6. 2.2 Анализ ипотечного кредитования банка

В связи с тем, что темой данной работы является ипотечное кредитование банковской сферой, в работе будут рассматриваться и анализироваться показатели, связанные только с кредитно-расчетными операциями банка с физическими лицами по ипотеке.

Проанализируем структуру ссудной задолженности физических лиц по целевому использованию.

Таблица 7. Анализ структуры ссудной задолженности физических лиц ОАО «Сбербанка России» за 2010 – 2011 гг.

Показатель	2010 г.	Доля	2011 г.	Доля	Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.	%	Сумма, тыс.руб.	%	%
Потребительские кредиты	5522412	48	7158937	52	+30
Автокредиты	2301005	20	2753437	20	+20
Ипотечные кредиты	3681608	32	3854812	28	+5
Итого	11505026	100	13767187	100	+20

Из таблицы 7 видим, что доля ипотечных кредитов в 2010 году составляла 32 %, но за 2011 год данный показатель снизился до уровня 28 %.

Проанализируем состав ссудной задолженности банка, сформированной ипотечными кредитами.

Таблица8. Анализ структуры ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России» сформированной ипотечными кредитами за 2010 – 2011 гг.

Программа ипотечного кредитования	2010 г.	Доля	2011 г.	Доля	Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.	%	Сумма, тыс.руб.	%	%
«Кредит на недвижимость»	478609	13	1002251	26	109
«Ипотечный кредит»	1656724	45	578222	15	-65
Кредит «Ипотечный +»	809954	22	2081598	54	157
«Молодая семья»	736322	20	192741	5	-74
Ипотечные кредиты итого	3681608	100	3854812	100	+ 5

Анализ таблицы 8 позволяет увидеть, что проанализированная структура ипотечных кредитов - неоднородна. За 2010 год наибольшая доля ипотечных кредитов выдана по программе «Ипотечный кредит», наименьшая в размере 13 % - «кредит на недвижимость». По итогам 2011 года ситуация в банке изменилась, наибольшая доля кредитов выдана по программе «кредит ипотечный +», а наименьшая – по программе «молодая семья».

Покажем динамику ссудной задолженности по программам ипотечного кредитования на рисунке 2

Рисунок 2. Динамика ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России», сформированной программами ипотечного кредитования за 2010-2011 гг.

Из рисунка 2 видим, что наибольшее отклонение произошло по программе ипотечного кредитования «Ипотечный +», к 2011 году ссудная задолженности увеличена на 157 % до 2081598 тыс.руб. Ссудная задолженность по программе «Молодая семья» напротив снижена на 74 % до с 736322 тыс.руб. до 192741 тыс.руб.

Проанализируем ссудную задолженность по ипотечным кредитам по сроку кредитования в таблице 2.9

Таблица 9. Анализ ссудной задолженности ОАО «Сбербанка России», сформированной ипотечными кредитами по сроку кредитования за 2010 – 2011 гг.

Срок ипотечного кредитования	2010 г.	Доля	2011 г.	Доля	Отклонение показателя 2010 г. к 2011 г.
	Сумма, тыс.руб.	%	Сумма, тыс.руб.	%	%
до 3 лет	625873	17	385481	10	38
от 3 до 6 лет	368161	10	848059	22	-130
от 6 до 10 лет	2393045	65	2004502	52	16
свыше 10 лет	294529	8	616770	16	-109
Ипотечные кредиты итого	3681608	100	3854812	100	+ 5

Анализ ипотечных кредитов проведен по срокам до 3 лет, от 3 до 6 лет, от 6 до 10 лет и свыше 10 лет.

Анализ таблицы 9 позволяет заключить, что наибольшая доля ипотечных кредитов в 2010 году в размере 65 % выдана на срок от 6 до 10 лет, в 2011 году данный показатель снизился до 52 %, но остался основным. Наименьшая доля кредитов – долгосрочные кредиты на срок свыше 10 лет. Анализ показал, что за 2011 год доля ипотечных кредитов на срок свыше 10 лет увеличена на 8 п.п. до 16 %.

Рисунок 3 - Динамика ипотечных кредитов по сроку кредитования ОАО «Сбербанка России» за 2010 – 2011 гг.

