Список литературы
Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 полугодие 2016г. электрон. журн. [Электронный ресурс] : Режим доступа : Отчет Colliers International. URL : http://www.colliers.com// media/files/emea/russia/research/2016/russia
_h1_2016_rus.pdf?la=ru-RU (дата обращения: 30.05.2017).
Коммерческая недвижимость [Электронный ресурс] : Режим доступа : zdanie.info. URL : http ://zdanie.info/2393/2420/news/9322 (дата обращения: 30.05.2017).
Коммерческая недвижимость [Электронный ресурс] : Режим доступа : arendator.ru. URL : http ://www.arendator.ru/articles (дата обращения: 30.05.2017).
РБК [Электронный ресурс] : Режим доступа : URL : http: //realty.rbc.ru/news (дата обращения: 20.05.2007).
Консалтинговая компания [Электронный ресурс] : Режим доступа : IPG.Estate. URL: http://ipg-estate.ru/analitika (дата обращения: 30.05.2017).
Отраслевой портал [Электронный ресурс] : Режим доступа : logistics.ru URL: http : //www.logistics.ru/warehousing/news (дата обращения: 30.05.2017).
УДК 332.871
Сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом и. А. Косовцева, е. А. Зуев, д. В. Мельникова7
Косовцева Илона Андреевна, Воронежский государственный технический университет, старший преподаватель кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Зуев Евгений Александрович, Воронежский государственный технический университет, магистр гр. М 21 Мельникова Дарья Валерьевна, Воронежский государственный технический университет, магистр |
Аннотация: В данной статье рассмотрены три способа управления многоквартирным домом, проведено сравнение и установлены основные преимущества и недостатки каждого из способа управления. По результатам сравнительного анализа был выбран наиболее эффективный способ управления многоквартирным домом.
Ключевые слова: способы управления, многоквартирный дом, непосредственное управление, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, управление, жилищно-коммунальные услуги, ресурсопоставляющие организации.
Согласно ЖК РФ (ст. 161 п.2) существует три способа управления многоквартирным жилым домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным (жилищно-строительным) кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее – соответственно ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК);
управление управляющей организацией.
Выбор способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрание при условии, если за него проголосовало большинство голосов. Из-за отсутствия единых подходов относительно преимуществ и недостатков способов управления многоквартирным домом и их эффективности, а также возможности применения к конкретному многоквартирному дому определенного способа управления по отношению проведем сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом.
K основным преимуществам непосредственного управления можно отнести:
принятие самостоятельных решений вопросов управления многоквартирным домом, которые включают планирование работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также выбор подрядных организаций;
отсутствие затрат, относящихся к поддержанию деятельности юридического лица;
уменьшение стоимости выполняемых работ и оказываемых услуг;
персональное заключение договоров собственниками помещений с ресурсопоставляющими организациями;
быстрое решение проблем с неплатежами.
Рис. 1. Заключение договоров от всех собственников на жилищно-коммунальные услуги
Поставщики коммунальных ресурсов обязаны доставлять их до общeдомовых приборов учета воды, электричества, тепла. Собственники выбирают ответственного за дом, который от их имени на основании нотариально заверенного протокола общего собрания жильцов должен заключить договоры с рeсурсопоставляющими организациями, также он несет ответственность за выполнение обязательств по оплате коммунальных услуг (рис.1) [2].
Рис. 2. Заключение договоров ответственным за дом от имени всех собственников на жилищно-коммунальные услуги
Обслуживание жилья может осуществляться самими собственниками или c помощью привлеченных подрядных организаций (рис. 2). В домах, избравших непосредственное управление собственниками помещений, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКX (когда 95% средств выделяется государством, а 5% - жильцами). Эффективной такая форма управления является только при управлении нового и небольшого многоквартирного дома, рассчитанного на 10-15 квартир [2].
Часто данный способ выбирается собственниками помещений в целях экономии денежных средств, однако при большом количестве собственников помещений он становится громоздким и неоперативным, из-за этого возникает необходимость частого проведения общих собраний. Все это приводит к уменьшению эффективности управления многоквартирным домом и, соответственно, снижению качества жилищно-коммунальных услуг, a значит способы управления многоквартирным домом, построенные на передаче собственниками помещений части своих полномочий юридическим лицам более эффективны.
TCЖ – это некоммерческая организация, кoтoрая создана на oснoвe oбъeдинeния собственников помещений для coвмecтнoгo управления комплексом нeдвижимого имущества в многоквартирном домe, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном дoмe.
