Пр.режим земель (Ч.1)

ным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако по существу вопрос не решен, так как допускает различное толкование этой правовой нормы.

В п. 1 ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.

Таким образом, в настоящее время ипотека большей части земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулирует Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, запрещена. Следует отметить, что на рубеже XIX– XX веков право залога надельных земель предоставлялось сельским обществам, товариществам крестьян; был создан Крестьянский поземельный банк, ставший монопольным залогодержателем надельных земель85.

При рассмотрении правительственного проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к ст. 7 законопроекта были получены замечания и предложения от субъектов Российской Федерации, в частности, Самарской области, Курганской области, Новгородской области, смысл которых был в том, что необходимо либо изложить ст. 7 законопроекта в другой редакции, либо внести изменения в п. 1 ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При подготовке законопроекта ко второму чтению на заседании трехсторонней рабочей группы было решено оставить текст ст. 7 законопроекта без изменения, учитывая, что будут внесены изменения в п. 1 ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако эти изменения до сих пор не внесены86.

85См.: Быстров Г. Е. Залог сельскохозяйственных земель в российском праве ХХ века // Государство и право. № 5. 1999. С. 15–23.

86См.: Волков Г. А. Постатейный комментарий к Федеральному зако-

ну "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М., 2004 // СПС Гарант.

91

Такое положение затрудняет формирование новой системы финансово-кредитного обеспечения земельной и аграрной реформы, а также подвижность залогового права.

В совершенно особом положении залог сельскохозяйственных земель, находящихся в общей собственности членов сельскохозяйственных коммерческих организаций и иных лиц. В соответствии с ГК РФ распоряжение земельным участком, находящимся в общей совместной и долевой собственности, возможно только по общему согласию всех сособственников.

Это согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не установлено федеральным законом. В тех случаях, когда имущество является общей долевой собственностью, для отчуждения и залога своей доли участником общей долевой собственности закон не требует согласия других собственников (п. 2 ст. 246 и п. 2 ст. 253 ГК РФ). В п. 2 ст. 7 Закона "Об ипотеке" введено новое правило, которого нет в п. 2 ст. 253 ГК РФ. Оно основывается на требовании о том, что ипотека земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, указанных в п. 1 ст. 7, допускается только после выдела в натуре гражданину или юридическому лицу земельного участка87.

Купля-продажа88 земельного участка из земель сельскохо-

зяйственного назначения

В ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения реализован принцип, провозглашенный в его первой статье, о преимущественном праве субъекта РФ или – в случаях, установленных законом субъекта РФ, – муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

87 См.: Быстров Г. Е. Залог сельскохозяйственных земель в российском праве ХХ века // Государство и право. № 5. 1999. С. 23–24.

88См.: Малумов А. Ю. Покупка сельскохозяйственных земель // Главбух: Приложение "Учет в сельском хозяйстве". № 3. 2003 // СПС Консультант Плюс.

92

Механизм реализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст. 250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.

Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ. Некоторые субъекты РФ оперативно урегулировали порядок реализации этого права. Например, в соответствии со ст. 26 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Извещение продавца земельного участка в трехдневный срок после получения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному органу. Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права покупки должно быть принято в трехнедельный срок и незамедлительно направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч. 2 ст. 132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству.

Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных

93

правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что вопрос о цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта, цена продажи и предмет договора должны быть указаны в извещении.

Предмет в договоре продажи недвижимости определяется по правилам ст. 554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Описание и индивидуализация земельного участка осуществляется в результате проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Кроме этого, стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании в извещении "цены и других существенных условий договора" является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных варианта: извещение вручается под расписку или на-

94

правляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.

В ч. 1 п. 3 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержится не совсем удачная редакция. В последнем ее предложении говорится о моменте начала течения указанного срока, в пределах которого может быть заключен договор купли-продажи земельного участка. Но в предыдущем предложении говорится о двух сроках: сроке осуществления преимущественного права покупки и сроке заключения договора ку- пли-продажи. К какому из них относится положение последнего предложения реализации ч. 1 п. 3 ст. 8 Закона? Представляется, что поскольку о начале исчисления первого срока говорится в первом предложении ч. 1 п. 3 ст. 8 Закона, то второе предложение устанавливает порядок исчисления второго срока.

По смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение 1 года со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или – в случаях, установленных законом субъекта РФ, – в муниципальное образование, в том числе, до истечения месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под условием (ст. 157 ГК РФ).

Если в течение года со дня извещения договор куплипродажи не будет заключен или заключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Предусмотренное в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при

95

совершении иных сделок, в том числе по договору мены, дарения, под выплату ренты.

Некоторые учреждения юстиции подготовили методические рекомендации по государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Например, приказом Московской областной регистрационной палаты от 16 августа 2002 г. № 31-Пр утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними, в которых разъяснены особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, собственниками которых являются физические или юридические лица89.

