ренти, платником іншій особі, або у випадках, вста­новлених законом). Так, відповідно до ч.І ст. 740 ЦК одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору, якщо платник: прострочив її виплату більш як на один рік; порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти; визнаний неплато­спроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про не­можливість виплати ним ренти у розмірі і у строки, встановлені дого­вором. Таким чином, закон пов'язує право одержувача ренти на розірвання договору з порушеннями платником його обов'язків, які вже мають місце або можуть виникнути у майбутньому в зв'язку зі зміною тих чи інших обставин. Враховуючи те, що вимога про ро­зірвання договору безстрокової ренти не є мірою цивільно-правової відповідальності, вона може бути заявлена одержувачем незалежно від того: чи винен платник ренти у порушенні своїх обов'язків. Поряд з цим слід вказати, що договір безстрокової ренти також може бути розірвано за рішенням суду на вимогу одержувача ренти і у зв'язку з істотними порушеннями договору платником ренти за правилами ст. 651 ЦК. Наприклад, це можуть бути порушення, пов'язані з роз­міром виплати ренти (значно меншим) у разі її регулярної виплати.

Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору безстро­кової ренти здійснюються за умовами, передбаченими на такий ви­падок у даному договорі. При вирішенні цього питання сторони по­винні враховувати такі обставини, як вартість переданого під виплату ренти майна; строк його можливого використання за призначенням; розмір рентних платежів та інші. Незважаючи на важливість та безспірну доречність вирішення вказаного питання у договорі, розра­хунки між сторонами у разі розірвання договору безстрокової ренти не належать до суттєвих умов договору. Якщо сторони у договорі не встановили правові наслідки його розірвання, розрахунки між ними провадяться відповідно до ст. 741 ЦК. Так, у випадку, коли майно було передано у власність платника безстрокової ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника виплати річної су­ми ренти. Якщо ж майно під виплату безстрокової ренти передано безоплатно, то поряд з виплатою річної суми ренти він має право ви­магати виплати вартості переданого майна. Вартість останнього виз­начається у таких випадках за правилами, передбаченими ст. 632 ЦК, виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічне майно на мо­мент укладення договору безстрокової ренти.

Щодо ж договору ренти, укладеного на певний строк, застосовую­ться загальні правила про можливість розірвання договору, передба­чені ст. 651 ЦК. Так, договір може бути змінено або розірвано лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором чи законом. За­кон же не передбачає випадків розірвання договору ренти, укладеного на певний строк, на вимогу однієї із сторін На таку вимогу договір ренти, укладений на певний строк, може бути змінено або розірвано за рішенням суду в разі істотного порушення договору другою стороною та у інших випадках, передбачених договором (ч. 2 ст. 651 ЦК).