книги2 / 234

рального уровня и предполагает минимизацию административных барьеров при строительстве доступного жилья. Многие муниципалитеты сопротивляются увеличению доли доступного жилья в городе, поскольку более низкие цены на жилье снижают налоговую базупоналогунанедвижимость,чтоприводиткснижениюдоходов местных бюджетов, за счет которых финансируются все основные местныепубличныеобязательства(школы,полицияидр.).Поэтому муниципалитеты часто создают дополнительные барьеры для высокоплотной застройки или для определенных форм дешевого жилья. Федеральное правительство пытается исправить такие изъяны городской политики.

Второй подход предполагает установление обязательных требований к строительству доступного жилья при новом строительстве и получил название «инклюзивный зонинг», так как требования встроены в процесс градостроительного зонирования. Кроме этого, иногда используются другие регулирующие меры, например регулирование арендной платы за жилье.

ВСШАзаконодательствоштатовустанавливаетобщиепринципы регулирования землепользования и застройки, основное регулирование осуществляется на уровне муниципалитетов. Однако в разных штатах может быть разная степень вмешательства штата в местные вопросы, связанные с градостроительным регулированием. Многие штаты обязывают муниципалитеты разрабатывать комплексные планы, в которых должно быть определено, как градостроительные планы связаны с достижением целей жилищной политики.

Вцелом основные жилищные инициативы в США весьма разнообразны и децентрализованы. Далее рассмотрим три очень разных примера из практики американских штатов и городов.

ШтатМассачусетс,БольшойБостонигородБостон.Пра-

вительство штата Массачусетс инициировало несколько направлений политики по поддержке доступного жилья, включая:

•предоставление определенным типам застройщиков права не следовать ограничениям местного градостроительного зонирования при строительстве доступного жилья, которое соответствует определенным критериям в соответствии с Законом штата Массачусетс о комплексном разрешении, известным как

«Антисноб-закон» (Anti-Snob Law)1;

1 The Massachusetts Comprehensive Permit Law M.G.L. c. 40B, §§ 20–23 (часть 40B Свода законов штата Массачусетс, Закон о комплексном разрешении от 1969 г.).

Город Бостон — это муниципалитет в штате Массачусетс. МетрополитенскийареалвокругБостонанаходитсяподуправлением региональной юрисдикции по вопросам градостроительства — Совета по планировнию городских районов (Metropolitan Area Planning Council), который представляет 101 муниципалитет (22 крупных города и 79 малых городов) в пределах Большого Бостона. Население Бостона — 582 тыс. человек (по данным переписи населения 2006 г.), население Большого Бостона — 3,1 млн (по данным переписи населения 2000 г.).

За последние два десятилетия прошлого века экономика Бостона пережила бурный рост за счет развития секторов высоких технологий, медицины и образования. Это привело к росту цен на жилье, которые стали самыми высокими в США. Несмотря на политику штата в отношении доступного жилья, в большинстве малых городов Большого Бостона преобладало местное зонирование, которое характеризовалось как эксклюзивное, т.е. не стимулирующее создание доступного жилья. Население Большого Бостона росло, а количество новых многоквартирных домов сокращалось, площадь земельных участков увеличивалась. В 2008 г. 80% разрешений на строительство приходилось на односемейные дома, тогда как в 1960-х годах — около 50%.

План градостроительного развития Большого Бостона, известныйкак«MetroPlan2000»,поставилзадачуобеспечениядоступным жильем, связав ее с другими вопросами социально-экономического развития, в том числе с потребностью в рабочей силе, развитием транспорта, проблемами потребления энергоресурсов, загрязнения окружающей среды, землепользованием.

«MetroPlan 2000» содержал рекомендации по проведению политики в части сохранения объемов доступного жилья, обеспечения равного доступа к доступному жилью на всей территории Большого Бостона. В соответствии с этим планом Совет Большого Бостона по планированию должен был содействовать в обеспечении минимум 10% жилищного фонда в форме доступного жилья для семей с умеренными и низкими доходами. Каждый муниципалитет должен разрабатывать собственный жилищный план. При этом местные правила зонирования должны регулировать предложение доступного жилья (через механизмы инклюзивного зонирования, обязательные платежи в фонды доступного жилья и др.).

Непосредственно в городе Бостоне меры по созданию доступногожильяреализовывалисьврамкахжилищнойстратегииLeading the Way («Главное направление») и предусматривали:

•инклюзивное зонирование, которое в городе было введено в

2000 г. Изначально на девелоперов, проекты которых предполагали создание 10 и более жилых единиц, накладывалось ограничение предоставить 10% жилья как доступное жилье. В 2004 г. это требование было увеличено до 15%. По общему правилу, оно должно выполняться в виде создания соответствующих жилых единиц, но в отдельных случаях допускается внесение денежного взноса;

•реализацию программы Development Impact Project Exactions («Компенсационные взносы от проектов девелопмента»), введенную в 1983 г. Взносы обязательны при строительстве коммерческой недвижимости площадью более 100 тыс. кв. футов для выравнивания влияния строительных проектов на занятость и доступное жилье. Эти взносы поступают в Траст жилья районов Бостона и Траст рабочих мест районов Бостона;

•продажа земельных участков в муниципальной собственности для точечной застройки по номинальной, крайне низкой цене для строительства и продажи жилья семьям с доходами не выше 80% от медианного;

•использование брошенных зданий для создания доступного жилья (в городе был создан электронный портал с информацией о пустующих зданиях, которые могут быть приобретены и приспособлены для проживания);

•реализацию программы Boston Build Home («Построй жилье в Бостоне»), по которой городская земля предоставляется для строительства жилья семьям с невысокими доходами, впервые приобретающим жилье.

