- •1.7. Экономический анализ предметной области, выявление и анализ целей и проблем
- •1.7.1. Анализ стратегий развития управляющей компании
- •Анализ стратегий развития типовой управляющей компании
- •1.7.2. Анализ целей управляющей компании
- •1.7.3. Анализ проблем управляющей компании
- •1.7.4. Анализ путей решения проблем управляющей компании
- •Сравнительные показатели деятельности управляющих организаций
- •П2. Количественная оценка элементов swot-анализа
- •Матрица соответствия возможностей и слабых сторон
- •Матрица соответствия возможностей и сильных сторон
- •Матрица соответствия угроз и слабых сторон
- •Матрица соответствия угроз и сильных сторон
- •П9. Экспертная оценка стратегий развития организации
- •Оценка вариантов стратегий развития организации
- •П10. Матрица эффектов и ущерба, матрица риска стратегий развития организации
- •Матрица эффектов и ущерба от применения выделенных стратегий развития организации
- •Матрица риска от применения выделенных стратегий развития организации
- •П11. Деревья целей, проблем и решений предметной области
- •Следствие Причина
- •П13. Детализация анализа целей управляющей компании
- •Результаты коллективной оценки целей управляющей компании
- •П12. Структуризация дерева проблем
- •Показатели оценки элементов «дерева проблем» на уровне подпроблем
- •Оценка подпроблемы «Нехватка финансирования»
- •Оценка подпроблемы «Высокая стоимость материалов для выполнения ремонтно-строительных работ»
- •Оценка подпроблемы «Несоблюдение платежной дисциплины»
- •Оценка подпроблемы «Текучесть кадров»
- •Средние оценки подпроблем экспертами по показателям
1.7.3. Анализ проблем управляющей компании
В результате проведенного анализа целей типовой управляющей компании был выявлен ряд проблем, которые мешают достижению целей предприятия. Для их выявления был задействован метод структуризации, суть которого состоит в построении «дерева проблем» путем многоэтапного экспертного опроса, в результате которого формулируются элементы «дерева проблем», затем производится их сравнительная оценка и далее происходит отбрасывание элементов, не соответствующим принятым показателям отбора. Оставшиеся элементы подвергаются дальнейшей структуризации.
Главной проблемой предприятия сферы услуг является низкий прирост прибыли в отчетном периоде, который влечет за собой несоответствие плановым показателям, устанавливаемым руководством организации. Проведение структуризации данной проблемы на уровне подпроблем осуществляется в 8 шагов, подробное описание которых приведено в прил. 12.
В результате произведенного анализа можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день главными проблемами предприятия сферы услуг является несоблюдение платежной дисциплины, а также высокая стоимость материалов для выполнения ремонтно-строительных работ. Данные факторы создают основные препятствия по увеличению прибыли организации. Также отрицательное влияние на объемы получаемой прибыли оказывает текучесть кадров и нехватка финансирования.
В результате структуризации полученных данных было построено «дерево проблем» организации, которое представлено в прил. 11 (рис. П11.2).
1.7.4. Анализ путей решения проблем управляющей компании
Чтобы решить сложившиеся проблемы организации необходимо предложить возможные методы решения этих проблем путем построения «дерева решений». Дерево решений представляет собой графическое изображение процесса принятия решений в иерархической, последовательной структуре, где каждому объекту соответствует единственный узел, дающий решение. В качестве одного из основных средств устранения проблемных ситуаций и связанных с ними последствий в работе предприятия сферы услуг выделено проведение автоматизации управления взаиморасчетами с контрагентами, т. к. именно это направление деятельности является одним из ключевых в функционировании предприятия. Кроме того, для увеличения прибыли можно расширить спектр предоставляемых услуг, что сможет обеспечить привлечение новых клиентов и способствовать охвату большего сегмента рынка, также можно считать целесообразным создание благоприятных условий труда сотрудников, повышение квалификации персонала и др.
Более детально пути решения проблем типовой управляющей компании представлены в прил. 11 (рис. П11.3).