К основным преимуществам управления ТСЖ можно отнести:
принятие самостоятельных решений вопросов управления многоквартирным домом, которые включают планирование работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, a также выбор подрядных организаций (рис. 3);
формирование самостоятельного бюджета ТСЖ и постоянный контроль над расходами;
возможность дополнительного дохода от сдачи в аренду общего имущества, предоставления рекламных площадей, рационального использования земельного участка;
возможность экономии воды, тепла, электрической энергии благодаря установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий;
эффективная деятельность, направленная на защиту прав собственников помещений при возникновении такой ситуации, когда органы государственной власти или органы местного самоуправления предлагают не приемлемые правила обслуживания или снести дом, изъяв земельный участок, под предлогом наличия государственной или муниципальной нужды.
Кроме перечисленных достоинств, у управления ТСЖ есть и недостатки:
управление многоквартирным домом осуществляется на непрофессиональной основе.
ТСЖ является дорогим способом управления многоквартирным домом, так как предполагает дополнительные затраты по содержанию ТСЖ как юридического лица, также ТСЖ в основном не осуществляет самостоятельное техническое обслуживание многоквартирного дома, а нанимает подрядные организации, требующие отдельного финансирования.
Рис. 3. Заключение договоров услуги от имени ТСЖ, ЖК на жилищно-коммунальные услуги
Управление ЖК (ЖСК) целесообразно в тех случаях, когда члены кооператива ставят перед собой цель обеспечения себя жилыми помещениями, для этого, внося паевые взносы, они консолидируют свои денежные средства, и лишь после приобретения членами кооператива права собственности на помещения в многоквартирном доме появляется новая цель, которая заключается в управлении таким домом.
Основной целью ЖСК является предоставление их членам возможности приобрести жилое помещение в рассрочку, то есть за счет накопления и выплаты паевого взноса в необходимом размере. Аккумулировав средства большого количества граждан, ЖНК имеет возможность вкладывать их в строительство при минимальном паевом взносе членов. Членами кооператива являются граждане с разным достатком, следовательно, требования к качеству жилых помещений у них разные, поэтому ЖСК вкладывают денежные средства в приобретение и строительство жилых помещений в нескольких многоквартирных домах [3].
Таким образом, целью деятельности ЖСК является вложение объединенных паевых взносов членов кооператива в приобретение и строительство жилых помещений c последующей передачей этих помещений в собственность членов кооператива.
Управление многоквартирным домом управляющей организации предполагает управление домом на профессиональной основе c установлением мер ответственности за некачественное управление.
Рис. 4. Заключения договоров управляющей организацией на жилищно-коммунальные услуги
Если собственники выбирают способ управления управляющей организацией, то они заключают с выбранным управляющим договоры управления (рис. 4), в которых указывается:
состав общего имущества многоквартирного дома и адрес дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;
порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ee обязательств по договору управления.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ управляющая организация обязана оказывать услуги лично, то есть, она сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом или может является посредником между собственниками помещений и рeсурсоснабжающими организациями.
К нeдостаткам управляющей организации можно отнести то, что денежными средствами собственников помещений на нужды управления многоквартирным домом распоряжается юридическое лицо, воздействовать на которое в плане целевого и эффективного использования этих средств сложнее, a если управляющую организацию выбрали органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые включили в договор управления условия, необходимые по их мнению, то возможности такого воздействия eщё больше уменьшаются. Также нерешенными остаются вопросы сохранения денежных средств собственников помещений при смене управляющей организации, a ТСЖ открывают необходимые счета и отчитываются насчет их состояния перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
Управление многоквартирным домом – деятельность, требующая специальных навыков, однако среди собственников помещений редко есть люди, обладающие нужными качествами, a значит, функции по управлению многоквартирным домом лучше передать профессионалам, это может быть управляющая организация или ТСЖ, в состав правления которого войдут активные, наиболее заинтересованные в комфортных условиях проживания[2].
На основании изложенного, можно сделать вывод, что наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом может стать управление ТСЖ c передачей определенных функций управляющей организации. Такая модель основана на принципе разделения функций между ТСЖ, управляющей организации и общим собранием собственников помещений.
Преимущества данного способа:
профессиональное управление многоквартирным домом;
у собственников помещений есть возможность отслеживать перемещение денежных средств c расчетного счета ТСЖ;
ТСЖ без налогообложения накапливает на своем счете средства на капитальный ремонт;
ТСЖ и собственники помещений имеют одинаковые интересы, при этом ТСЖ обладает достаточным числом обязанностей и полномочий;
управляющая организация получает вознаграждение только за результат, так как ограничена в заказах на выполнение работ или оказание услуг;
стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, так как ТСЖ один из клиентов управляющей организации;
деловые контакты и налаженные связи с подрядчиками остаются при смене управляющей организации.
Также эта модель сохраняет основные преимущества управления многоквартирным домом ТСЖ, a к недостаткам можно отнести значительный объем расходов собственников помещений в многоквартирном доме.