Анализ рисунка позволяет заключить, что ипотечные кредиты, выданные на срок до 3 лет снижены от 17 % до 10 % на 7. Ипотечные кредиты от 3 до 6 лет изменились более значительно с 10 % до 22 % к 01.01.2012 г., менее значительное изменение произошло по кредитам, предоставленным от 6 до 10 лет и на срок свыше 10 лет.

Решив оформить ипотечный кредит на покупку жилья или иной недвижимости (дома, квартиры, дачи, земельного участка и т.д.), заемщик начинает подыскивать подходящего кредитора. Одну из лидирующих позиций среди них уверенно занимает ОАО «Сбербанк России». Он предлагает клиентам несколько жилищных программ:

• Кредит на недвижимость,

• Ипотечный кредит,

• Кредит «Ипотечный +»

• «Молодая семья».

Но предоставление ссуд на выгодных условиях предъявляет определенные требования и к самим заемщикам, поэтому не все желающие могут воспользоваться ипотекой ОАО «Сбербанк России». Рассмотрим ее особенности более детально.

Основными критериями всех ипотечных кредитов ОАО «Сбербанка России» являются: максимальный срок и минимальный первоначальный взнос. Процентная ставка определяющей роли здесь не играет (пределы ее колебаний в различных банках составляют порядка 2 %), гораздо важнее способ погашения ипотеки.

ОАО «Сбербанк России» предоставляет ипотеку гражданам, достигшим 21 года, а погашена она должна быть до достижения заемщиком 75 лет. При этом максимальный срок, на который может быть оформлена ссуда – 30 лет (для сравнения: в некоторых банках максимальный срок выдачи кредита – 15 лет, а погасить его нужно до того, как получателю исполнится 60 лет). Размер минимального первоначального взноса при ипотеке в банке равен 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости (или даже 5 % по программе «Молодая семья»), тогда как в большинстве банков – от 15 % и выше. Основные требования к заемщику и описание программ представлено в приложении №1.

При проведении анализа программ выявлено, что главной особенностью ипотеки ОАО «Сбербанка России» является дифференцированный способ ее погашения, когда размер ежемесячного платежа меняется каждый раз в сторону уменьшения (за счет равномерного списания основного долга, а соответственно и уменьшения процентов). Сегодня многие банки прибегают к другой схеме погашения ипотечных кредитов – аннуитетной, подразумевающей внесение равных по сумме

платежей в течение всего срока действия договора. Эта схема внешне более проста и удобна, но на деле обходится заемщику значительно дороже, чем дифференцированная.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотека ОАО «Сбербанка России» безусловно выгодна для заемщика, но при этом не стоит забывать, что каждый банк старается извлечь из любой сделки и собственную выгоду, так как получение прибыли – основная цель любого банка.

Еще одна программа – «Программа ипотеки молодая семья, доступное жилье, социальная ипотека», которую необходимо проанализировать как с точки зрения банка, так и с точки зрения решения данной жилищной проблемы, заключающейся в приобретении недвижимости молодыми семьями.

Каждая молодая семья нуждается в собственном жилье. Сегодня данная жилищная проблема является актуальной и острой для многих молодых семей нашей страны.

В настоящее время цены на жилье очень высокие и имеют тенденцию к постоянному увеличению. Большинство молодых семей не способны на начальном этапе совместной жизни сразу приобрести квартиру или дом. Как же решить сложившуюся проблему, и как купить квартиру молодой семье?

Сегодня у молодых семей России есть возможность приобрести себе доступное жилье. Это стало возможным благодаря специальным программ социальной ипотеки, которые были разработаны российским правительством. Примером таких программ является довольно распространенная программа «Молодая семья», позволяющая приобрести молодой семье доступное жилье с помощью специального ипотечного кредитования Сбербанка.

Ипотека для молодой семьи входит в состав программы «Доступное жилье» и обеспечивает доступное жилье молодым семьям. Программа заключается в предоставлении молодой семье субсидии для покупки жилья.

Если возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет и у них нет детей, то размер субсидии будет составлять 35 %, если у семьи есть один или более детей, то размер субсидии увеличивается до 40 % от стоимости жилья. Размер субсидии зависит от количества детей в семье и от стоимости квадратного метра приобретаемого жилья. Кроме того, кредит для молодой семьи может получить неполная семья, в которой мать (отец) не достигли еще 30-ти летнего возраста.