Для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным необходимо доказать, какие положения действующего законодательства нарушены. Например, земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий производственному кооперативу, был переведен в разряд земель городской застройки и затем продан закрытому акционерному обществу90. Впоследствии земельный участок был разделен на четыре части и продан другим лицам.

Кооператив обратился в суд с иском к ЗАО о признании договора купли-продажи недействительным и применения последствий ничтожной сделки. По мнению кооператива, при совершении сделки были нарушены положения ст. 20 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", согласно которой отчуждение земли возможно только на основании решения высшего органа юридического лица – общего собрания. Однако имеющиеся в деле доказательства, в частности, выписка из протокола общего собрания, свидетельствует о том, что решение о продаже земельных участков было принято высшим органом кооператива.

89 См.: Волков Г. А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М., 2004 // СПС Гарант.

90 См.: Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 7 августа 2003 г. № А56-38778/02 // СПС Гарант.

96

Всоответствии с пп. 6 п. 2 ст. 20 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" приобретение основных средств отнесено к исключительной компетенции общего собрания кооператива. Согласно п. 5 названного Федерального закона решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива, не могут быть переданы исполнительным органам кооператива или наблюдательному совету кооператива. В данном случае возникает вопрос, как квалифицировать сделку, в случае, если решение общего собрания не было принято, когда оно является обязательным в соответствии с законом?

Согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Однако из п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 мая 1998 г. № 9 "О некоторых вопросах применения ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" следует, что ст. 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ. То есть такого рода сделка является недействительной. В соответствии со ст. 166 ГК РФ, п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" иск о признании недействительной ничтожной сделки подлежит рассмотрению по заявлению любого заинтересованного лица.

Вкомментируемом судебном акте указывается, что в материалах дела имеется протокол общего собрания, свидетельствующий о принятии необходимого решения высшим органом управления кооператива. В данном случае суду целесообразно

97

было бы проверить соответствие процедуры проведения собрания требованиям законодательства. Однако такие действия суд не мог предпринять по собственной инициативе, поскольку в соответствии с АПК РФ, суд рассматривает споры в пределах заявленных сторонами требований.

При рассмотрении аналогичных дел необходимо учитывать, что, если при проведении общего собрания были допущены нарушения устава кооператива и положений законодательства, принятое собранием решение является незаконным. Соответственно сделка, совершенная на основании такого решения, ничтожна.

В связи с тем что при рассмотрении спора не было представлено доказательств несоответствия заключенной сделки закону, требование о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным отклонено.

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйст-

венного назначения

Особенности правового регулирования арендных отношений установлены в ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К арендным отношениям применяются общие правовые нормы ГК РФ.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", нормы ч. II ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. В ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Особенности сдачи в аренду земельных участков введены в

ст. 22 Земельного кодекса РФ. Теперь специальные правовые нормы предусмотрены еще в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Одной из важнейших задач правового регулирования, которую должен был решить рассматриваемый Закон, было упорядочение регулирования арендных отношений, возникающих при

98

аренде земельного участка, находящегося в собственности значительного количества лиц.

После приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг. в жизни сложились отношения "аренды земельных долей", которые юридически не могли быть квалифицированы как возникающие на основе заключения договора аренды. Практика заключения таких договоров "аренды" была развита на основе распоряжения Правительства РФ от 1 мая 1996 г. № 698-р и правовых актов Роскомзема, которыми был искажен смысл положений Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю".

Всоответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенная вещь, доля в праве собственности не может быть передана в аренду.

Вст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения конкретизировано требование ГК РФ об индивидуализации объекта аренды. Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет. Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности.

Для государственного кадастрового учета земельного участка проводятся необходимые работы по землеустройству в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. 78-ФЗ "О землеустройстве". Государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Законом исключена возможность передачи в "аренду" земельных долей. Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в арену на основе договора аренды земельного участка, в котором со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо

99

уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица. В законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности. Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности.

В Земельном кодексе РФ не был установлен предельный срок аренды земельных участков. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения он установлен. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Если земельный участок находится в частной собственности, применяются правила ст. 624 ГК РФ и ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если же земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то кроме общих положений ст. 624 ГК РФ применяются правила п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции91. В рамках договора аренды вопросы предоставления земельных участков чаще всего становятся объектом обсуждения в судебных разбирательствах92.

91 См.: Волков Г. А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М., 2004 // СПС Гарант.

92 См.: Постановление арбитражного суда кассационной инстанции Поволжского округа от 06.07.04 по делу № А 12-15876/03-С7; Постановление арбитражного суда кассационной инстанции Дальневосточного округа от 03.08.04 по делу № Ф03-А51/04-1/1978; Постановление арбитражного

100