1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1. прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2. возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных ст.25 настоящего ФЗ;

3. проведение правовой экспертизы документов – на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4. внесение в ЕГРН необходимых сведений

5. Выдачу документов

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено ФЗ, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления ОГВ, ОМСУ или организации (ст.15 ФЗ).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр.

Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты – см. гл.6 ФЗ.

6. Право собственности на землю граждан и юридических лиц.

Объект права частной собственности на землю. Принято считать, что объектом права собственности и иных вещных прав могут при­знаваться индивидуально определенные вещи, имущество. Ста­тья 130 ГК РФ признает земельный участок вещью, недвижимой вещью. Объектами вещных прав, как пишет Е. А. Суханов, могут быть только земельные участки как индивидуально-определенные вещи^. Этот вывод обоснован только применительно к объекту права частной собственности на землю, объектам иных прав на зе­мельные участки, однако он не применим, если речь идет о праве публичной собственности, объектом которой являются не только земельные участки, но и земли, некоторые категории земель.

В науке земельного и гражданского права существуют принци­пиальные различия в определении правовой природы объекта права собственности на землю. В гражданском праве акцент делается на признании земельного участка в качестве вещи.

В земельном праве, в отличие от гражданского, при регулирова­нии отношений собственности на землю отражаются естественные признаки и особенности земли как объекта природы и природного ре­сурса. Именно этим признакам придается наибольшее юридиче­ское значение. Закрепление их в праве обусловлено необходимостью достижения главной цели, которую преследует земельное пра­во: обеспечить рациональное использование земель и их охрану.

Соответственно, в земельном праве находит выражение специ­фика содержания права собственности на землю.

Объектами права частной собственности являются земельные участки. Согласно ст. II¹ ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соот­ветствии с федеральными законами. Из смысла этого определения можно предположить, что собственнику принадлежит только часть земной поверхности, т. е. наружная сторона. Однако это не так. Статья 261 ГК РФ предусматривает, что если иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок распро­страняется на находящиеся в границах этого участка поверхност­ный (почвенный) слой и водные о&ьекты, имеющиеся на нем рас­тения. Таким образом, определение объекта права собственности на землю и определение земельного участка не совпадают, что вряд ли обоснованно.

Объектом права частной собственности на землю является, та­ким образом, непосредственно сама поверхность земли, ее почвен­ный покров, водные объекты, находящиеся на участке, и произра­стающие на нем растения. Земельный участок — пространственная сфера деятельности его собственника. На своем участке собствен­ник вправе строить здания, строения и возводить необходимые ему сооружения, выращивать деревья, кустарники, в том числе плодово-ягодные и другие растения. Эта территория может также использоваться им как средство производства.

Субъекты права частной собственности на землю. Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собст­венности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как едино­лично, так и совместно с другими лицами. Часть 1 ст. 36 Конститу­ции РФ закрепляет право граждан и их объединений иметь в част­ной собственности землю.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собст­венностью) являются земельные участки, приобретенные гражда­нами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (ст. 15 ЗК РФ).

Вопрос о праве собственности юридических лиц на землю ре­шается на основе ст. 213 ГК РФ, которая предусматривает, что коммерческие и некоммерческие организации, кроме государст­венных и муниципальных предприятий, а также учреждений, яв­ляются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а так­же имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Собственниками имущества могут быть обще­ственные и религиозные организации (объединения), благотвори­тельные и иные фонды.

Земельное законодательство (п. 2 ст. 15 ЗК РФ) закрепляет пра­во граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Это право в силу вполне по­нятных причин имеет чисто декларативный характер.

в законодательстве не установлено ника­ких особенностей права собственности юридических лиц на зе­мельные участки. Право собственности на земельный участок юридического лица не связано с его организационно-правовой формой и подчинено общим нормам гражданского законодатель­ства, определяющего режим имущества юридического лица.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства — субъекты права собственности на землю. Указан­ные лица, как и российские граждане и юридические лица, могут иметь в собственности землю. До вступления в силу ЗК РФ ино­странные граждане и юридические лица не могли иметь в собст­венности земельные участки на территории РФ.

Иностранные граждане и лица без гражданства согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ пользуются в России правами и несут обя­занности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Как указано в п. 2 ст. 5 ЗК РФ, права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

Основное ограничение прав указанных лиц на приобретение в частную собственность земельных участков состоит в следующем. Согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без граж­данства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательст­вом о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ согласно федеральным законам.

В ст. 3 Закона РФ «О Государственной границе Российской Фе­дерации» дано определение приграничной территории как погра­ничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального мо­ря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также терри­торий административных районов и городов, санаторно-курорт­ных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе, по­граничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

К числу установленных особо территорий следует отнести так­же земли сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Феде­рального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­чения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, ино­странных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохо­зяйственного назначения только на праве аренды.

В самом общем виде содержание права собственности определяется в гражданском законодательстве, а затем конкрети­зируется и развивается в земельном законодательстве.

Как предусматривает ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отноше­нии принадлежащего ему имущества любые действия, не противо­речащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, ос­таваясь собственником, права владения, пользования и распоря­жения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Содержание указанных правомочий собственника примени­тельно к земельному участку сводится к следующему. Суть право­мочия владения заключается в праве собственника фактически (физически) обладать принадлежащим ему земельным участком. Правомочие пользования состоит в праве извлекать и присваивать полезные свойства земельного участка.

