34. Наемные дома.

Итак, предназначенным для найма домом — наемным домом — признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 ЖК).

Из данного определения можно выделить следующие признаки наемного дома:

• 1) предназначение (цель использования) – предоставление помещений в данном доме гражданам по договорам найма;

• 2) это здание, т.е. результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

• 3) принадлежность на праве собственности одному лицу. Законодательство не допускает возникновения общей собственности в отношении наемного дома, хотя такой подход вряд ли является обоснованным и может в определенной мере тормозить развитие системы наемных домов, поскольку приобретение и содержание наемного дома весьма затратно;

• 4) предоставление жилых помещений в наемных домах исключительно на основании договоров найма жилого помещения (гл. 35 ГК) и договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК).

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 77.1). Таким образом, отчуждение допускается при соблюдении трех условий'.

• • передается наемный дом в целом (все помещения дома);

• • сохраняется целевое назначение наемного дома;

• • наемный дом передается одному лицу.

Регистрация права собственности возможна только на одно лицо и исключительно одновременно на все помещения в наемном доме.

Таким образом, жилые помещения наемного дома не могут быть использованы в гражданском обороте иначе как путем передачи в наем и не могут выступать в обороте в качестве объекта договора купли-продажи и иных сделок, направленных на отчуждение, за исключением случаев, предусмотренных законом.

ЖК различает два вида наемных домов исходя из целей, которые преследует собственник:

• 1) наемные дома социального использования, т.е. наемные дома, в которых доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в доме не может быть менее чем 50% и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений дома также не может быть менее чем 50%;

• 2) наемные дома коммерческого использования, т.е. наемные дома, жилые помещения в которых предоставляются на основании договора найма жилого помещения (коммерческого найма).

Наемные дома как коммерческого, так и социального использования могут создаваться на базе любой формы собственности — государственной, муниципальной, частной.

Создание наемных домов социального назначения на базе частной собственности стимулируется государством путем предоставления государственной (муниципальной поддержки). Такая поддержка может выражаться в предоставлении средств за счет бюджета на создание, эксплуатацию наемного дома либо в предоставлении определенного имущества (ч. 2 ст. 91.19 ЖК). Государственная (муниципальная) поддержка предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего поддержку.

Договором и (или) решением о предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия предоставления поддержки. Перечень возможных условий предусмотрен ч. 5 ст. 91.19 ЖК. В частности, это может быть максимальный размер платы за наем жилого помещения в таком доме по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, возвратность и возмездность предоставления поддержки и т.д.

Цель использования наемного дома может быть изменена с соблюдением условий, установленных ЖК (ст. 91.17 ЖК).

Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, прекращение использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случаях:

• — когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам;

• — если не были возмещены средства или возвращено имущество, предоставленное в качестве мер поддержки в соответствии со ст. 91.19 ЖК.

Цель использования здания в качестве наемного дома может определяться в решении уполномоченных государственных или муниципальных органов, договоре об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, решении органа государственной власти, органа местного самоуправления о предоставлении государственной, муниципальной поддержки или решении иного лица о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома и (или) в договоре о предоставлении поддержки; решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования.

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых расположены такие дома и земельные участки.

Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

Управление наемным домом осуществляется наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление домом осуществляется управляющей организацией.

Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности публичного образования, устанавливается актом уполномоченного органа соответствующего публичного образования. В письме Минстроя России от 22 апреля 2015 г. № 11903-АП/07 «О направлении рекомендаций по подготовке проектов нормативного правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципального правового акта об утверждении порядка управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования жилыми домами» содержится рекомендуемая форма соответствующего нормативного правового акта.

• 1. Жилое помещение обладает следующими признаками: недвижимость; изолированность; пригодность для постоянного проживания. Однако считаться жилым помещение, соответствующее указанным признакам, может только после его включения в установленном порядке в жилищный фонд.

• 2. Особенности правового режима жилого помещения обусловлены требованием о его строго целевом использовании. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК). Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 ЖК, следует понимать фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

• 3. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

• 4. ЖК предусматривает разрешительный порядок осуществления переустройства (перепланировки). Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные: 1) при отсутствии разрешения или 2) с нарушением имеющегося проекта переустройства (перепланировки) (ч. 1 ст. 29 ЖК). Самовольные переустройство и (или) перепланировка влекут за собой негативные последствия вплоть до принудительного прекращения права собственности или расторжения договора найма жилого помещения.

• 5. ЖК предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое, если собственник намеревается использовать помещение в целях, не связанных с проживанием граждан. Перевод осуществляется в разрешительном порядке с соблюдением условий, установленных Ж К, а также градостроительным законодательством. Перевод может осуществляться без предварительных условий либо с предварительным условием о проведении работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация). В зависимости от этого будет различаться основание для начала использования помещения по новому назначению.

• 6. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, образует жилищный фонд. По форме собственности выделяется государственный, муниципальный, частный жилищный фонд. В зависимости от цели использования — социальный, специализированный, индивидуальный, коммерческий. Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит обязательному государственному учету, который включает в себя технический, статистический и бухгалтерский учет.

• 7. Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Выделяется два вида наемных домов: наемные дома социального и наемные дома коммерческого использования.