- •Введение
- •1. Организация службы эксплуатации зданий
- •1.1. Содержание и задачи технической эксплуатации зданий
- •1.2 Организация технической эксплуатации жилых и общественных зданий
- •1.3 Организация эксплуатации производственных зданий
- •1.4 Обязанности технического персонала по эксплуатации зданий
- •1.5 Приемка зданий в эксплуатацию
- •2. Износ зданий и виды их ремонта
- •2.1 Износ элементов зданий и срок их службы
- •2.2 Виды ремонта
- •2.3 Амортизация и амортизационный фонд
- •2.4 Источники финансирования ремонтных работ
- •3. Основные правила эксплуатации зданий
- •3.1 Требования и нормы температурно-влажностного и гигиенического режимов
- •3.1.1 Температура, кондиционирование и вентиляция
- •3.1.2 Влажность воздуха
- •3.1.3 Освещение
- •3.1.4 Звукоизоляция
- •3.2 Правила содержания помещений
- •3.2.1 Помещения общего пользования
- •3.2.2 Подвалы и полуподвалы
- •3.2.3 Чердачные помещения
- •3.3 Содержание территорий жилых районов и предприятий
- •3.4 Осмотр зданий
- •4. Содержание конструкций
- •4.1 Общие положения
- •4.2 Фундаменты и стены подвалов.
- •4.3 Стены зданий
- •4.4 Содержание перекрытий и полов
- •4.5 Содержание перегородок
- •4.6 Крыши и покрытия
- •4.7 Фонари, оконные и дверные проемы
- •4.8 Балконы, карнизы, лестницы
- •4.9 Уход за печами и кухонными очагами
- •5. Борьба с сыростью, гниением и коррозией в зданиях
- •5.1 Основные причины появления сырости
- •5.2 Способы устранения сырости
- •5.3 Защита древесины от гниения в конструкциях зданий
- •5.4 Борьба с коррозией
- •6. Эксплуатация санитарно-технических устройств и электрооборудования
- •6.1 Общие положения
- •6.2 Системы центрального отопления
- •6.3 Топливо и его расходование
- •6.4 Тепловые сети
- •6.5 Вентиляционные установки
- •6.6 Системы водопровода и горячего водоснабжения
- •6.7 Канализация
- •6.8 Газоснабжение
- •6.8.1 Наружные газопроводы
- •6.8.2 Внутридомовое газовое оборудование
- •6.8.3 Газифицированные отопительные котельные
- •6.9 Электрооборудование и слаботочные устройства
- •6.9.1 Эксплуатация силовых и осветительных электропроводок
- •6.9.2 Эксплуатация осветительных приборов
- •6.9.3 Эксплуатация электродвигателей и пусковой арматуры
- •6.9.4 Радиовещательная сеть
- •6.9.5 Телевидение
- •7. Техника безопасности при эксплуатации зданий
- •Приложения
- •3. Таблицы физического износа внутренних систем инженерного оборудования
- •Примеры оценок физического износа конструкций, элементов, систем и здания в целом
- •Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков, конструктивного элемента
- •Пример 2. Оценка физического взноса конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние
- •Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов
- •Исходные данные
- •Пример 6. Определение физического износа здания в целом
- •Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов
- •Удельные веса слоев в многослойных панелях стен и совмещенных крыш (по стоимости) для II территориального района
- •Основные термины и определения
- •Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов
- •Перечень основных работ по техническому обслуживанию зданий и объектов Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений
- •Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период
- •Работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков. Осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.
- •Прочие работы
- •Библиографический список
- •Оглавление
4.3 Стены зданий
В большинстве современных зданий стены являются ограждающими конструкциями, поэтому основное эксплуатационное качество их — теплозащитные свойства, которые способствуют соблюдению температурно-влажностного режима в помещениях. Однако во многих зданиях стены выполняют и роль несущей конструкции: значит, они должны иметь достаточную механическую прочность для того, чтобы воспринимать нагрузку от конструкций здания и передавать ее на фундамент. Прочность конструкций и температурно-влажностный режим помещений сохраняются при правильном содержании стен.
Уход за стенами состоит в том, чтобы предупредить сырость, промерзание и переохлаждение, появление трещин, продувание и промокание в швах крупнопанельных зданий.
