5.2 Оценка кредитуемой недвижимости

Метод капитализации дохода

R=R_e×(1-K_m)+R_k×K_m (40)

где R – коэффициент капитализации;

R_e – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

R_k – процентная ставка по кредиту;

K_m – коэффициент ипотечной задолженности.

Задача 20: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12160 тыс.руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 15 лет под 16% с коэффициентом ипотечной задолженности – 65%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

1. Коэффициент капитализации

R=0,12×(1-0,68)+0,2121×0,68=0,1826

R_m=(iaof, ежемес., 19%, 12 лет)×12=0,017674×12=0,2121

2. Стоимость кредитуемой недвижимости

V=NOI/R=12220/0,1826=66912 тыс.руб.

Метод дисконтирования денежных потоков

Задача 21: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год – 160 тыс.руб., во 2-й – 300 тыс.руб., в 3-й – 500 тыс.руб., в 4-й – 800 тыс.руб., в 5-й – 1000 тыс.руб.

Цена продажи объекта в конце 5-го года ожидается в размере 3100 тыс.руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 600 тыс.руб. на 29 лет под 9% с ежегодной выплатой равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (таблица 10).

Таблица 10 – Расчет доходов по обслуживанию долга

№ п/п	Показатель	Периоды (годы)
		1	2	3	4	5
1	Сумма погашаемого кредита, тыс.руб. (600/29)	20,7	20,7	20,7	20,7	20,7
2	Остаток долга на конец года, тыс.руб.	579,3	558,6	537,9	517,2	496,5
3	Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода (ставка 9%)	54,0	52,1	50,3	48,4	46,6
4	Расходы по обслуживанию долга, тыс.руб.	74,7	72,8	71,0	69,1	67,3

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (таблица 11). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf).

Таблица 11 – Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

№ п/п	Показатель	Периоды (годы)
		1	2	3	4	5
1	Чистый операционный доход, тыс.руб.	160	300	500	800	1000
2	Расходы по обслуживанию долга, тыс.руб.	74,7	72,8	71,0	69,1	67,3
3	Денежные поступления, тыс.руб.	85,3	227,2	429,0	730,9	932,7
4	Фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf, ежег., 15%, 1-5 лет)	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
5	Дисконтированные денежные поступ-ления, тыс.руб.	74,2	171,8	282,1	417,9	463,7
6	Сумма дисконтированных поступле-ний, тыс.руб.	1409,7

3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:

• цена продажи = 3100 тыс.руб.

• остаток долга на конец 5-го года = 600-20,7×5=496,5 тыс.руб.

• выручка от продажи = 3100-496,5=2603,5 тыс.руб.

• текущая стоимость выручки от продажи = 2603,5×0,4972=1294,5 тыс.руб.

4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора

V_e=1409,7+1294,5=2704,2 тыс.руб.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости

V=600+2704,2=3304,2 тыс.руб.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

(41)

где V – стоимость недвижимости;

V_m – ипотечный кредит;

NOI – чистый операционный доход;

DS – годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf – фактор текущей стоимости аннуитета;

FV_B – цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;

V_mn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

pvf – фактор текущей стоимости денежной единицы;

R_e – ставка дохода на собственный капитал;

n – анализируемый период.

Задача 22: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 13 лет составит 1820 тыс.руб. В конце 13-го года объект планируется продать за 12740 тыс.руб. инвестор получает ипотечный кредит в сумме 9260 тыс.руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 19%.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

R_m=(iaof, ежемес., 12%, 30 лет)×12=0,010286×12=0,1234

2. годвые расходы по обслуживанию долга

DS=9260×0,1234=1142,7 тыс.руб.

3. остаток долга на конец 13-го года (конец анализируемого периода)

• ежемесячный платеж

РМТ=V_m×(iaof, ежемес., 12%, 30 лет)=9260×0,010286=95,2 тыс.руб.

• остаточный срок кредитования после продажи объекта=30-13=17 лет

• остаток долга на дату продажи V_mn=РМТ×(pvaf, ежемес., 12%, 17 лет)= =95,2×86,86=8269,5 тыс.руб.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

PV_О=(NOI-DS)×(pvaf, ежегод., 19%, 13 лет)=(1820-1142,7)×4,7147=3193,1 тыс.руб.

5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта

PV_ВО=(FV_B-V_mn)×(pvf, ежегод., 19%, 13 лет)=(12740-8269,5)×0,1042=459,6 тыс.руб.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

V_e=PV_O+PV_BO=3193,3+459,6=3652,9 тыс.руб.

7. Стоимость недвижимости

V=V_m+V_e=9260+3652,9=12912,9 тыс.руб.

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

(42)

где V_mo – остаток долга на дату оценки;

V_mnk – остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Задача 23: Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия предыдущей задачи 22. Ипотечный кредит получен за 6 лет до даты продажи.

Решение:

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

V_mo=РМТ×(pvaf, ежемес., 12%, 24 лет)=95,2×94,30565=8977,9 тыс.руб.

2. Остаток задолженности на дату продажи

• остаточный срок кредитования после продажи объекта=30-13-6=11 лет

• остаток долга на дату продажи

V_mnk=РМТ×(pvaf, ежемес., 12%, 11 лет)=95,2×73,11075=6960,1 тыс.руб.

3. Текущая стоимость денежных поступлений (не меняется)

РV_o=3193,3 тыс.руб.

4. Текущая стоимость выручки от продажи

PV_ВО=(FV_B-V_mnk)×(pvf, ежегод., 19%, 13лет)=(12740-6960,1)×0,1042=602,3 тыс.руб.

5. Рыночная стоимость собственного капитала

V_e=PV_O+PV_BO=3193,3+602,3=3795,6 тыс.руб.

6. Стоимость недвижимости

V=V_mо+V_e=8977,9+3795,6=12773,5 тыс.руб.