Список литературы
Смоляр, И. М. Экологические основы архитектурного проектирования : учебное пособие / И. М. Смоляр, Е. М. Микулина, Н. Г. Благовидова. – М. : Академия, 2010. – 157 с.
Белкин, А. Н. Экодом: Энергоэкономичность и экологичность: [передовой зарубежный опыт внедрения энергоэффективных систем и технологий в строительстве] / А.Н. Белкин, И.Н. Гольцов, Е.В. Филиппов // Жилищное строительство. – 2011. – № 7. – С. 41-43.
Дом-автоном : [здания должны быть экономичными, экологичными и не должны наносить вред окружающей среде] // Современный дом. – 2010. – № 6. – С. 30-31.
Свергузова, С. В. Экологическая экспертиза строительных проектов: учебное пособие / С.В. Свергузова, Т.А. Василенко, Ж.А. Свергузова. – М. : Академия, 2011. – 207 с.
УДК 332.7
Фасилити менеджмент как метод оптимального управления недвижимостью е. П. Горбанева, т. А. Боева, а. С. Гусева 10
Горбанева Елена Петровна, Воронежский государственный технический университет, канд. техн. наук, доцент кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Боева Татьяна Александровна, Воронежский государственный технический университет, магистр М 501 Гусева Анастасия Сергеевна, Воронежский государственный технический университет, магистр гр. М 21 |
Аннотация: Фасилити менеджмент (ФМ) представляет собой метод, который предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех значимых с точки зрения затрат процессов, протекающих в зданиях, сооружениях и других объектах, с учетом реальных рабочих мест и интересов пользователя или собственника объекта недвижимости.
Ключевые слова: фасилити менеджмент, фасилити – компания, управление недвижимостью, недвижимость.
По завершении любого девелоперского проекта, который включает в себя проектирование, финансирование строительства и сдачу объекта, наступает очередной весьма важный период – период управления и эксплуатации недвижимости. Данный период охватывает весь срок службы объекта недвижимости, отличается привлечением специалистов различного профиля, значительной спецификой финансирования и организации текущих работ. Как раз таки в период эксплуатации собственник начинает получать доход от объекта недвижимости. Прежде чем осуществлять эксплуатацию объекта недвижимости, собственник решает следующий вопрос: заниматься управлением самостоятельно или же доверить это дело профессионалам.
В последнее время в России начал распространяться такой термин, как facilitymanagement или, иными словами, «управление инфраструктурой». Как правило, понятие фасилити менеджмента употребляют в связи с управлением объектом недвижимости, поскольку английское слово facilityпонимают как физический объект, а не в смысле «создания благоприятных условий», «удобства», «возможности». Поэтому «фасилити менеджмент» всегда сводится к управлению объектом недвижимости [1].
Фасилити менеджмент (ФМ) представляет собой практический метод, предусматривающий анализ, оптимизацию и документирование всех процессов, значимых с точки зрения затрат, которые протекают в зданиях, сооружениях и других объектах, с учетом реальных рабочих мест и интересов собственника здания или сооружения. При этом речь идет в основном не о кратковременном снижении затрат, а о выработке предпосылок для уменьшения их в будущем.
Существует достаточно много определений термина ФМ, которые по содержанию несильно отличаются друг от друга, но на их основе можно сделать вывод, что фасилити менеджмент - это направление менеджмента, которое базируется на следующих понятиях: цельность, четкость и жизненный цикл. Таким образом, под ФМ можно понимать стратегическую концепцию для организации, эффективного использования и управления всех материальных ресурсов внутри объекта недвижимости. Под материальными ресурсами (Facilities) понимаются все земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т.п. Эти ресурсы представляют собой, с точки зрения экономиста - средства производства, юриста - движимое и недвижимое имущество, бухгалтера - материальные активы. При этом рассматриваются административные, промышленные здания, магазины, а так же другие виды недвижимости [2].
Фасилити-компания в состоянии решить следующих целей:
1. повышение прибыльности бизнеса клиента (аутсорсинг снижает издержки обслуживания бизнес-процесса);
2. снижение юридических рисков связанных с персоналом;
3. укрепление потенциала роста (у фасилити компании не вызовет затруднений предоставить аналогичное обслуживание для дополнительных объектов, если у клиента появится большее количества помещений);
4. внедрение инновационных технологий (специализированная компания раньше любой отраслевой фирмы знакомится с новейшими технологиями);
5. повышение качества и надежности обслуживания (фасилити-компания дает гарантии и несет финансовую ответственность за качество выполненных работ);
6. дополнительная экономия средств за счет большого объема закупаемых специализированной компанией средств и материалов;
7. улучшение управляемости (фасилити-компания использует современные принципы управления);
8. освобождение времени руководства для концентрации на основном бизнесе.
