26. Градостроительное зонирование
Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях:
А) определения территориальных зон
Б) установления градостроительных регламентов
(пункт 6 статьи 1 ГрК РФ)
территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки:
А) определены границы
Б) установлены градостроительные регламенты
(пункт 7 статьи 1 ГрК РФ)
градостроительный регламент:
виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства
предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства
(пункт 9 статьи 1 ГрК РФ)
Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться субъекты владения, т.е. в условиях наличия оборота недвижимости. Поэтому:
Градостроительные регламенты предписываются земельным участкам и объектам недвижимости, а не их собственникам. От смены владельца регламент разрешенного использования объекта не изменится
Градостроительные регламенты использования недвижимости обязательны для исполнения всеми субъектами градостроительной деятельности. Поэтому:
Градостроительные регламенты публично предъявляются и обсуждаются. В их разработке обязательно должна присутствовать стадия участия общественности
Градостроительные регламенты, установленные применительно к территориальным зонам, распространяются в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в этих зонах.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными фондами, земель запаса, ООПТ, с/х угодий, земель в границах особых экономических зон.
Градостроительные регламенты не распространяются на участки в границах объектах культурного наследия, в границах территорий общего пользования, занятые линейными объектами или предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Использование таких территорий определяется органами государственной власти.
В случае возникновения коллизий между Правилами землепользования и застройки с Генеральным планом города, обычно Правила землепользования и застройки будут иметь приоритет, поскольку:
Правила – это нормативный правовой акт более поздний по дате принятия
Правила являются специальным по отношению к генеральному плану актом, поскольку правила – это нормативно-правовой акт, устанавливающий правовой режим территорий и земельных участков, а Генеральный план определяет только функциональное зонирование и имеет общий характер, описывающий перспективное развитие города
. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости