2. 1 Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования

   2. 1.1 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике страны

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых.

Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - в среднем 10-15 лет.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им ¹.

Термин «ипотека» произошёл от греческого слова Hypotheke, что в переводе обозначает совместный долг или материальный заклад. Ипотека - это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости. В Российской Федерации ипотека регулируется Общими положениями ГК РФ о залоге и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью (ст. 339 ГК РФ). Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю².

Инструментом ипотечного кредитования является механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и гашения процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту в банке. Инструменты ипотечного кредитования служат неким «переходом» между банком-кредитором и заемщиком обеспечивая прибыльность ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защищая его средства от инфляции; снижения рисков ипотечного кредитования; обеспечивая таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно выделить следующие: ситуация в экономике страны (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.); источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов; необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам³.

Ипотечное кредитование можно условно подразделить на два вида:

1) стандартный ипотечный кредит, при котором денежный поток осуществляется равными ежемесячными взносами.

2) ипотечные кредиты с переменными выплатами. Предполагается разделение ипотечных кредитов на две группы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты⁴.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке страны. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. Используя способ кредитования с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с проблемами: не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов; частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным; возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика; относительная сложность инструмента.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется многими банками в практике потребительского кредитования. Данный факт преимущественно ориентирован на интересы заемщика и удобство расчета платежей⁵.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса применяются показатели в зависимости от ситуации в экономике страны, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, ‑ индекс потребительских цен, курс иностранной валюты по отношению к рублю, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей.

Кроме направлений ипотечного кредитования, необходимо рассмотреть и теоретический аспект работы банка с залогом. При ипотечном кредитовании предметом залога могут выступать только те принадлежащие физическим лицам объекты недвижимости, на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности. Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого (нежилого) помещения⁶.

Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены предмета залога (расчет коэффициента К/З) и должен составлять не более 70 % и не менее 10 % от стоимости передаваемой в залог недвижимости, но не более ликвидационной стоимости заложенного недвижимого имущества по отчету об оценке.

Коэффициент К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения и рассчитывается следующим образом:

Сумма кредита

Коэффициент К/З = ----------------------------------------------------------------.

Стоимость заложенного недвижимого имущества (2)

Ряд авторов учебных пособий отмечают, что сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в отчете об оценке.

Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в Отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения. Банк, в свою очередь, приняв оценку независимого оценщика, дисконтирует рыночную стоимость объекта недвижимости, и принимает на свой учет по залоговой стоимости⁷.