Сырость вредно влияет на долговечность материалов, из которых стены выполнены, а сырые помещения становятся непригодными для использования. Кроме того, от степени влажности материалов в значительной мере зависит и неизменность теплозащитных свойств стен. Промокание и сырость отдельных участков стен могут возникать из-за неисправности кровли, водосточных труб, воронок и желобов, покрытия карнизов либо вследствие повреждения внутренних сетей водопровода, канализации центрального отопления. Для ускорения сушки отсыревших участков стен используются различные установки (переносные калориферы, электропечи, теплогенераторы), изготовляемые отечественными предприятиями, а также установки с применением горелок инфракрасного излучения. Преимущество инфракрасного излучения заключается в том, что сушка производится тепловой энергией, трансформированной с помощью керамической насадки в инфракрасное излучение. Процесс сушки при этом способе значительно ускоряется благодаря проникающей способности инфракрасных лучей: сушка происходит не с наружной поверхности в глубину, а наоборот, с глубины — наружу. Очень экономична сушка инфракрасными лучами при помощи газовых установок, которые позволяют быстро просушивать стены.
Промерзание стен — это чаще всего результат чрезмерного их увлажнения, которое устраняется одним из указанных выше способов.
Промерзание наблюдается в тех местах, где термическое сопротивление стен недостаточно, например, вблизи вентиляционных каналов, расположенных в наружных стенах, в нишах, углах здания, в местах сопряжения стен с железобетонными конструкциями, балками, прогонами, перемычками, в результате образования так называемых «мостиков холода», возникающих вследствие повышенной теплопроводности железобетонных конструкций.
Для устранения промерзания необходимо усилить термическое сопротивление стен путем добавления слоя утеплителя либо нанесения слоя штукатурки (лучше наружной). Если промерзание является следствием недостаточного отопления помещений, то устанавливают дополнительные нагревательные приборы или переносят их в те места, где обнаружено промерзание.
В каркасно-засыпных и щитовых зданиях стены промерзают либо вследствие осадки утеплителя, который со временем уплотняется, либо от недостаточной его толщины. Ликвидация этого дефекта производится путем добавки утеплителя (лучше всего минеральной ваты) в образовавшиеся пустоты под оконными проемами и в верхней части стен или дополнительного утепления наружных стен путем устройства наружной или внутренней облицовки.
Продувание и промокание в швах крупнопанельных стен возникает при деформации уплотнителя, укладываемого в швы. Этот дефект устраняется путем инъектирования цементного раствора с внутренней и наружной сторон шва и применения для заполнения шва эластичных мастик или пластифицированного цементного раствора.
Рис. 4.5 Утепление углового стыка панелей:
1 — стеновая панель; 2 — пористый шнур; 3 — цементный раствор; 4 — теплый бетон; 5 — эффективный утеплитель; 6 — отделочный слой.
При промерзании углов в стенах устраивают дополнительное утепление их минеральной ватой или другим утеплителем и об- лицовкой (рис. 4.5)
Появление трещин в стенах зданий в процессе эксплуатации может быть из-за:
- неравномерной осадки стен, вызванной перегрузкой каких-либо частей зданий в связи с надстройкой, реконструкцией, изменением нагрузки от внутреннего оборудования;
- вымывания грунта из-под подошвы фундамента грунтовыми водами либо водой из поврежденной водопроводной, канализационной или теплофикационной сети;
- намокания и осадки грунтов под фундаментом вследствие повреждения отмостки, дренажа либо подземных сетей коммунального оборудования; местных осадок стен, вызванных производством строительных работ в непосредственной близости от здания, находящегося в эксплуатации.
Встречаются трещины разных видов.
Волосные трещины едва заметны на поверхности штукатурки, без излома кирпича под ними. Появляются вследствие усадки штукатурки при ее затвердении или в результате сравнительно небольших осадок и перекосов стен и фундаментов. Иногда наблюдаются в швах кладки, на кирпиче. Обычно непосредственной опасности для здания не представляют. Однако при обнаружении таких трещин требуется установить надзор за конструкциями.
Раскрытые трещины свидетельствуют о значительных смещениях, происшедших в частях здания.
Вертикальные трещины (рис. 4.6 а, б) одинаковой ширины по всей высоте. Это результат резкой осадки одной части стены относительно другой.
Наклонные (рис. 4.6 в, г) - происходят при постоянно увеличивающейся осадке фундамента и стены в стороне от места образования трещины, т. е. от точки г до точки д, причем стена д—е чаще всего выходит из вертикали.