ПРиложения
П1. Сравнительные показатели деятельности управляющих организаций
ХАРАКТЕРИСТИКА СРАВНИТЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СООТВЕТСТВИИ С ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ
Таблица П1.1
Сравнительные показатели деятельности управляющих организаций
|
Управляющая организация |
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) |
Жилищный кооператив ЖСК (ЖК) |
Коммерческая управляющая компания |
|
Сравнительные характеристики |
1 |
2 |
3 |
|
Объект управления |
Жилой дом (в исключительных случаях группа домов) |
Жилой дом |
Жилищный фонд, ограниченный рамками договора Группа домов Жилой дом |
|
Преимущественные виды собственности на недвижимое имущество, подлежащее управлению |
Частная Смешанная |
Частная |
Частная Муниципальная Государственная |
|
Форма управления |
Устав Договор |
Устав Договор |
Договор Доверительное управление |
|
Организационно-правовая форма управляющей организации |
Некоммерческая организация |
Некоммерческая организация (потребительский кооператив) |
Общество с ограниченной ответственностью Акционерное общество Прочие |
|
Основные функции при управлении жилищным фондом |
1. Управление общим имуществом жилого дома 2. Обеспечение собственников ЖКУ |
1. Управление общим имуществом жилого дома 2. Обеспечение собственников и членов кооператива ЖКУ 3. Управление собственным недвижимым имуществом |
1. Доверительное управление 2. Управление общим имуществом в жилых домах 3. Предоставление нанимателям и собственникам ЖКУ |
|
Возможные источники финансирования деятельности |
1. Платежи населения 2. Членские взносы 3. Платежи юридических лиц 4. Бюджетные средства 5. Доходы от предпринимательской деятельности |
1. Платежи населения 2. Членские взносы 3. Платежи юридических лиц 4. Доходы от предпринимательской деятельности |
1. Платежи населения 2. Членские взносы 3. Платежи юридических лиц 4. Доходы от предпринимательской деятельности |
|
Реальные источники финансовой деятельности |
1. Платежи населения 2. Членские взносы |
1. Платежи населения 2. Членские взносы 3. Платежи юридических лиц 4. Доходы от предпринимательской деятельности (аренда) |
1. Платежи населения 2. Платежи юридических лиц |
Продолжение табл. П1.1
|
Имущественная ответственность управляющей организации при неисполнении обязательств по платежам населения и бюджета |
Есть |
Есть |
Есть |
|
Контроль деятельности |
Ревизионная комиссия товарищества Члены товарищества Администрация МО (при наличии бюджетного финансирования) Административно-техническая инспекция Жилищная инспекция Земельная инспекция ОВД (паспортный учет) СЭС Пожарная инспекция |
Ревизионная комиссия ЖСК Члены ЖСК Управление кооперации (при наличии бюджетного финансирования) Административно-техническая инспекция Жилищная инспекция Земельная инспекция Префектура ОВД (паспортный учет) СЭС Пожарная инспекция |
Общее собрание домовладельцев Уполномоченное собственниками лицо Администрация МО Административно-техническая инспекция Жилищная инспекция Земельная инспекция ОВД (паспортный учет) Военкомат (работа по призыву) СЭС Пожарная Инспекция |
|
Возможность выбора обслуживающей организации |
Есть |
Есть |
Есть, если управляется микрорайон и выше |
|
Возможность привлечения дополнительных внебюджетных денежных средств |
Есть |
Есть |
Нет |
|
Возможность сочетать функции управления и обслуживания |
Есть |
Есть |
Есть |
|
Ответственность по соблюдению нормативов содержания и эксплуатации жилищного фонда при отсутствии финансирования в полном объеме |
В полном объеме |
В полном объеме |
В объеме договорных отношений |
|
Ресурсосбережение |
За счет средств товарищества |
За счет средств кооператива |
За счет средств домовладельцев и жителей дома |
|
Оплата земельного налога |
За счет членских взносов |
За счет членских взносов |
За счет платежей граждан за ЖКУ (не целевое использование) |
|
Финансирование капитального ремонта жилищного фонда |
За счет платежей членов товарищества за ЖКУ |
За счет платежей членов ЖСК за ЖКУ |
За счет платежей граждан за ЖКУ (в зависимости от организационно правовой формы заказчика) |
|
Платежи граждан на капитальный ремонт |
Осуществляются |
Осуществляются |
Осуществляются |
Окончание табл. П1.1
|
Накопления финансовых средств на капитальный ремонт |
Не осуществляется |
Не осуществляется |
Не осуществляется |
|
Возмещение задолженностей перед ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями |
За счет дополнительных членских взносов, либо за счет имущества товарищества |
За счет дополнительных членских взносов, либо за счет имущества ЖСК |
За счет имущества управляющей организации |
|
Участие населения в управлении |
Участвуют члены товарищества |
Участвуют члены кооператива |
Не участвуют |
|
Возмещение комиссии за банковское расчетно-кассовое обслуживание |
За счет членских взносов |
За счет членских взносов |
За счет платежей граждан за ЖКУ |
|
Представление интересов |
Членов товарищества |
Членов кооператива |
Не участвуют |
|
Льготы по единому социальному налогу |
Есть |
Есть |
Нет |