книги2 / 234

Можно отметить, что стабильное уменьшение значения показателя наблюдалось только в Лондоне, в остальных городах Англии доля жилых единиц, в отношении которых совершались сделки, из числа жилых единиц в существующем жилищном фонде на протяжении трех лет практически не менялась. В связи с этим можно заключить, что рынок жилья в Англии довольно стабилен и не подвержен значительным колебаниям, чего нельзя сказать о Москве и Санкт-Петербурге, где за те же годы наблюдалось как уменьшение, так и увеличение доли сделок на вторичном рынке жилья по отношению к числу жилых единиц в жилищном фонде.

Приведенные сравнительные данные лишь по некоторым российским и зарубежным городам и только по отдельным предлагаемым показателям наглядно демонстрируют возможности, которые открываютсядляанализаприизменениисистемыроссийскихпоказателей социально-экономического развития городов в целях приближения их к зарубежным аналогам.

Показатели жилищного строительства

Объем ввода общей площади жилья на 1 млн руб. денежных доходов населения в год, кв. м. Как уже отмечалось,

зарубежная статистика о состоянии и динамике жилищного фонда не оперирует, как правило, показателями площади жилья, поэтому найти данные о вводе жилья в крупнейших зарубежных агломерациях по площади на душу населения удалось только в отношении Шанхая и Алматы. В Шанхае ввод жилья на душу населения составил в 2016 г. 1,24 кв. м, а в Алматы — 0,27 кв. м. Таким образом, из российских агломераций только Краснодарская опережает по этому показателю Шанхай и все опережают Алматы.

Таблица 4.42 Ввод жилых единиц на 1000 человек населения в российских

агломерациях, 2016 г.

Окончание таблицы 4.42

Источник: оценка Института экономики города по данным о вводе общей площади жилья и средней площади вновь вводимых жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальном жилищном фонде в среднем по Российской Федерации.

Втабл.4.42приведеныоценочныерасчетыпоказателявводажилых единиц на 1000 человек населения в российских агломерациях, а в табл. 4.43 — аналогичный показатель по зарубежным агломерациям. Как видим, российские агломерации кратно опережают зарубежные по темпам строительства жилых единиц на 1000 человек населения.

Таблица 4.43 Ввод жилых единиц на 1000 человек населения в отдельных

зарубежных агломерациях, 2016 г.

282 Экономическая урбанизация

Окончание таблицы 4.43

Источники: Нью-Йорк — https://www.census.gov/construction/nrc/ ; Лондон — https://data. london.gov.uk/dataset/housing-london/resource/27e10d40-bb04-4028-95a6-606bd13d7777/; Сингапур — https://www.singstat.gov.sg/docs/default-source/default-document-library/ publications/publications_and_papers/reference/sif2017.pdf; Дубай — https://www.dsc.gov.ae/ Report/Copy%20of%20DSC_SYB_2016_02%20_%2002.pdf; Познань — http://poznan.stat. gov.pl/en/current-studies/communiqus-and-announcements/bulletins/statistical-bulletin-poznan- iv-quarter-2016,2,23.html; Нюрнберг https://www.regionalstatistik.de/

Показатели рыночной концентрации. Сопоставляя ситуа-

цию в России с ситуацией в других странах, отметим, что на национальном уровне кардинальных различий может не наблюдаться. Например, в России на национальном уровне на 5 крупнейших застройщиков в 2011 г. пришлось 7,4% общего объема ввода общей площади жилья, или около 13% ввода жилья профессиональными застройщиками.Десятькрупнейшихзастройщиковконтролировали соответственно около 11 и 19% рынка жилищного строительства1. Подобная тенденция наблюдается и в США, где доля 10 крупнейших застройщиков на рынке строительства индивидуальных (семейных) домов — преобладающего сегмента на рынке жилищного строительства — достигла к 2004 г. 20%1. При этом такая значительнаядолякрупнейшихзастройщиковсочетаетсявСША,какуже было указано, с преобладанием на рынке небольших компаний-за- стройщиков.

В табл. 4.44 представлен показатель концентрации для четырех лидирующих застройщиков на крупных рынках жилищного строительства в США. По сравнению с крупнейшими агломерациями в РоссиивСШАданныйпоказательнемногониже.Среднеезначение для американских агломераций приблизительно 29%, в то время как для российских — 34%; т.е. разница между ними 5 п.п. В целом можно заключить, что концентрация на рынке жилищного строительства на крупных рынках России и США примерно одинакова. При этом среди американских рынков также встречаются высокие значения показателя доли четырех крупнейших застройщиков:

1Рассчитано по: 60 крупнейших застройщиков жилья России : Рейтинг компании «Медиа-Юг».

2См.: Staying Competitive in Today’s Homebuilding Industry // U.S. Homebuilder Survey. Deloitte, 2004.