Вертикальные трещины, расходящиеся кверху (рис. 4.6 ж, з), образуются, когда осадка одной или обеих частей стены, начиная от точки г, постепенно увеличивается. Наличие наклонных трещин, сближающихся кверху, свидетельствует об осадке участка стены между трещинами.
В зависимости от того, как распространяется осадка фундамента, трещины могут образовываться только в наружных стенах или также и во внутренних.
Горизонтальные трещины (рис. 4.7) появляются вследствие резкой местной осадки фундамента. В этом случае следует безотлагательно принять меры к усилению основания.
Рис. 4.6 Вертикальные и наклонные
Рис. 4.7 Горизонтальные трещины, полученные от осадки фундамента.
В монолитных стенах большой протяженности могут также образоваться температурные трещины, отличающиеся от осадочных тем, что в зависимости от температуры наружного воздуха ширина их то увеличивается, то уменьшается.
При появлении трещин в стене устанавливают тщательное наблюдение, которое осуществляется путем постановки маяков (рис. 4.8) для определения состояния трещин. Если установлено, что образование трещины прекратилось, ее заделывают сложным раствором. Одновременно устраняют причины образования трещин.
В процессе эксплуатации зданий большое внимание уделяется наблюдению за фасадами зданий в связи с тем, что наружные части больше, чем другие, подвергаются воздействию атмосферных осадков и ветра, а разрушение элементов наружной отделки стен может привести к несчастным случаям. При осмотрах зданий тщательно проверяют фасады и простукивают молотком все ненадежные выступающие части. Особенно внимательно осматривают фасады старых зданий, отличающихся обилием лепных карнизов, выступающих частей и т. п.
Рис. 4.8 Схема размещения маяков.
Наружная отделка зданий в большинстве случаев выполнена путем известковой окраски, которая недолговечна. Недолговечность объясняется тем, что в многочисленных отопительных и промышленных котельных выделяющийся при сгорании каменного угля, мазута и т. д. сернистый газ интенсивно разрушает известковую окраску.
В настоящее время в процессе эксплуатации при ремонтах используются новые минеральные, синтетические и полусинтетические краски. К ним относятся силикатные, долговечность которых 25 лет, цементные, полимерцементные и эмульсионные краски. Долговечность последних — от 4 до 6 лет.
Полимерцементный отделочный состав изготовляется на| базе полимеров и минеральных вяжущих и служит для цветовой отделки фасадов зданий. Им красят бетонные, деревянные и металлические поверхности. Состав обладает большой прочностью сцепления и может успешно применяться для шпаклевки неровностей бетонных панелей. Такое покрытие долговечно; оно не разрушается под ударами косого дождя, не боится мороза, не обесцвечивается солнечными лучами.
Одним из достоинств перхлорвиниловой краски является возможность мытья поверхностей, окрашенных ею.
Применение новых красок улучшает внешний вид зданий, во много раз сокращает расходы по эксплуатации и объем ремонтных работ.
Окраска фасадов возобновляется в сроки, которые указываются в актах осмотра зданий. При этом цвет принимается на основании паспорта на окраску, который выдается управлением городского архитектора.
Фасады зданий в промышленных городах загрязняются пылью и копотью предприятий и транспорта. Поэтому их периодически очищают путем промывки либо пескоструйной очистки.
Промывка фасадов, облицованных полированным гранитом, штукатуркой, глазурованными и керамическими плитками, производится водой при помощи волосяных щеток и кистей через 5—8 лет. В зимних условиях для промывки применяется сольвент либо керосин в количестве 150—200 г на 1 м2 поверхности.
Рис. 4.9 Схема установки для очистки фасадов:
1 — компрессор; 2 — шланг; 3 — пескоструйный аппарат; 4 — сопло, 5 — поверхность фасада.
Фасады, окрашенные перхлорвиниловыми красками, очищаются острым паром через 1—2 года. Для удаления грязи с фасадов, облицованных неполированным гранитом, бетонными плитами, песчаником и оштукатуренных, применяется в зимнее время пескоструйная очистка. Установка для пескоструйной очистки действует по следующей схеме: сжатый воздух из компрессора поступает по шлангу в пескоструйный аппарат, где, смешиваясь с песком, попадает через шланг в сопло. Из сопла песок под давлением выбрасывается на очищаемую поверхность фасада (рис. 4.9).