736

мость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученные в системе комплексной оценки [55].

Как показывает накопленный всей цивилизацией опыт аграрных реформ и становление рыночных отношений в сельском хозяйстве — это, прежде всего, создание института частной земельной собственности.

Сложными остаются многие вопросы в отношении земель общедолевой собственности. Для снижения цен и повышения качества землеустроительных работ по формированию объектов кадастрового учета необходимо создать единую систему регулирования деятельности по формированию объектов кадастрового учета с наделением контрольными функциями саморегулируемых организаций. В отличие от других средств производства земля при правильном обращении не только не утрачивает своих природных качеств, но даже улучшается.

Существовавшая система отстранила сельхозпроизводителя не только от земли, но и лишила возможности распоряжаться результатами своего труда. За ним оставалось право и обязанность работать» [71].

Отдача от использования земельных ресурсов связанна с влиянием внешних условий, определяемых государственной политикой в области регулирования земельных отношений, финансово-кредитных, ценовых, налоговых институтов, а также взаимоотношениями с партнерами в системе АПК на местном, региональном и международном уровнях. В России спор вокруг частной собственности на землю носит политический характер.

81

Метод капитализации земельной ренты с учетом восстановлении земли органично вписывается в комплексную оценку земельных участков и позволяет получать более точный результат мониторинга (рисунок 13).

Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения (угодий).

контрактов.

Рисунок 13. Комплексная система оценки земельных участков

В общепринятом значении земельная рента определяется разницей дохода сельскохозяйственной продукции с дан-

82

ного участка и наихудшего, находящегося в обороте АПК данной местности. С социально-экономической точки зрения это может быть перераспределение действенного сельскохозяйственного труда или способ реализации прав на землю.

Выделенный элемент рисунка в комплексную оценку, вводится впервые и позволяет производить оценку земельных угодий выведенных из эксплуатации ввиду их зарастания и заболачивания с учетом затрат на их восстановление.

Таким образом, для того чтобы земельные угодья, выведенные из сферы производства АПК, вернуть обратно в сельскохозяйственный оборот, необходимо учитывать перечисленные факторы, которые в той или иной степени влияют на их использование. Учет этих факторов поможет определить более результативный, целесообразный и грамотный возврат заброшенных земельных площадей, что позволит увеличить эффективность их использования.

Тем не менее, на сегодняшний день отсутствует эффективный механизм возврата в оборот земельных угодий выведенных из оборота предприятий АПК ввиду их зарастания и заболачивания. Рациональному использованию земель, по нашему мнению не всегда уделялось большое внимание, что и привело к значительному сокращению земельных угодий.

Это означает, что рост производства и потребления продукции в расчете на человека необходимо обеспечивать с меньшей земельной площади за счет лучшего ее использования. Данный процесс усугубляется тем, что много земель, причем пригодных для сельского хозяйства, выпадает из оборота в связи с промышленным и гражданским строительством, а также из-за действия эрозии и других факторов, разрушающих почву.

На современном этапе стали ограниченными возможности вовлечения в хозяйственный оборот новых больших массивов земель, что широко практиковалось раньше. Значение

83

рационального использования земель возрастает в связи с ускорением научно-технического прогресса. Некоторые его направления (химизация, механизация, новая технология и др.), если их применять неграмотно, потенциально влекут за собой негативные последствия для почвы. Только научно обоснованное использование достижений НТП позволяет смягчить в ряде случаев и полностью преодолеть возможные отрицательные их последствия для почвы, дает человеку мощные средства для бережного обращения с землей.

Улучшение использования земельных ресурсов — большая комплексная проблема. Она сводится к решению следующих четырех задач, каждой из которых соответствует система мер, а именно:

охрана почвы от эрозий и других разрушительных процессов;

сокращение площадей, которые по разным причинам выпадают из хозяйственного оборота, вовлечение в рыночные отношения ранее не используемых участков;

повышение плодородия почвы;

более эффективное использование экономического плодородия земель сельскохозяйственного назначения [81].

Реализация основных направлений государственного регулирования земельных отношений будет способствовать решению задач продовольственной безопасности Российской Федерации, в частности, расширению ассортимента и увеличению объема потребления населением Российской Федерации отечественных высококачественных экологически чистых продуктов питания, а также увеличению объема экспорта продовольствия, расширению и укреплению позиций России и других государств Евразийского пространства на мировом рынке продуктов питания, как стратегических показателей и индикаторов экономической безопасности [98].

84

Основой среднесрочной земельной политики является завершение земельной реформы, направленной на приватизацию земель и переход к рынку в отношении земель сельскохозяйственного назначения, направленной на государственное управление, рациональное использование земельных ресурсов всех форм собственности и распоряжение ими с учетом ограничений, определяемых специфическими свойствами земель сельскохозяйственного назначения.

Одним из рычагов влияния на ситуацию с выведенной землей из эксплуатации – это системное изменение подхода к расчету стоимости земельных угодий (рисунок 14).

Наряду с типичными показателями нами представлены нетипичные показатели расчетов, такие как:

безрисковая ставка – доходность при наименее рискованном вложении капитала и рассчитывается как доходность по облигациям государственного займа (документарные, именные), с амортизацией долга с датой погашения 06.02.2036 г., принята по итогам торгов 18.02.2016 г. и ровна 7,89%;

премия за риск связана с осуществлением деятельности на земельном участке и состоит из экономических, политических, социальных, региональных и предпринимательских факторов, которые рассчитываются сертифицированными оценщиками по специальной методике;

расчет баллов плотности населения, зарастания угодий, трудовых ресурсов, расстояний, административного и агроклиматического зонирования, их физической сущности и влияние на стоимость земельных угодий рассмотрим ниже на примере Ординского района.

Возникает вопрос: как решить ответственность с собственником земельных угодий за не производство сельскохозяйственной продукции на землях сельхоз назначения? Ответ: только способом экономического регулирования.

85

Рисунок 14. Действия при расчете стоимости угодий, выведенных из эксплуатации

Если сельскохозяйственные угодья используются по прямому назначению и урожайность сельскохозяйственных культур находится на среднем уровне или выше по району,

86

то режим экономического взаимодействия между собственником угодий и государством остается в установленном режиме.В противном случае, когда земля не задействована в обороте производства сельскохозяйственной продукции, урожайность ниже среднего по району или своевременно не вносятся удобрения, не позволяющие земельным угодьям истощиться, то необходимо тщательно разбираться в причинах этого, и на основании выводов принимать решения о введении экономических санкций в отношении собственника угодий с точки зрения защиты интересов организаций АПК.

В условиях вынужденной экономической блокады РФ со стороны некоторых развитых стран, при отсутствии доступа к новейшим технологиям и финансовым инструментам, данный подход, по нашему мнению, имеет не только экономические, но и в достаточной степени, исторические и политические аспекты. При росте экономической составляющей, безусловно, имеет место рост социального фактора, т.е. увеличение рабочих мест в секторе АПК, повышение уровня жизни на фоне устойчивого развития инфраструктуры в сельской местности. Увеличение рабочих мест повлечет запрос производителей продукции АПК на молодых специалистов, выпускников специализированных учебных заведений, что в свою очередь позволит расширить прием студентов в сельскохозяйственные ВУЗы и их специализацию, а также позволит сделать существенный шаг к независимой и устойчивой системе продовольственной безопасности Российской Федерации.

Учитывая санкции к организациям АПК РФ за неиспользование земельных угодий или использование не в соответствии с их целевым назначением, перед собственником земельного участка возникает дилемма: либо оплачивать вве-

87

денные экономические санкции за неиспользование и ждать изъятия земли в муниципальную собственность, либо проводить мероприятия по ее восстановлению. Фермер, например, как и иной новый собственник, либо инвестор скорее выберет вариант восстановления угодий, чем допустит изъятие земли, в связи, с чем возникает вопрос: «Как правильно оценить такой земельный участок с учетом восстановления? ».

Важное значение для расчета восстановления земли имеет упущенная выгода, которая, по мнению авторов Зидулина С.Н, Жичкина К.А. может быть рассчитана следующим образом:

Супi= У*Ц*F (1),

где: Супi – упущенная выгода, руб.; У – средняя урожайность культуры по хозяйству за последние 3 года, ц/га; Ц – цена одного центнера недополученной продукции на момент временного занятия земельного участка, руб.; F – площадь временно занимаемых участков, га. Продолжительность периода восстановления нарушенного производства соответствует сроку временного занятия земельного участка плюс один год [65]. С учетом упущенной выгоды нами разработан коэффициент восстановления земли:

Квзi Zi Ci Bi Mi Gi Di (2),

100

где: Квзi– коэффициент восстановления земли; Zi – средняя прибыль с 1 га за последние три года; Вi – затраты на восстановление земли (выкорчевывание леса, вспашка, боронование, дискование); Мi - затраты на проведение мелиоративных работ;Gi – затраты для внесения удобрений; Di – затраты на исследовательские работы.

88

При определении рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения часто используют оценку доходным методом, который определяется по следующей формуле:

РСзу СкЗР (3),

где: РСзу - рыночная стоимость земельного участка; ЗР – земельная рента, рассчитанная как чистый операционный доход, получаемый при выращивании основной с/х культуры в регионе; Ск – ставка дисконтирования (капитализации).

С учетом коэффициента восстановления земли Квзи коэффициента матрицы зонирования Кмз, формула оценки земельного участка методом капитализации земельной ренты с учетом восстановлении земли, который долго не обрабатывался, зарос деревьями и кустарником может выглядеть следующим образом:

ЗР – земельная рента рассчитанная как чистый операционный доход, получаемый при выращивании основной с/х культуры в регионе (в расчетах использована культура – картофель), рассчитывается по формуле,

ЗР = У*С*Крен, (5)

где,У – средняя урожайность основной культуры за три года; С – средняя стоимость 1 центнера основной культуры по с/х району; Крен – коэффициент рентабельности

Крен = Рен(%) / 100 (6).

Ск – ставка капитализации. Размер безрисковой ставки

89

принимаем размер доходности по облигациям федерального займа с амортизацией долгадокументарные именные, выпуск 46020, №SU46020RMFS от 09.02.2006 (дата погашения: 06.02.2036) – 7,89%. Размер премии за риск принимаются данные рассчитанные сертифицированным и лицензированным оценщиком.

Ск = (Брск + Пр)/100 (7);

Квз – коэффициент восстановления земли рассчитывается по формуле 2; Кмз – коэффициент матрицы зонирования:

(8)

где: Бб – балл бонитета почвы (по справочным материалам), являетсяодним из основных характеристик почвы. Показывая вероятную возможность эффективности применения сельскохозяйственных угодий характерно верхнему слою земли – почве. Выступает важным фактором в целесообразном производстве, является качественным признаком почвы. Почва — это рыхлый поверхностный слой земной коры, имеющий возможность постоянно снабжать растения в процессе их развития водой и пищей. [88, 89, 90, 91, 92, 93, 94].и Бзр – балл зарастания, который вычисляется по формуле:

Бзр 100 Sз 100,

Sо (9)

где: Sз – площадь заросших угодий; Sо – общая площадь исследуемых сельскохозяйственных угодий.

Брс (баллы за расстояния) и Бтр (баллы за трудовые ресурсы):