- •Экономическая оценка объектов недвижимости
- •Содержание
- •Введение
- •1. Функции сложного процента
- •2 Анализ рынка вторичного жилья в городе Чусовой
- •3 Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости
- •3.1 Доходный подход оценки недвижимости
- •3.1.1 Прямая капитализация дохода
- •3.1.2 Дисконтирование денежных потоков за период
- •3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости
- •3.2.1 Метод сравнения продаж
- •3.2.2. Валовой рентный мультипликатор
- •3.3 Затратный подход оценки недвижимости
- •4.2 Застроенный земельный участок
- •5 Ипотечно-инвестиционный анализ
- •5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств
- •5.2 Оценка кредитуемой недвижимости
- •5.3 Расчет стоимости кредита
- •5.3.1 Расчет постоянного ипотечного кредита (самоамортизи-рующегося кредита)
- •5.3.2 Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга
- •6 Методы определения стоимости земельных участков
- •6.1 Метод сравнения продаж
- •6.2 Метод соотнесения (переноса)
- •6.3 Метод разбивки на участки
- •6.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода)
- •6.5 Метод остатка дохода для земли
- •Заключение
6 Методы определения стоимости земельных участков
6.1 Метод сравнения продаж
Состоит из выявления рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости к текущим ценам продаж аналогичных объектов. Последовательность:
1. отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому
2. определение стоимости участка для каждого из отображаемых объектов
3. определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участка земли и цен продаж сопоставимых объектов
4. расчет текущей восстановительной стоимости для каждого сопоставимого объекта
5. определение величины накопленного износа сопоставлением зданий, вычитанием из них цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимости
6. определение среднего процента износа сопоставимых зданий для перенесения на оцениваемый объект.
Задача 26: Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка равна 200 м2. Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 13.
В качестве единицы сравнения принимается цена 1 кв.м. Расчеты представлены в таблице 14.
Таблица 13 – Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения
|
Характеристики |
Оценив. объект |
Объекты сравнения | ||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 | ||
|
Цена продажи, руб. |
? |
32250 |
46000 |
39000 |
31500 |
51250 |
|
Площадь, кв.м. |
200 |
150 |
200 |
200 |
150 |
250 |
|
Вид права |
аренда |
собств-ть |
собств-ть |
собств-ть |
аренда |
аренда |
|
Расчет с продавцом |
б/нал. |
б/нал. |
б/нал. |
б/нал. |
нал. |
б/нал. |
|
Условия продажи |
рын. |
рын. |
рын. |
нерын. (продажа в теч. 1 месяца) |
рын. |
рын. |
|
Дата продажи |
декабрь |
февраль |
апрель |
август |
декабрь |
июль |
|
Местоположение |
зона 1 |
зона 1 |
зона 1 |
зона 2 |
зона 2 |
зона 2 |
|
Обременение |
есть |
нет |
есть |
нет |
есть |
есть |
Таблица 14 – Корректировка цен продаж объектов сравнения, руб.
|
Характеристика |
Объект оценки |
Объекты сравнения | |||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 | |||
|
Цена м2 |
|
235 |
230 П |
195 |
210 |
205 П | |
|
1 |
Вид права |
аренда |
собств-ть |
собств-ть |
собств-ть |
аренда |
аренда |
|
Коррект. |
|
-25 |
-25 |
-25 |
0 |
0 | |
|
Скор. цена |
|
210 |
205 |
170 |
210 Ф |
205 Ф | |
|
2 |
Усл. финанс. |
б/нал |
б/нал |
б/нал |
б/нал |
нал. |
б/нал. |
|
Коррект. |
|
0 |
0 |
0 |
+5 |
0 | |
|
Скор. цена |
|
210 Пр |
205 |
170 Пр |
215 |
205 | |
|
3 |
Услов. продаж. |
рын. |
рын. |
рын. |
нерын. |
рын. |
рын. |
|
Коррект. |
|
0 |
0 |
+40 |
0 |
0 | |
|
Скор. цена |
|
210 |
205 |
210 |
215 |
205 | |
|
4 |
Дата продажи |
декабрь |
февраль |
апрель |
август |
декабрь |
июль |
|
Коррект. |
|
+19,2 |
+15,0 |
+7,7 |
0 |
+9,4 | |
|
Скор. цена |
|
229,2 |
220,0 |
217,7 |
215,0 |
214,4 | |
|
5 |
Местоположен. |
зона 1 |
зона 1 |
зона 1 |
зона 2 |
зона 2 |
зона 2 |
|
Коррект. |
|
0 |
0 |
+21,8 |
+21,5 |
+21,4 | |
|
Скор. цена |
|
229,2 Пл |
220,0 Пл |
239,5 |
236,5 |
235,8 | |
|
6 |
Площ. зем.уч. |
200 |
150 |
200 |
200 |
150 |
250 |
|
Коррект. |
|
+0,8 |
0 |
0 |
+0,8 |
-0,8 | |
|
Скор. цена |
|
230,0 О |
220,0 О |
239,5 |
237,3 |
236,6 | |
|
7 |
Обременение |
есть |
нет |
есть |
нет |
есть |
есть |
|
Коррект. |
|
+10,0 |
0 |
+10,0 |
0 |
0 | |
|
Скор. цена |
|
240,0 |
220,0 |
249,5 |
237,3 |
236,6 | |
|
Рын. стоимость |
236,8 |
|
|
|
|
| |
Скорректированную цену продажи берем как среднее арифметическое цен продаж объектов сравнения.
Цена за весь участок будет 236,8×200=47360 руб.