книги2 / 234

4.5.3.Индикаторы состояния жилищной сферы1

Коэффициент доступности жилья

Ещеразнапомним,чтокоэффициентдоступностижильяпоказывает, сколько лет домохозяйству с медианным доходом приходится откладывать весь свой доход для покупки квартиры по медианной цене. Данные по этому показателю в некоторых крупнейших городах мира представлены в табл. 4.36.

Таблица 4.36 Коэффициент доступности жилья, 2016 г.

Источник: зарубежные города — 13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017; российские города — расчеты авторов, представленные в подразделе 4.4.6.

Можно отметить, что Москва, отличающаяся от крупнейших российских городов наименьшей доступностью жилья (5,5 лет), более доступна в этом отношении, чем Окленд, Сан-Франциско и Лондон. Среди представленных в табл. 4.36 российских городов только Москва и Санкт-Петербург имеют жилье, менее доступное,

1В настоящем подразделе используются материалы исследования «Анализ состояния жилищной сферы на территориях основных российских городских агломераций», выполненного фондом «Институт экономики города» по заказу Фонда единого института развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» в 2018 г.

Окончание таблицы 4.37

Источник: зарубежные города — www.numbeo.com; https://www.shelter.org.au/sites/ natshelter/files/public/documents/RAI%20Report%20May%202017%20-%20Small_3.pdf;

российские города — расчеты авторов, представленные в подразделе 4.3.7.

По результатам тестовых расчетов даже Москва является сравнительно доступным городом для найма жилья: коэффициент для двухкомнатной квартиры составляет 35%, т.е. ровно столько же, сколько и в Берлине. В Лондоне значение этого показателя превышает половину дохода домохозяйства — 61%. К тому же, согласно табл. 4.37, в Лондоне также один из самых высоких коэффициентов доступности жилья — 8,5 лет. Вместе эти два высоких значения коэффициентов доступности покупки и найма жилья позволяют сделать вывод об очень низкой доступности жилой недвижимости в Лондоне.

Такие высокие значения коэффициента доступности найма жилья, как в Париже и Мадриде — около 45%, не наблюдаются ни в одном российском городе, где тестировался показатель. Крупные австралийские города с показателем в пределах 25‒30% сопоставимы с крупными городами России — Новосибирском, Самарой, Казанью и Красноярском. Остальные крупные города России более доступны в отношении найма жилья, чем зарубежные.

Обеспеченность общей площадью жилых помещений

Для сравнения с российскими городами по обеспеченности общей площадью жилых помещений на душу населения были выбраны некоторые из крупнейших городов Германии. Статистика за 2015 г. по ним представлена в табл. 4.38.

Таблица 4.38 Обеспеченность общей площадью жилья в городах Германии и России, 2015 г.

274 Экономическая урбанизация

Окончание таблицы 4.38

Источник: Росстат, Regionaldatenbank Deutschland.

По аналогии с Россией можно отметить, что и в Германии наименьшая обеспеченность общей площадью жилья наблюдается в самых крупных городах — Франкфурте, Мюнхене, Гамбурге и Берлине. Однако даже во Франкфурте, городе с наименьшим показателем — почти 37 кв. м на одного жителя, он превышает наибольший показатель по рассматриваемым городам России, который составляет27,5кв.м.вКраснодаре.Приэтомгородснаименьшейобеспеченностью — Москва — имеет почти в два раза меньшую площадь на каждого жителя, чем Франкфурт.

Наибольший показатель в Германии наблюдается в Ганновере и составляет 47,6 кв. м. Это больше лидирующего показателя на выборке российских городов на 20 кв. м, или на 73%.

Обеспеченность жилыми единицами на 1000 человек населения

ЗначенияэтогопоказателяпокрупнымгородамГерманииинекоторым крупным городам России за 2015 г. представлены в табл. 4.39.

Таблица 4.39 Обеспеченность жилыми единицами на 1000 человек

населения в отдельных городах Германии и России, 2015 г.

Источник: Росстат, Regionaldatenbank Deutschland.

Сразу можно отметить, что если разница в обеспеченности общей площадью жилья на душу населения между городами России и Германииоченьвелика,товобеспеченностижилымиединицамиразрыв существенно меньше. В России наибольшая обеспеченность жилыми единицами отмечена в Саратове со значением показателя в 515 единиц на 1000 человек населения, среди немецких городов это значение примерно соответствует Дюссельдорфу. Краснодар, со вторым результатом по обеспеченности жилыми единицами среди выборки

российских городов, сопоставим с Карлсруэ. В то же время Воронеж и Москва заметно менее обеспечены жилыми единицами на 1000 человек населения, чем немецкие города, приведенные в выборке.