По такой программе существует определенный размер жилплощади, на который будет выдаваться субсидия. Размер жилплощади для молодой семьи из двух человек равен 42 квадратным метрам, если в семье больше 2-х человек, то еще по 18 метров на каждого члена семьи.

Для того чтобы участвовать в данной ипотечной программе ОАО «Сбербанка России», семья должна быть признана нуждающейся в улучшении своих жилищных условий. Молодым семьям, которые участвуют в проекте должно быть выдано специальное удостоверение, по мере того, как поступают бюджетные деньги. Семья должна иметь доход или другие денежные средства, которых хватит для оплаты стоимости жилья в части, которая будет больше размера субсидии.

При решении вступать, в программу национального проекта доступного жилья молодым при участии ОАО «Сбербанка России», или нет, семья сталкивается с различными вопросами. Например, боязнь покупать жилье даже при государственной поддержке; некоторые семьи, планируя завести детей, боятся временно потерять платежеспособность по кредиту. Однако в проекте ипотеки молодой семьи это предусмотрено. Например, при рождении ребенка, родители получают от государства дополнительную субсидию, которая берется из регионального бюджета, а ее размер составляет не менее 5 % от стоимости приобретенного жилья. Кроме того, если молодая семья не может временно вносить платежи по кредиту, то происходит приостановка выплат (до 3-х лет). Приостановление выплат может быть связано не только с рождением ребенка, но и со строительством жилья.

Еще одним большим плюсом жилищной ипотечной программы при участии Сбербанка для молодых семей является то, что можно внести небольшой первый взнос. Срок для ипотечного кредитования в основном составляет до 20 лет. Максимальная сумма, которая может быть выдана, определяется с учетом платежеспособности заемщика, стоимости жилья и т.д. Кредит, выдаваемый по программе ипотеки для молодых семей, может составлять до 90 % стоимости приобретаемого жилья. Если у семьи есть дети, то сумма кредита может доходить до 95 % стоимости жилья. Процентная ставка по такому кредиту составляет около 16 % в национальной валюте (рубли) и 11 % в иностранной валюте (доллары США, евро).

Кроме молодых семей еще много жителей России нуждаются в улучшении жилищных условий, однако не могут приобрести его по условиям обычной ипотеке, из-за низкого уровня доходов. что является еще одной проблемой при приобретении жилья. Для решения данной жилищной проблемы Сбербанком предлагается программа социальной ипотеки.

Такой вид социальной ипотеки поможет людям, которые несколько лет простояли в очереди на выдачу бесплатного жилья и так и не получили никаких результатов. С помощью этой программы заемщик может приобрести жилье по себестоимости строительства, а не по рыночной цене, что является значительно более дешевым вариантом.

Кроме того, если заемщик стоит на очереди на улучшение жилищных условий или приобретение отдельной собственной жилплощади, то государство предоставляет квартиру, за которую заемщику надо будет заплатить только разницу между старой жилплощадью и новой.

Сразу после того, как заемщик производит полную оплату за жилье своими и кредитными средствами, он становится ее собственником, может зарегистрироваться в ней вместе с членами своей семьи. Однако пока заемщик полностью не погасит кредит, жилье находится в залоге банка.

Несмотря на большие успехи в разработке социальных программ ипотечного кредитования банк продолжает работать над социальным кредитованием, и прилагает массу усилий для увеличения доступности таких программ для российских граждан. Таким образом, люди должны понимать, что даже при относительно не высоком уровне доходов они могут получить собственное жилье, не выжидая при этом несколько лет в очередях.

На сегодняшний день Сбербанк, а также другие предоставляют кредит без начального взноса. К примеру, такая программа ипотеки Сбербанка выглядит следующим образом. Банк предоставляет кредит под залог имеющейся у Вас квартиры, с помощью которого можно приобрести новое жилье. Срок выплаты кредита составляет от 5 до 15 лет, а процентные ставки могут быть от 11% в долларах США и от 14% в российских рублях.

