книги2 / 234

Показатели жилищного и ипотечного кредитования

Для наблюдения за процессами развития рынков жилищного кредитования, в том числе ипотечного кредитования, в городах и городских агломерациях предлагаются следующие аналитические показатели:

•объем и количество выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях и валюте, млрд руб. и тыс. кредитов;

•отношение задолженности по жилищным и ипотечным кредитам к ВГП, %;

•доля ипотечных жилищных кредитов, выданных на стадии строительства жилья под залог прав требований по договорам участия в долевом строительстве, %;

•объем кредитов, предоставленных юридическим лицам под залог недвижимого имущества или в рамках проектного финансирования создания жилой недвижимости на срок более пяти лет, млрд руб.

Объем и количество выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях и валюте, отношение задолженности по ипотечнымжилищнымкредитамкВГП.Вкачествеосновного

показателя предлагается ввести учет объема и количества выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях и валюте в разрезе городов. Аналогичный показатель на данный момент публикуется Банком России только на уровне субъектов Российской Федерации и страны в целом, что не позволяет оценивать локальные рынки жилья в городах.

Поскольку аналогичный показатель используется в международной практике, правда только по крупным городам, это позволит сопоставлять развитие рынка ипотечных жилищных кредитов в России и других странах.

Исходя из имеющихся сегодня данных Банка России в табл. 4.28 значения данных показателей за 2016 г. приведены только по городам федерального значения — Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю.

Таблица 4.28 Показатели рынков ипотечного жилищного кредитования

в городах федерального значения в 2016 г.

Источник: данные Банка России на 01.01.2017 г.

Можно отметить, что объем выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Москве в 2 раза превышает объем таких кредитов, выданных в Санкт-Петербурге. При этом валютные кредиты используются только в Москве и Санкт-Петербурге и составляют малую часть (около 0,1%) от общей суммы ипотечных кредитов городов.

В таблице также представлена информация об объемах задолженности по ипотечным кредитам и их доле в валовом городском продукте. Примечательно, что задолженность по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге в процентах от ВГП на 2 п.п. превышает аналогичный показатель в Москве. Это также подчеркивает тот факт, что в Санкт-Петербурге рынок ипотеки относительно более развит, чем в Москве. Кроме того, доля ипотеки в ВГП в Санкт-Пе- тербурге больше и чем в целом по стране (5,2% ВВП в 2016 г.).

Сопоставляя данные об объеме и количестве выданных кредитов, можно судить о том, что средний размер рублевого ипотечного кредита в Москве больше, чем в Санкт-Петербурге (соответственно 3,7 млн руб. и 2,2 млн руб.), что связано с более высокими ценами на жилье в столице. Интересно, что средние размеры ипотечного кредита в Санкт-Петербурге и Севастополе сопоставимы (в последнем — 2 млн руб.).

Доля ипотечных жилищных кредитов, выданных на стадии строительства жилья под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. На данный

момент информация для расчета такого показателя публикуется Банком России в разрезе субъектов Российской Федерации, в том числе по городам федерального значения Москве, Санкт-Петербур- гу, Севастополю.

Отдельно также выделяют ипотечные кредиты, направленные на строительство жилья под залог прав требования по договорам участиявдолевомстроительстве.Втабл.4.29представленаинформация по данному вопросу в разрезе городов федерального значения.

Таблица 4.29 Ипотечные кредиты в рублях под залог прав требования

по договорам участия в долевом строительстве в городах федерального значения, 2016 г.

Источник: данные Банка России на 01.01.2017 г.

Можно отметить, что кредиты по договорам участия в долевом строительствеболеепопулярнывСанкт-Петербурге,чемвстолице. Их доля в общем объеме ипотечных кредитов на 5 п.п. больше, чем в Москве. Однако если в Москве и Санкт-Петербурге доля таких кредитов составляет более половины от общего числа ипотечных кредитов, то, например, в Севастополе — всего 23%.

россиян к среднедушевым доходам по России в целом, а также в разрезе субъектов Российской Федерации.

Полученные коэффициенты пересчета применяются при оценке используемых для расчета коэффициента доступности жилья в каждом муниципальном образовании исследуемых агломераций медианных среднедушевых доходов жителей в рассматриваемый ретроспективный период. Такая оценка получается умножением определенных в рамках настоящего исследования среднедушевых доходов жителей изучаемых муниципальных образований на коэффициент пересчета по тому региону, в котором расположено анализируемое муниципальное образование.

Отметим, что данный показатель не в полной мере соответствует требованиям к показателю медианных доходов семьи для целей расчета коэффициента доступности жилья в городах России. Во-первых,онотражаетнемедианныйдоходсемьиизтрехчеловек, а доход семьи из трех человек, каждый из которых имеет медианный доход по распределению населения по среднедушевым доходам. В состав семьи, имеющей медианный совокупный доход, могут входить члены семьи, имеющие доходы каждый в отдельности; например, один член семьи — ниже, а другой — выше медианного среднедушевого дохода. Во-вторых, данный показатель измеряется в разрезе субъектов Российской Федерации, а не городов или муниципальных образований. Однако, несмотря на указанные недостатки, его использование предпочтительнее, чем показателя среднедушевых доходов населения, который дает завышенную оценку доходов по сравнению с медианными.

Медианная цена жилья — это цена, по отношению к которой 50% имеющихся на рынке предложений жилых единиц предлагаются по более низкой цене, а 50% — по более высокой.