в Бирмингеме, например, он составляет 40,8%; в Цинциннати — 47,7%. Такие значения являются высокими даже для российских агломераций.

Таблица 4.44 Показатель концентрации для четырех компаний на

крупных рынках жилищного строительства в США, %

Источник: Beck J., Scott F., Yelowitz F. Concentration and Market Structure in Local Real Estate Markets // Real Estate Economics. 2012. Vol. 40, № 3. P. 422–460.

ГЛАВА 5

Согласование жилищной политики и градостроительной политики на уровне городов и городских агломераций

Повышение качества жизни в городах является ключевым направлением городского развития во всех странах. Именно качество жизни в городе, включая возможность получения качественного образования и медицинской помощи, трудоустройства, в том числе для высококвалифицированных кадров, разнообразие форм удовлетворения иных жизненных потребностей, привлекает население в города. При этом как основным ограничителем роста городов, так

иконкурентным преимуществом являются возможности города по созданию для жителей комфортной городской среды — это в том числе достойное жилье, развитая транспортная, коммунальная, социальная инфраструктура.

Основными инструментами повышения качества городской средынатерриторияхгородовигородскихагломерацийявляютсяскоординированные меры градостроительной и жилищной политики. Приэтомсоотношениемеждумерамиградостроительнойполитики

ижилищной политики в городах разных стан существенно различается.

Внастоящей главе анализируются модели согласования той и другой политики в России и других странах с разным уровнем экономическогоразвития,атакжеобосновываютсянаправлениясовершенствования как жилищной, так и градостроительной политики и их возможной координации в современных российских условиях.

5.1. Жилищная политика, градостроительная политика и модели их согласования

Роль градостроительной и жилищной политики в условиях функционирующей рыночной экономики в конечном счете заключается в исправлении изъянов и провалов рынка в общественных интересах.

Под жилищной политикой обычно понимается целеполагание государства (в понимании его как органов власти на всех уровнях — национальном, региональном, местном) в области всей совокупности жилищных отношений, включая владение, распоряжение и пользование жильем, финансирование и строительство жилья, содержание жилья и управление им, а также воздействие государства на такие жилищные отношения для достижения поставленных целей.

Под градостроительной политикой понимается целепола-

гание государства в области всей совокупности градостроительных отношений по застройке различных территорий, в том числе территориальному планированию и градостроительному регулированию землепользования и застройки, использованию земельных участков для застройки, объектов капитального строительства и территорий общего пользования, а также воздействие государства на такие градостроительные отношения для достижения поставленных целей.

Целью градостроительной политики в первую очередь является регулирование рационального использования территорий городов и других поселений для различных видов застройки и других форм землепользования,которыеотвечалибыобщимпубличныминтересам, а не только интересам конкретных землевладельцев. В последние десятилетия такой подход усложнился: наряду с требованиями к видам землепользования и застройки и их базовым параметрам все больше регулируются требования к качественным характеристикам и комфортности создаваемой физической среды на территориях городов и других поселений1.

Целью жилищной политики как на национальном, так и на местном уровне в условиях рынка жилья является в первую очередь обе-

1См.: Трутнев Э.К., Сафарова М.Д. Обзор зарубежного опыта инклюзивного градостроительного регулирования [Электронный ресурс] / Фонд «Институт экономики города», 2017. URL: http://urbaneconomics.ru/research/analytics/issledovanie-zarubezhnogo-opyta- ispolzovaniya-instrumentov-inklyuzivnogo/

спечение доступным жильем тех граждан, которые в силу недостаточности доходов не могут решить свою жилищную проблему на рынкеприобретенияилинаймажилья.Необходимосразуотметить, что обеспечение граждан «доступным жильем» (Affordable housing) или «социальным жильем» (Social housing) в большинстве развитых зарубежных стран связано с созданием для них возможности получить жилье в долгосрочный наем на доступных условиях, а не приобрести в собственность. Финансовая помощь в приобретении жилья в собственность предоставляется гораздо реже (например, покупателям первого жилья, у которых нет сбережений на первый взнос).

Встранах с рыночной экономикой особенностью жилищной политики является защита жилищных прав граждан и регулирование правоотношений при реализации гражданами таких прав, а особенностью градостроительной политики — защита прав граждан на среду жизнедеятельности, в первую очередь в городах и иных поселениях. Государство реализует жилищную и градостроительную политику через государственные и муниципальные органы с помощью законодательного и иного нормативно-правового регулирования, бюджетных, налоговых и административных механизмов.

Вразных странах по-разному распределены полномочия по целеполаганию, регулированию и реализации жилищной и градостроительнойполитикимеждуразличнымиуровнямигосударственной власти и местным самоуправлением. Со всеми допущениями, в странах с развитой демократией и рыночной экономикой жилищная политика скорее является более централизованной в целях обеспечения единства жилищных прав граждан, а градостроительная политика — менее централизованной, поскольку отражает уровень потребностей жителей конкретных городов и иных поселений.