Путем реализации правомочия распоряжения собственник име­ет возможность определять юридическую судьбу земельного участ­ка, т. е. продать его, сдать в аренду и т. д.

Содержание права собственности на зе­мельный участок составляют как права, так и обязанности собствен­ника. Права собственника земельного участка и его обязанности закрепляются в земельном, водном, горном и иных отраслях зако­нодательства.

земельное законодательство закрепляет принцип, согласно которому осуществление собственником своего права на землю является одновременно и его обязанностью.

Владелец земельного участка обязан соблюдать требования за­конодательства о недрах, об охране окружающей среды, особо ох­раняемых природных территориях, земельного законодательства, санитарные нормы и правила; обеспечить безопасное ведение ра­бот, связанных с добычей общераспространенных полезных иско­паемых, строительством подземных сооружений, устройством и эксплуатацией бытовых колодцев и скважин; предотвращать за­грязнение недр; не допускать загрязнения подземных вод через принадлежащие ему колодцы и скважины; не допускать негатив­ного воздействия на прилегающую к его земельному участку тер­риторию (образование отвалов полезных ископаемых, залив водой ит. п.); и др.

Собственник земельного участка вправе использовать по сво­ему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об ис­пользовании воздушного пространства, иными законами и не на­рушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Исходя из смысла п. 3 ст. 261 ГК РФ, собственник имеет право на подземное пространство. Глубинные пределы этого права не оп­ределены. Данное право отлично от права пользования недрами, о чем говорилось выше. Суть данного права состоит в следующем. Во-первых, никто не вправе без разрешения собственника вторг­нуться в подземное пространство под его земельным участком. Во- вторых, собственник участка имеет право на сохранение его целост­ности в пределах установленных границ: поверхности и подземно­го пространства, например в случае, если рядом проводятся земля­ные работы.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельско­хозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключени­ем случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоян­ное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое вла­дение¹ либо безвозмездное срочное пользование (ст. 40 ЗК РФ).

Пункт 4 ст. 40 ЗК РФ закрепляет право собственников земель­ных участков возводить жилые, производственные, культурно-бы­товые и иные строения и сооружения.

правам земельных собственников корреспондируют соответст­вующие обязанности, установленные в ст. 42 ЗК РФ. характер обязанностей определяется принадлежностью земельного участка к конкретной категории земель.

Обязанность пользоваться земельным участком в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использо­ванием, способами, которые не должны наносить вреда

Собственники обязаны осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов.

Важной является обязанность своевременно вносить платежи за земельные участки. Порядок уплаты земельного налога регули­руется НК РФ.

Кроме обязанностей, прямо указанных в ЗК РФ, нужно отме­тить обязанность государственной регистрации права собственно­сти на земельный участок.

7. Права на землю и другие природные ресурсы лиц, не являющихся собственниками земельных участков и других природных ресурсов (иные права на землю и другие природные ресурсы).

Право постоянного (бессрочного) пользования.

Приобретение этого права связано с предоставлением земельных участков в пользование. В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит индивидуальный правовой акт – решение ОГВ или ОМСУ о предоставлении земельного участка (подпункт 1 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Пункт 2 статьи 39.9 ЗК РФ. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

• органам государственной власти и органам местного самоуправления;

• государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

• казенным предприятиям;

• центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

По общему правилу не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным лицам на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования.

Статья 39.14 ЗК РФ: земельный участок предоставляется в право постоянного (бессрочного) пользования без проведения торгов.

Статья 39.20 (часть 11): В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

Статья 268 ГК РФ. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

• Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации.

• В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

ФЗ о введении в действие ЗК РФ: Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Права и обязанности землепользователей. Статья 41 ЗК РФ предусматривает, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков за некоторыми исключениями.

Землепользователь в отличие от собственника не имеет права на получение стоимости участка в случае его изъятия для государственных или муниципальных нужд согласно ст. 55 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 57 ЗК РФ землепользователи имеют право на возмещение убытков в полном объеме в случаях: изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; временного занятия земельных участков; установления ограничений их прав на землю; и т. д.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

• Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

• Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

• Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Порядок приватизации земельных участков гражданами-землепользователями:

П.3 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»: Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

Переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком юридического лица.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным ЗК РФ.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст. 45 ЗК РФ, что является гарантией стабильности реализации данного права на земельный участок.

Существует два вида оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования. Так, возможно прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по волеизъявлению его обладателя в форме отказа от права на земельный участок. Условия и порядок отказа от права на земельный участок урегулированы в ст. 53 ЗК РФ.

Допускается принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях использования земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

Пожизненное наследуемое владение земельным участком.

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пункт 1 статьи 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ: Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Пункт 9. 1 статьи 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ: Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Пункт 3 статьи 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ: Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

Права и обязанности землевладельца.

Статья 41 ЗК РФ. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

• Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

• В соответствии с пунктом 1 статьи 23 ЗК РФ права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются "законом" или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

• использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

• осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

• своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

• своевременно производить платежи за землю;

• соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

• выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Основания приобретения и прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Приобретение права пожизненного наследуемого владения в настоящее время возможно только на основании его наследования.

Согласно ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ.

На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, имеющиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

В ст. 45 ЗК РФ содержится перечень оснований прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Оно может быть прекращено по волеизъявлению его обладателя.

Это отказ от права на земельный участок. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено в принудительном порядке в случае использования земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Процедура принудительного прекращения данного права определена в ст. 54 ЗК РФ.