Сан-Франциско, штат Калифорния. Сан-Франциско — один из богатейших городов Калифорнии с очень высокими ценами на жилье и существенным неравенством населения по доходам. Многие в городе не могут позволить себе жилье рядом с работой, и работодатели вынуждены повышать зарплаты из-за высоких цен на жилье.

В Сан-Франциско довольно старый жилищный фонд, более 50% которого построено до Второй мировой войны. Бóльшая часть жилья представлена жилыми единицами с двумя и менее спальнями, 65% жилищного фонда приходится на наемное жилье. Существуют географические ограничения для расширения города, поскольку с трех сторон он окружен океаном. Преобладает высокоплотная застройка.

По закону штата Калифорния в Сан-Франциско должен быть утвержден Комплексный план в отношении землепользования, жилья, общественных пространств, шума, безопасности, защиты окружающей среды.

Генеральный план Сан-Франциско содержит раздел «Жилищный элемент», в котором проанализированы жилищные потребности и тренды, а также обозначены подходы к удовлетворению этих потребностей.

Для стимулирования доступного жилья в Сан-Франциско используется несколько градостроительных инструментов:

•программа «Инклюзивное доступное жилье», которая была принята в 1992 г. и установила для всех строящихся зданий с количеством жилых единиц более 10 требование о предоставлении 10% таких жилых единиц в качестве доступного жилья. В2002г.этотребованиебылоувеличенодо12%,в2006г.—до 15% при предоставлении в том же здании или до 20% при предоставлении в других зданиях. Такая дифференциация была обоснована желанием увеличить долю доступного жилья в тех зданиях, где находится и рыночное жилье, в целях формирования районов с жителями, имеющими разные доходы;

•программа по строительству доступного жилья при офисном строительстве, которая была принята в 1985 г. Сан-Франциско стал первым крупным городом в США, где была принята программа, связывающая офисное и жилищное строительство и предусматривающая следующие требования: при строительстве офисов площадью более 2300 кв. м застройщик обязан предоставить 0,41 единицы доступного жилья на каждые 100 кв. м офисной площади. Это требование может выполняться путем нового строительства, перевода нежилых зданий в жилые, реконструкции существующего жилья либо взноса в городской жилищный трастовый фонд. Жилые единицы должны удовлетворять требованиям доступности для семей с низкими доходами в течение 50 лет;

•Закон о переводе в кондоминиумы, который был принят в 1983г.иограничиваетпереводсуществующихарендныхдомов в кондоминиумы — максимум 200 разрешений в год. При этом в кондоминиумы могут быть переведены только дома с шестью и менее жилыми единицами. За период 1983–2005 гг. были переведены в кондоминиумы лишь 206 зданий;

•Закон о переводе отелей, ограничивающий перевод отелей в кондоминиумы.

Штат Вашингтон. В 1990-е годы, в период интенсивного роста населения, начались процессы «расползания» городов. В ответ на это был принят закон штата Вашингтон Washington Growth ManagementAct(GMA—ЗаконштатаВашингтонобуправленииро- стом). GMA содержит ряд мер, сдерживающих расширение городов и стимулирующих новое освоение только определенных территорий. После принятия этого закона многие считали, что он будет способствовать снижению доступности жилья через ограничение предложения земли для строительства нового жилья. Однако позиция Департамента территориального развития, торговли и экономического развития штата Вашингтон была иной: на рост цен на жилье влияет экономический рост, увеличение размеров земельных участков, ужесточение требований к безопасности строительства и энергоэффективности, длительные процедуры получения разрешения на строительство в быстро растущих городах и более высокие прибыли девелоперов при строительстве многоэтажных зданий.

Как и в Калифорнии, в штате Вашингтон установлено законодательное требование по разработке комплексных планов и более детальных планов девелопмента для их реализации на местном уровне. Комплексные планы разрабатываются на 20 лет и должны обеспечивать необходимый объем предложения земли в соответствии с прогнозируемым ростом города, в том числе земли для муниципального жилья, жилья для семей с невысокими доходами, сборных фабричных домов, многоквартирных домов и домов для людей со специальными потребностями.

В соответствии с GMA местные власти (города и округи) обязаны использовать для стимулирования строительства доступного жилья градостроительные инструменты — от предоставления бонусов по плотности застройки до ускоренной выдачи разрешения на строительство жилья для семей с невысокими доходами. При этом законом установлена добровольность участия девелоперов в таких стимулирующих программах.

Канада, Большой Ванкувер (Британская Колумбия)

Хотя практика планирования доступного жилья в Канаде весьма ограниченна, пример Ванкувера в Британской Колумбии очень показателен с точки зрения того, как могут сочетаться «конкурирующие» между собой компактный город и доступное жилье.

Население Ванкувера составляет 578 тыс. человек (2007 г.), а Большого Ванкувера — более 2 млн. Управляется он региональной коалицией Metro Vancouver. Ванкувер — это быстро растущий го-