Единственным официальным источником данных о ценах на рынках жилья в России является Росстат. Однако эти цены рассчитываются в отношении субъектов Российской Федерации в целом (они не представляют собой единые рынки жилья, а значит, не могут бытьадекватнымиединицаминаблюдения),акрометого,непозволяют обеспечить сопоставимость рассматриваемого показателя с зарубежными аналогами, в которых, как правило, используются медианные, а не средние цены. Поэтому представляется более обоснованным использовать альтернативные, неофициальные источники данных о ценах на рынке жилья — риелторские и аналитические агентства. Например, сводные данные о средних ценах на рынке жилья в разрезе городов России публикуются Российской

гильдией риэлторов1, но только по 16 центральным городам, являющимся центрами крупнейших городских агломераций.

Еще одним источником информации могут служить базы данных о предложениях на рынках жилья, например www.domofond. ru. Такие базы предоставляют информацию обо всех имеющихся предложениях,нонеагрегируютданные.Этопозволяетприменить необходимую методику расчета медианных цен по меньшей мере в отношении крупных региональных центров, по которым имеется достаточный объем рыночных предложений2.

Для тестирования предлагаемой методики коэффициент доступности жилья рассчитан для городов — центров крупнейших городских агломераций как отношение медианной цены жилой единицы к медианному по городу годовому доходу домохозяйства, состоящего из трех человек.

Результаты расчетов представлены в табл. 4.30. Как видно из таблицы, наименее доступно жилье в Москве, Санкт-Петербурге и Владивостоке, а наиболее доступно — в Краснодаре, Воронеже, Перми,Саратове.Вбольшинстверассматриваемыхгородовдоступность жилья является высокой согласно стандартам ООН (коэффициент доступности составляет менее трех лет).

Таблица 4.30 Коэффициент доступности жилья по городам — центрам

крупнейших городских агломераций в 2016 г.

1См.: http://rgr.ru/files/analitika/servis-po-sboru-statistiki/

2Такая методика неприменима, если база содержит малое количество предложений

(менее 50).

Окончаниетаблицы4.30

Источник: расчеты авторов по данным Росстата о доходах населения (оценка на 2016 г.) и данным портала www.domofond.ru о ценах на жилье (конец 2017 — начало 2018 г.). Различиями в используемых временны´х периодах можно пренебречь, так как в 2016‒2017 гг. цены на рынках жилья практически не менялись.

Коэффициент доступности найма жилья. Для оценки до-

ступности рынка найма жилья предлагается ввести коэффициент, рассчитываемый как отношение медианной платы за наем квартиры к медианному доходу домохозяйства и показывающий, какую долю дохода домохозяйство с медианным доходом вынуждено тратить на наем жилья. Это позволит оценивать динамику важного сегмента рынка жилья и обеспечит возможность международных сопоставлений.

Источник расчета данных по медианным доходам домохозяйств описан выше в предлагаемой методике для коэффициента доступности жилья.

Медианную плату за наем квартиры предлагается оценивать аналогично оценке медианной цены квартиры. Так как на данный момент не существует официального статистического показателя, который бы отслеживал изменение ставок найма жилья, то для оценки медианной платы за наем квартиры предлагается использовать базы данных о предложении на рынке жилья, где содержится информация о ставках найма жилых помещений. Предлагается оценивать медианную плату за наем квартиры как цену медианного объявления на сайте, найденном внутри конкретного рынка (города или муниципального образования), — объявления с медианным порядковым значением при ранжировании всех объявлений по цене за 1 кв. м. Для того чтобы цифры, полученные на разных рынках, получились сопоставимыми, использовались следующие фильтры: только двухкомнатные квартиры, в монолитных, кирпичных или панельных домах. Таким образом, плата за наем рассчитывалась для сопоставимых сегментов локальных рынков с указанными характеристиками.

Простота расчета и интерпретации делает данный показатель удобным с точки зрения сопоставления с другими странами. Помимо этого, с развитием рынка наемного жилья в городах России, важно осуществлять мониторинг на предмет того, насколько такой тип пользования жилыми помещениями доступен для населения на различных локальных рынках городов.

Данный показатель был рассчитан по центрам крупнейших агломераций отдельно для однокомнатных и двухкомнатных квартир. Для оценивания медианной цены найма жилья был использован онлайн-ресурс по поиску объявлений о найме квартир в городе www.domofond.ru и медианное объявление на сайте. В соответствии с методикой коэффициент рассчитан как отношение медианной цены найма квартиры к медианному доходу домохозяйства из трех человек.

Результаты тестовых расчетов приведены на рис. 4.24.

Рис. 4.24. Коэффициент доступности найма жилья по городам — центрам крупнейших агломераций в 2016 г., %

Источник: расчеты авторов по данным Росстата и портала www.domofond.ru.

Коэффициент доступности найма двухкомнатной квартиры ожидаемо выше коэффициента доступности найма однокомнатной квартиры во всех городах, что связано с более высокой стоимостью найма большей по площади и числу комнат квартиры. При этом средний по выборке коэффициент доступности найма однокомнатной квартиры составляет 17%, а двухкомнатной — 22%.

Как и в отношении доступности покупки жилья, самыми «недо- ступными»понаймугородамиявляютсяМосква,Санкт-Петербург, а также Иркутск. Особенно высокий коэффициент доступности найма двухкомнатной квартиры наблюдается в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — соответственно 35 и 32%. Это означает, что для найма медианной двухкомнатной квартиры в этих городах домохозяйству с медианным доходом придется потратить треть своего ежемесячного дохода на жилье.

Среди самых доступных по найму жилья городов находятся Воронеж, Нижний Новгород и Краснодар. В них за наем двухком-