736

Связи, которые возникнут между всеми участниками сельскохозяйственного кластера, создадут условия для развития, как всего АПК, так и малого предпринимательства. Исходя из этого, агроэкоклиматическое зонирование сельскохозяйственных земель не полностью показывает административные, промышленные и экономические связи внутри Пермского края, которые могут повлиять на стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, что в свою очередь влечет изменение налогооблагаемой базы. Следовательно, появилась необходимость провести зонирование по предполагаемым управленческим округам (рисунок 19).

Рисунок 19. Зонирование по управленческим округам в Пермском крае

111

Управленческие округа определяются составом муниципальных районов. C, D, E, J –наиболее благоприятные округа с развитой системой автомобильных дорог федерального, регионального и местного значения, газоснабжением не только организаций АПК, но и частного сектора, а также имеющие трудовые ресурсы.

Непосредственно с административными районами связаны почвенные характеристики в виде балла бонитета, а также средневзвешенные эквивалентные расстояния на территории районов (таблица 21).

Таблица 21

Управленческие округа, связанные с почвенными и пространственными характеристиками*

Продолжение таблицы 21

*Таблица составлена автором на основе собственных исследований и проработке многочисленных научных работ

Наиболее подходящим способом, содействующем определению зон, является метод, опирающийся на определении эвклидова расстояния между объектами (дистанционного коэффициента), позволяющий проводить объединение близких по значению отдельных характеристик и их комплексность.

Используя данные зонирования по управленческим округам мы получили квотирование по определенным зонам земли сельхозназначения, в том числе и заросшие кустарником или молодым лесом и выведены из производственного цикла АПК, которые также требуют затрат на восстановление (рисунок 20). Это распределение устанавливает связь конкретных земель сельскохозяйственного назначения с терри-

113

ториальной зоной со сходными климатическими условиями, почвенными характеристиками

В современных условиях, внедрение матрицы зонирования, а именно использование ее при оценке земельных угодий, позволит реально реагировать на неэффективное использования земель сельскохозяйственного назначения, как средства производства организаций АПК, и влиять на собственников этих земель для их использования по прямому назначению.

Рисунок 20. Квотирование земельных угодий при совмещенном зонировании.

Компетентная оценка земельных угодий, с использованием матрицы зонирования, заросших, заболоченных и,

114

вследствие этого выведенных их из эксплуатации позволяет справедливо рассчитать налогооблагаемую базу. Налоги с этих земельных угодий идут в местный бюджет и могут влиять на развитие территорий.

На основании схемы квотирования земельных угодий при совмещенном зонировании, нами составлена матрица зонирования (таблица 22).

*Таблица составлена автором на основе собственных исследований.

Составленная матрица позволяет более точно произвести расчет коэффициента зонирования, который существенно повлияет на стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения предназначенного для прямого производства продукции АПК с учетом социально значимых элементов, таких как трудовые ресурсы, транспортная инфраструктура и т.д., а также почвенных, климатических и других свойств.

При этом внутри коэффициента заложены различия, позволяющие регистрировать изменения в земельных угодь-

115

ях, которые в итоге могут существенно повлиять на их конечную стоимость.

Примерный расчет стоимости земельного участка площадью 1 га на примере Ординского района Пермского края

Расчет начинаем с вычисления коэффициента восстановления земли:

Затраты на 1 га, где: Zi – средняя прибыль с 1 га за последние три года, с аналогичного земельного участка – 31 000 руб.; Сi – упущенная выгода за последние 3 года – 97 585 руб. с 1 га; Вi – затраты на восстановление земли (выкорчевывание леса, вспашка, боронование, дискование и пр.) – 20 000 руб.; Мi - затраты на улучшение, в т.ч. проведение мелиоративных работ – 49 033 руб.; Gi – затраты для внесения удобрений – 1 800 руб.; Di – затраты на исследовательские работы – 1 000руб. Расчет коэффициента матрицы зонирования выглядит следующим образом:

( ) ( )

(13)

где: Ббн = 70, балл бонитета в Ординском районе Пермского края (приложение Б); Sзр = 12 318 га (заросшая площадь, выведенная из производства АПК), Sоб = 25 182 га (общая площадь земельных угодий); Rи = 15 км., Rн = 25 км.;

116

Pз = 533 чел., Pо = 15 101 чел (приложение Г).