Для достижения целей как жилищной, так и градостроительной политики необходима их тесная взаимоувязка, в том числе согласование их целей, задач и инструментов реализации. При этом в конечном счете такое согласование в первую очередь должно осуществляться на уровне конкретного города, иного поселения или территории агломерации.

Кроме того, необходимо учитывать, что даже в условиях рыночной экономики жилищная политика всегда и во всех странах носит социальный характер, т.е. направлена либо на поддержку развития пока в недостаточной степени сформированных рыночных отношений, либо на исправление изъянов сложившегося рынка. Поэтому социальныеаспектыжилищнойполитикипрактическивсегданахо-

дятся в центре политического внимания и отражаются в программных документах центральных и местных правительств.

Градостроительная политика носит более технократический характер и формируется путем установления самых разных публичныхтребованийкзастройкетерриторий.Поэтомуцелиградостроительной политики не всегда формулируются в общем виде, а скорее могут быть выделены путем анализа всего свода правил и ограничений по застройке различных территорий.

Наряду с общим регулированием жилищных и градостроительных отношений текущие цели жилищной и градостроительной политики всегда отражают как исторически сложившиеся институты и ценностные различия различных обществ, так и конкретные приоритеты данного этапа развития.

Вчастности, в литературе, анализирующей жилищную и градостроительную политику развитых стран1, сложилось представление

отрех типах (архетипах) жилищной политики, которые характеризуются как либеральная (США, Великобритания), социал-демо- кратическая (Швеция, Нидерланды) и корпоратистская (Германия, Австрия) модели. Основные архетипические модели отражают ценностные различия различных обществ, представления о роли государства, семьи, различных корпораций и общественных объединений в жилищном обеспечении, которые транслируются в представления о принципах государственного вмешательства в жилищную сферу, приоритетные направления жилищной политики, основные инструменты ее реализации2.

Вчастности, для развитых стран с социал-демократической и корпоратистской моделями жилищной политики характерно использование более жестких норм градостроительного регулирования, в то время как собственно жилищная политика направлена на содействие в жилищном обеспечении более широких групп населения,включаяграждансосреднимидоходамиидоходаминесколько выше средних.

Постановка той или иной цели жилищной или градостроительной политики также зависит от уровня экономического развития страны и достигнутого уровня жизни, в том числе жилищной обеспеченности.

1См. например: Hoekstra J. Housing and the Welfare State in the Netherlands: an Application of Esping-Andersen’s Typology // Housing, Theory and Society. 2003. N 20 (2). Р. 58‒71.

2Более подробное описание архетипических моделей жилищной политики развитых стран представлено в кн.: Косарева Н.Б., Полиди Т.Д., Пузанов А.С. Жилищная политика и экономика в России: результаты и стратегия развития. М. : НИУ ВШЭ, 2015.

Втабл. 5.1 представлены результаты обобщения основных целей жилищной и градостроительной политики в странах с разным уровнем экономического развития.

Вобщем случае основной целью жилищной политики в зависимости от этапа экономического развития может быть:

• обеспечение «крыши над головой» для больших групп населения, фрагментарная «легализация» и обеспечение базовыми услугами районов неформальной жилой застройки, обеспечение жильем отдельных социальных групп, в первую очередь государственных служащих;

• создание и развитие рынков жилья, жилищного строительства

ижилищного финансирования в целях повышения доступности жилья для основной части населения;

•обеспечение доступности жилья для низкодоходных групп населения и граждан с умеренными доходами, для которых рынок жилья пока не может предложить вариант решения их жилищной проблемы (при удовлетворении рынком спроса на жилье основной части населения).

Таблица 5.1 Основные цели жилищной и градостроительной политики

в странах с разным уровнем экономического развития

Окончание. Таблица 5.1

Источники:

(1)World Bank Development Indicators Database. Updated on 1 July 2017. Current USD per capita.

(2)На конец 2013 г. (http://www.hofinet.com/countries/context.aspx?regionID=7&id=75/).

(3)На конец 2016 г. Рассчитано по данным Кыргызстата: http://www.stat.kg/ru/statistics/ zhilishnyj-fond/

(4)На конец 2013 г. (http://www.hofinet.com/countries/context.aspx?regionID=3&id=134/).

(5)На конец 2008 г. (http://www.bmwfw.gv.at/Wirtschaftspolitik/Wohnungspolitik/Documents/ housing_statistics _in_the_european_union_2010.pdf).

(6)На конец 2013 г. см.: http://www.hofinet.com/countries/context.aspx?regionId=6&id=175/; на конец 2011 г. см.: http://www.hofinet.com/countries/context.aspx?regionID=3&id=90/

(7)На конец 2011 г. (http://www.hofinet.com/countries/context.aspx?regionID=3&id=174/).

(8)На конец 2012 г. (http://www.hofinet.com/countries/context.aspx?regionID=3&id=119/).