3.3. Метод количественных корректировок

3.3.1. Основные этапы расчета и формы корректировок

Метод количественных корректировок (метод сравнения продаж) является основным методом определения стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода. Его суть соответствует основным этапам сравнительного подхода, предусматривающего выбор объектов-аналогов и проведение корректировок, позволяющих привести стоимость объектов-аналогов к стоимости объекта оценки. В общем случае расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж проводится по формуле

, (3.1)

где – скорректированная стоимость i-го объекта-аналога;

– удельный вес (вклад) скорректированной стоимости i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки;

– общее количество объектов-аналогов.

В свою очередь, скорректированная стоимость i-го объекта-аналога определяется на базе цены этого объекта-аналога до корректировок:

, (3.2)

где – цена i-го объекта-аналога до корректировок;

– величина корректировки к стоимости i-го объекта-аналога по j-му элементу сравнения (ценообразующему фактору), в денежном выражении;

– количество элементов сравнения, по которым проводится корректировка i-го объекта-аналога.

Проведение корректировок в составе метода сравнения продаж должно выполняться в следующей последовательности:

1. Определяется состав элементов сравнения, по которым выявлены расхождения в характеристиках объекта оценки и какого-либо (или всех) объекта-аналога.

2. С учетом назначения и основных характеристик объектов определяется единица сравнения объектов.

3. Для каждого элемента сравнения при наличии различий в характеристиках объекта оценки и объекта-аналога обосновывается численное значение поправки и проводится корректировка стоимости объекта-аналога, отличающегося по этому элементу от объекта оценки.

4. С учетом общего состава элементов сравнения определяется последовательность внесения корректировок.

5. Определяется средневзвешенное значение скорректированной стоимости объектов-аналогов с определением стоимости объекта оценки, которая принимается в качестве результата оценки, полученного методом количественных корректировок.

Основу внесения корректировок составляют следующие положения:

1. Корректировки применяются к стоимости объекта-аналога.

2. Величина положительной (повышающей стоимость) корректировки стоимости объекта-аналога применяется в том случае, когда рассматриваемый показатель у объекта оценки лучше, чем у объекта-аналога.

3. Величина отрицательной (уменьшающей стоимость) корректировки стоимости объекта-аналога применяется в том случае, когда рассматриваемый показатель объекта оценки хуже по сравнению с объектом-аналогом.

Различают две формы корректировок – процентные и денежные.

Процентные корректировки вносятся на основе добавления или вычитания суммы поправки, определенной в процентном выражении по отношению к цене продажи аналога, или, что одно и то же, путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий сте­пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Денежные корректировки можно условно разделить на следующие две категории:

1. Корректировки, применяющиеся к единице сравнения (1 м², 1 сотка и т.д.), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в удельных характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

2. Корректировки, применяющиеся к цене объекта-аналога в целом, изменяют цену продажи объекта на определенную денежную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.