Сравним программу Сбербанка с программой другого банка. Абсолют-Банк использует другую схему кредитования: заемщик получает сразу два кредита. Первый составляет до 90% стоимости жилья, а второй кредит, сроком на 3 года и под залоговое жилье клиента выделяется на уплату первоначального взноса. Заемщик платит сначала проценты по второму кредиту, а оставшийся основной долг выплачивает в конце срока по кредиту либо после продажи жилья. «Городской клиентский» банк имеет свою оригинальную программу ипотечного кредитования без первоначального взноса. Банк предоставляет кредиты при наличии залоговой недвижимости не только у заемщика, но и у родителей, которые таким образом помогают детям решить жилищный вопрос. Такой кредит удобен для тех, кто имеет высокий и стабильный семейный доход, но не может накопить денег на первоначальный взнос.

Ипотечное кредитование без первоначального взноса является достаточно рискованным и для заемщика, и для банка-кредитора. Именно поэтому условия при этом виде кредитования намного жестче, а процентные ставки по кредиту – выше. Существует опасная для банка возможность невозвращения клиентом кредита. Она может возникнуть в связи с тем, что заемщик не вкладывал собственные средства в виде первоначального взноса и у него отсутствует чувство ответственности перед банком-кредитором. Однако банки защищают себя от возможных рисков с помощью обязательной процедуры страхования ипотечных кредитов, а также наличию залогового имущества, которое представляет собой сам объект жилья. Возрастающая между банками конкуренция способствует увеличению количества банков, которые ипотечное кредитование без первоначального взноса включают в свои кредитные программы.

Сегодня развивается и пользуется спросом программа ипотечного кредитования Сбербанка с использованием материнского капитала.

При поддержке Сбербанка осуществляется кредитование при использовании материнского капитала, что является еще одной особенностью ипотечных программ банка.

Материнский капитал – это одна из форм государственной помощи, предусмотренная Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 26 декабря 2006 г. № 256-ФЗ. Материнский капитал полагается при рождении (усыновлении)  второго или последующего ребенка. Общая сумма материнского капитала изначально приравнивалась к 250 тыс. рублей. Сегодня это чуть больше 400 тыс. рублей. В России высокий уровень инфляции, и чтобы родители ничего не теряли, эта цифра  индексируется несколько раз в год. Получить материнские деньги можно за ребенка рожденного не раньше 1 января 2007 года. Получить материнский капитал можно только один раз, то есть деньги предусмотрены только за одного ребенка.

Законом строго оговорены цели, на которые материнский капитал может быть потрачен:

- получение образования ребенком;

- улучшение жилищных условий семьи;

- формирование накопительной части трудовой пенсии матери.

Использовать материнский капитал возможно только при достижении ребенком трехлетнего возраста. Однако согласно поправкам в статью 7 ФЗ РФ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ, распорядиться положенными деньгами можно уже сейчас, вне зависимости от возраста малыша, в том случае, если средства от материнского капитала используются для погашения ипотечного займа.

Таким образом, Сбербанк способствует решению жилищной проблемы при получении семьей материнского капитала.

Жилищный вопрос волнует многие молодые, является остро стоящей проблемой. И потому возможность, предоставляемая Сбербанком, направить материнский капитал на решения этой проблемы является актуальной.

Согласно условиям ипотечного кредитования Сбербанка с использованием материнского капитала, материнский капитал может быть использован как для погашения долга по полученному ранее ипотечному займу, так и в качество первого взноса.

Отметим, что с помощью материнского капитала погашение ипотечного кредита происходит не самостоятельно, Пенсионным фондом.

Проведенные анализ позволил выявить, что Пенсионный фонд рассматривает заявку на погашение кредита через Сбербанк и направляет деньги в банк. На этом его работа фонда заканчивается. Дальнейшая судьба денег зависит от банка.

Для выдачи любого из вышеперечисленных кредитов в ОАО «Сбербанк России» необходимо предоставить определенный перечень документов (Приложение №2), заполнить анкету заемщика (Приложение №3). Для определения суммы кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке есть критерии, исходя из дохода семьи (Приложение №4).

Следовательно, учитывая, что банк ОАО «Сбербанк России» является одним из лидеров в нашей стране, он входит в 10 крупнейших и надежных банков, то его участие в ипотечном кредитовании оправдано и может быть предложено в качестве направления по развитию для данного банка на прогнозный период.