По данным Кадастровой палаты Пермского края, стоимость 1 га заросших земельных угодий составляет 3 270 руб. [122], (приложение А). Налог на эту землю берется 0,3% от кадастровой стоимости, что составляет 9,81 руб.

При использовании нашей методики стоимость аналогичного земельного участка составляет 52 551,01 руб., экономические санкции за заросшие и заболоченные земли в размере 0,3% от этой стоимости, которые применятся к недобросовестным собственникам угодий, будет поступать в местный бюджет и составит 157,65 руб. с 1га неиспользуемых земель.

Используя наработанный фактический материал, мы приходим к выводу, что для его реализации необходим новый подход неприменяемый нигде ранее, механизм реализации оборота земельных угодий временно выведенных из производства продукции АПК (рисунок 21), где включено поэтапное логическое движение и использование разработанных мероприятий в пошаговый, логически верный инструментарий.

Этот механизм предусматривает корректирующие мероприятия от контролирующих элементов 16, 17, 18 к исполнительным элементам 4 и 6. Эта взаимосвязь необходима для корректировки при каждом цикле.

Под циклом мы понимаем комплекс мероприятий, обеспечивающий механизм реализации оборота земельных угодий на определенном этапе их эксплуатации: весенняя обработка земли, внесение удобрений, сев и т.д.

117

Работа механизма заключается в следующем, в 1 элементе происходит сбор данных о земельных угодьях и их собственниках.

При составлении реестра земельных угодий во 2 и 3 элементах, учитываются собственники и их земли подвергшиеся зарастанию и заболачиванию. Параллельно с расчетом стоимости земельных угодий в элементе 4, предлагается собственникам добровольно отказаться от земли и передать ее в органы местного самоуправления (элемент 7).

При отказе от добровольной передачи земли возбуждается судебное делопроизводство (элемент 6), и при удовлетворении иска земля передается в муниципалитет (элемент 7). Органы местного самоуправления передают земли подверженные зарастанию и заболачиванию (элемент 8), с расчетами затрат на восстановление по каждому участку, с возможностью получения субсидий (элемент 9), (приложение Е). Передача этих земельных угодий в аренду происходит в виде аукциона на 5 лет, но не менее срока севооборота.

Специалист по мониторингу земельных угодий (элемент 10), контролирует эффективность их использования по урожайности (элемент 11), обработке земли (элемент 12) и внесение различных микроэлементов для улучшения почвы (элемент 13).

Если урожайность ниже среднего по району, то производится объективный анализ условий и причин, приведших к негативному результату.

118

При выявлении субъективных факторов договор аренды расторгается по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке, и передается в судебное делопроизводство(элемент 6) либо происходит добровольный отказ от угодий, через новый расчет стоимости (элемент 4). При получении урожайности средней и выше по району, по решению администрации происходит создание преференций при сбыте, переработке и логистике произведенной продукции (элемент 15). Конечный результат работы механизма состоит в увеличении площадей сельхозугодий, урожайности, снижение безработицы и социальной напряженности (элемент 16).

В случае самостоятельной реализации земельных угодий собственник выставляет его на продажу индивидуально или привлекает для этого специалиста агентства недвижимости. Как правило, стоимость услуг риелтора составляет от 6% до 10% от реализационной стоимости земли. Покупатель желающий приобрести земельные угодья для производства продукции АПК может использовать собственные средства, а также привлекать заемные средства банков. Существует определенная система, кредитования банком физических и юридических лиц для приобретения земельных угодий, которую мы рассмотрим ниже.

ПАО Сбербанк России перед принятием решения об одобрении заемщика наряду с установленным перечнем документов, требует в обязательном порядке оценочный отчет сертифицированного оценщика о стоимости земельного участка для производства продукции АПК. Если берется не целевой кредит, то сумма кредитования может составить до 60% от оценочной стоимости. В случае ипотечного кредита сумма может быть увеличена до 75%. Стоимость кредита составляет в среднем, от 13% до 18% годовых на оставшуюся сумму «тела» кредита в год. Срок кредитования варьируется от 1 года до 20 лет.

ПАО АКБ «Металлинвестбанк» также требует оценочный отчет, но могут рассматривать заемщика со сложной

120