4.2 Застроенный земельный участок

При анализе рассматривается необходимость и возможность следующих действий:

- сохранение существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

- проведение строительных работ по расширению (сокращению) площадей для сдачи в аренду.

Задача 17: Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляют в среднем 13200 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных и 10% для меблированных квартир. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 6000 руб. в месяц, меблированной – 8800 руб. расчеты представлены в таблице 9.

Решение:

Таблица 9 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования квартир, руб.

Показатели	Квартиры без мебели	Квартиры с мебелью
Валовой доход (в год)	72000	105600
Убытки от простоя и неуплаты	3600	10560
Действительный валовой доход	68400	95040
Расходы на приобретение и обслуживание мебели и бытовой техники	0	-13200
Эксплуатационные расходы	28800	42240
Чистый операционный доход	39600	39600

Вывод: Чистый операционный доход в обоих варианта составляет 39600 руб., значит оба они равноценны.

5 Ипотечно-инвестиционный анализ

Процесс кредитования под залог имущества называется ипотека, если обеспечение долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога заемщика, то такой кредит называется ипотечным, т.е. закладываемое имущество не передается в руки кредитора, т.е. залогодержателя, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств

Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется следующим образом:

V=V_m+V_e (33)

где V – стоимость недвижимости;

V_m – стоимость заемных средств;

V_е – стоимость собственного капитала инвестора.

I_e=NOI-DS (34)

где I_e – денежные поступления на собственный капитал;

NOI – чистый операционный доход;

DS – годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основного долга и суммы уплачиваемых процентов).

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

(35)

где R_m – ипотечная постоянная;

DS – годовые расходы по обслуживанию долга;

V_m – величина первоначально полученного ипотечного кредита.

Финансовый левередж

Финансовый левередж – это возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе, бывает положительный и отрицательный.

R_v=NOI/V (36)

R_e=I_e/V_e (37)

R_v – ставка доходности недвижимости.

R_e – ставка доходности на собственный капитал.

R_v = R_e (нейтральный)

R_v > R_e (отрицательный)

R_v < R_e (положительный)

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

К_m=V_m/V (38)

Задача 18: Прогнозируемая величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 9100 тыс.руб. Предполагается, что инвестор вложит 18300 тыс.руб. собственных средств и 37200 тыс.руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Инвестор предполагает получить 15 % дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал.

Решение:

1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал

I_е=18300×0,15=2745 тыс.руб.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга

DS=V_m×R_m=372000,1722=6405,8 тыс.руб.

R_m=(iaof, ежемес., 12%, 10 лет)×12=0,1722

3. Минимальная величина чистого операционного дохода

NOI=I_e+DS=2745+6405,8=9150,8 тыс.руб.

Вывод: величина дохода обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал при условии выполнения обязательств перед банком.

При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (DCR), сравнить его с требованиями банка.

Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход(NOI), приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку(DS).

DCR=NOI/DS (39)

Задача 19: Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR≥2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости приносящих ежегодно 680 тыс.руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 1810 тыс.руб. на 17 лет под 14% с ежемесячным погашением.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

R_m=(iaof, ежемес., 14%, 17 лет)×12=0,012875×12=0,1545

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS=V_m×R_m=1810000×0,1545=279645 руб.

3. Коэффициент покрытия долга

DCR=680000/279645=2,4<2,5

Вывод: Банк не предоставит кредит, т.к. DCR=2,4 ,что не удовлетворяет условиям банка.