Рис. 1. Основные направления деятельности фасилити менеджмента
Существуют основные направления услуг (рис.1), которые предполагает «фасилити-менеджмент», их можно подразделить на несколько групп [3]:
1) Деятельность, связанная с содержанием материальных объектов, это:
ремонтные работы;
уборка помещений;
обслуживание информационных сетей, систем телевидения и радио;
обслуживание элементов инженерной инфраструктуры, включая системы водоснабжения, энергоснабжения, канализации, теплоснабжения, вентиляции, кондиционирования, освещения и т.д.;
удаление отходов;
обслуживание автостоянок и прилегающих территорий.
2) Деятельность, связанная с персоналом обслуживаемой организации (в случае объектов офисного и производственного назначения) или жильцами (для жилых объектов), она включает следующие услуги:
планировка и создание интерьера помещений;
организация рабочего места для сотрудников обслуживаемых организаций;
организация уборки помещений;
организация питания;
организация отдыха персонала обслуживаемой организации или жильцов.
3) Деятельность, связанная с созданием имиджа обслуживаемой организации, предполагает решение слудующих задач:
удачное сочетание основных характеристик объекта с существующей планировкой района;
отсутствие вредных воздействий на окружающую среду;
благоустройство прилегающей территории;
максимально возможное соблюдение интересов жителей близлежащих домов (например, затруднение парковки, вырубка зеленых насаждений и т.п.);
участие в общественных мероприятиях по благоустройству территории района;
обеспечение эстетической привлекательности внешнего вида здания организации; проведение специальных массовых мероприятий в интересах обслуживаемой организации.
4) Деятельность, связанная с охраной объекта и обслуживаемой организации, весьма разнобразна и включает пять основных направлений:
охрана стационарных и подвижных объектов;
охрана деловых встреч и бизнес-мероприятий;
охрана руководителя организации и членов его семьи, а также сотрудников предприятия;
охрана ценных бумаг, денежных средств и драгоценностей клиентов.
Практический опыт показывает, что для достижения высокого уровня эффективности работы обычно удобно различать три вида действий в зависимости от прогнозируемости действий, которые требуется выполнять при оказании услуг фасилити-менеджмента [4]:
1. Регламентные работы — это полностью прогнозируемые действия, сроки выполнения которых точно указываются в договорных документах и технической документации на объект.
2. Аварии — непредвиденные и незапланированные происшествия, требующие немедленных действий. Они могут сопровождаться серьезным материальным ущербом.
3. Текущие запросы потребителей — это запросы потребителей на обслуживание, которые трудно спрогнозировать или запланировать.
Сотрудничество с фасилити-компанией предполагает ряд преимуществ для организации:
а) возможность фиксирования расходов по внешним контрактам на длительный период;
б) сосредоточение на основном бизнесе;
в) уменьшение издержек;
г) привлечение дополнительных инвестиций для разработки новых технологий и оборудования;
д) улучшение способности адаптации компании к изменениям и росту;
е) гарантийные обязательства и материальная ответственность единого подрядчика.
А для объекта недвижимости организации это прежде всего:
а) сохранение в надлежащем санитарно-техническом состоянии (увеличение межремонтных периодов и сроков службы инженерных систем и оборудования);
б) сохранение и улучшение имиджа;
в) сохранение инвестиционной стоимости (снятие рисков потери доходности объекта из-за ремонта).
Для наглядности приведем пример организационной структуры компании фасилити - менеджера, обсуживающей три жилых комплекса в одном городе, он представлен на рис. 2.
Стратегии и мероприятия ФМ разрабатываются в зависимости от целей предприятия и могут очень сильно отличаться друг от друга. Но характерно одно: концепция использования всех материальных ресурсов в комбинации с составляющими фасилити менеджмента. Это оказывает для предприятия дополнительные возможности экономии, потому что после оптимизации производства, укрепления руководства предприятием, остается только оптимизировать его материальные ресурсы, то есть здания, сооружения, оборудование. Для большинства российских предприятий введение элементов ФМ необходимо для того, чтобы научиться извлекать прибыль из имеющихся в их распоряжении ресурсов путем оптимального их использования, что крайне важно в современных условиях [5].
Рис. 2. Пример организационной структуры компании фасилити-менеджера, обсуживающей три жилых комплекса в одном городе.
Таким образом, понятие фасилити менеджмента прочно закрепилось в современном, с каждым годом растет число фасилити-компаний, которые в силах эффективно управлять объектами недвижимости. Менеджеры таких копаний использует современные принципы и формы управления.