Если сравнивать столичные города двух стран по показателю обеспеченности жилыми единицами, то в Берлине обеспеченность выше, чем в Москве, более чем на 60%.

Интересная закономерность среди городов Германии состоит в том,чтодвакрупнейшихгорода,БерлиниМюнхен,занимаютсоответственно второе и третье места в рейтинге по количеству жилых единиц на 1000 человек населения. В России же Москва находится в конце подобного рейтинга и имеет наименьшую по выборке обеспеченность жилыми единицами.

Важно также отметить, что при сравнительно высокой обеспеченности жилыми единицами крупнейшие города Германии обладают сравнительно низкой обеспеченностью общей площадью жилья. Из этого можно сделать вывод, что в крупных немецких городах преобладают маленькие по площади квартиры.

Структура жилищного фонда по формам владения

ипользования жилыми помещениями

Встатистике зарубежных стран используется следующая типология жилищного фонда по формам владения и пользования:

• проживание на основе права собственности на жилое помещение (проживание собственника);

• проживание на основе договора найма жилья, в том числе на основе:

ê договора коммерческого найма; ê договора найма жилого помещения в жилищном фонде соци-

ального использования (social rental housing) – так называемого некоммерческого найма; ê проживание на основе членства в жилищном кооперативе, на иных основаниях.

Сопоставление российских и зарубежных городов по структуре форм владения и пользования жилыми помещениями представляет определенные сложности. Если жилищный фонд российских городов в государственной или муниципальной собственности может однозначно трактоваться как жилье, в котором граждане проживают по договорам некоммерческого найма (социальный наем, наем специализированного жилого помещения), то в отношении жилищного фонда в собственности физических лиц такой определенности нет – часть такого жилищного фонда предоставляется собственни-

Международные сопоставления показывают, что для крупнейших городов мира характерна относительно высокая доля арендного жилья, которая необходима для обеспечения высокого миграционного оборота, характерного для таких городов1. Крупные российские города также характеризуются более высокой долей арендного жилья в сравнении со среднероссийским уровнем. Однако даже с учетом дооценки доли частного арендного жилья суммарная доля проживающих по договорам найма в рассмотренных городах составляет от 23 до 33%, в то время как в городах Великобритании – от 40 до 52%.

Количество сделок на рынке жилья

В табл. 4.41 приведена статистика по количеству сделок куп- ли-продажи жилой недвижимости по крупным городам Англии в динамике за 2014–2016 гг.

Таблица 4.41 Количество сделок на региональных рынках жилья в Англии

Источник: Office for National Statistics.

Исходя из данных табл. 4.41 нельзя однозначно судить о трендах на рынке жилой недвижимости в городах Англии. Например, в 2014–2016 гг. в Лондоне уменьшалось количество сделок с жилой

1Доля арендного жилья в городах Великобритании, приведенная в таблице, относится, скорее к нижней границе диапазона, характерного для городов Западной Европы. В зависимости от особенностей национальных жилищных рынков доля домохозяйств,

проживающих в арендном жилье, колеблется от 89% в Берлине, 82% в Амстердаме и 71%

в Париже до 49% в Лондоне и 36% в Риме (по данным Housing Statistics in the European Union 2010).

недвижимостью, однако в других городах, Манчестере и Дареме например, оно, напротив, увеличивалось.

Сопоставление данных по городам Англии с данными по Москве и Санкт-Петербургу (табл. 4.27) свидетельствует о более активном рынке жилья в крупнейших городах России. Действительно, в Санкт-Петербурге в последние годы бурно развивается рынок жилой недвижимости, и оборот на нем может дать фору многим английским городам.

Для рассматриваемых городов возможно также рассчитать отношение количества сделок на рынке жилья к общему количеству жилых единиц в жилищном фонде. На рис. 4.26 представлены данные по этому показателю за 2014–2016 гг. В Санкт-Петербурге показатель в два раза превышает значение в Лондоне и других крупных английских городах. В Москве значения показателя ниже, но тем не менее практически всегда превосходят аналогичные показатели сравниваемых английских городов.