- •Введение
- •1. Организация службы эксплуатации зданий
- •1.1. Содержание и задачи технической эксплуатации зданий
- •1.2 Организация технической эксплуатации жилых и общественных зданий
- •1.3 Организация эксплуатации производственных зданий
- •1.4 Обязанности технического персонала по эксплуатации зданий
- •1.5 Приемка зданий в эксплуатацию
- •2. Износ зданий и виды их ремонта
- •2.1 Износ элементов зданий и срок их службы
- •2.2 Виды ремонта
- •2.3 Амортизация и амортизационный фонд
- •2.4 Источники финансирования ремонтных работ
- •3. Основные правила эксплуатации зданий
- •3.1 Требования и нормы температурно-влажностного и гигиенического режимов
- •3.1.1 Температура, кондиционирование и вентиляция
- •3.1.2 Влажность воздуха
- •3.1.3 Освещение
- •3.1.4 Звукоизоляция
- •3.2 Правила содержания помещений
- •3.2.1 Помещения общего пользования
- •3.2.2 Подвалы и полуподвалы
- •3.2.3 Чердачные помещения
- •3.3 Содержание территорий жилых районов и предприятий
- •3.4 Осмотр зданий
- •4. Содержание конструкций
- •4.1 Общие положения
- •4.2 Фундаменты и стены подвалов.
- •4.3 Стены зданий
- •4.4 Содержание перекрытий и полов
- •4.5 Содержание перегородок
- •4.6 Крыши и покрытия
- •4.7 Фонари, оконные и дверные проемы
- •4.8 Балконы, карнизы, лестницы
- •4.9 Уход за печами и кухонными очагами
- •5. Борьба с сыростью, гниением и коррозией в зданиях
- •5.1 Основные причины появления сырости
- •5.2 Способы устранения сырости
- •5.3 Защита древесины от гниения в конструкциях зданий
- •5.4 Борьба с коррозией
- •6. Эксплуатация санитарно-технических устройств и электрооборудования
- •6.1 Общие положения
- •6.2 Системы центрального отопления
- •6.3 Топливо и его расходование
- •6.4 Тепловые сети
- •6.5 Вентиляционные установки
- •6.6 Системы водопровода и горячего водоснабжения
- •6.7 Канализация
- •6.8 Газоснабжение
- •6.8.1 Наружные газопроводы
- •6.8.2 Внутридомовое газовое оборудование
- •6.8.3 Газифицированные отопительные котельные
- •6.9 Электрооборудование и слаботочные устройства
- •6.9.1 Эксплуатация силовых и осветительных электропроводок
- •6.9.2 Эксплуатация осветительных приборов
- •6.9.3 Эксплуатация электродвигателей и пусковой арматуры
- •6.9.4 Радиовещательная сеть
- •6.9.5 Телевидение
- •7. Техника безопасности при эксплуатации зданий
- •Приложения
- •3. Таблицы физического износа внутренних систем инженерного оборудования
- •Примеры оценок физического износа конструкций, элементов, систем и здания в целом
- •Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков, конструктивного элемента
- •Пример 2. Оценка физического взноса конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние
- •Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов
- •Исходные данные
- •Пример 6. Определение физического износа здания в целом
- •Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов
- •Удельные веса слоев в многослойных панелях стен и совмещенных крыш (по стоимости) для II территориального района
- •Основные термины и определения
- •Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов
- •Перечень основных работ по техническому обслуживанию зданий и объектов Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений
- •Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период
- •Работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков. Осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.
- •Прочие работы
- •Библиографический список
- •Оглавление
3.3 Содержание территорий жилых районов и предприятий
Содержание в порядке и чистоте территории жилых районов, участков общественных зданий и территории промышленных предприятий оказывает влияние на санитарно-гигиеническое состояние зданий и нормальный срок их службы.
Служба технической эксплуатации прежде всего следит за исправностью системы отвода дождевых, талых поверхностных вод и грунтовых вод на застроенной территории. Эта система состоит из канав, кюветов, дренажа и отмосток, при помощи которых поверхностные воды отводятся от зданий в общую сеть, защищая таким образом от заливания оконные приямки и входы в подвал. Техническая эксплуатация обеспечивает содержание в исправности дорог и проездов, железнодорожных подъездов на территорию предприятий, а также устройство на дорогах мостов, переездов и их своевременный ремонт.
Поддержание в порядке линий водопровода, канализации, теплофикации и других сетей, своевременное их утепление и подготовка к эксплуатации в зимних условиях входят в круг обязанностей работников службы технической эксплуатации. Кроме того, работники должны заботиться об охране зеленых насаждений и дальнейшем озеленении территории.
Все зеленые насаждения, находящиеся на территории населенных пунктов и промышленных предприятий, образуют неприкосновенный зеленый фонд, за сохранность которого несут ответственность управления домами, жилищно-эксплуатационные конторы и другие организации, ведающие технической эксплуатацией зданий. %
В каждом хозяйстве, домоуправлении, промышленном предприятии, общественном здании надлежит иметь план озеленения, в котором указывается размещение, характер насаждений, ассортимент. Уход за зелеными насаждениями и охрану их работники эксплуатационных служб организуют с помощью общественности.
Эксплуатационный персонал следит за своевременной уборкой дворов и внутриквартальных пространств, обеспечивает регулярную вывозку мусора и нечистот, организует на территориях жилых районов, микрорайонов и кварталов хозяйственные дворы для нужд эксплуатационной службы, спортивные и игровые детские площадки, а в зимнее время — катки и катальные горки.
Для снижения расходов и облегчения труда работников эксплуатационной службы рекомендуется использовать механизацию при уборке территорий, поливке и очистке (ручные подметальные машины, тротуароуборочные машины с оборудованием для летнего и зимнего подметания и приспособлениями для мойки и поливки территорий и сгребания снега и т. д.).
3.4 Осмотр зданий
Систематически проводимые осмотры всех зданий и сооружений позволяют своевременно выявить повреждения, износ и другие недостатки в конструкциях и инженерном оборудовании.
Установлены три вида осмотра здания:
- общий, когда осматриваются все помещения, конструкции зданий и их части;
- частичный, при котором осмотру подлежат отдельные части зданий или устройства (центральное отопление, подъемники, лифты и др.);
- внеочередной — после ливней, сильных ветров, снегопадов, наводнений и других стихийных явлений, которые могут вызвать повреждения частей зданий.
Общие осмотры производят два раза в год: весной и осенью.
Здания и сооружения осматриваются весной только после того, как сойдет весь снег. При весеннем осмотре уточняются объемы работ по текущему ремонту зданий, намеченному на летний период, и объемы работ, подлежащие включению в план капитального ремонта на следующий год.
Осенний общий осмотр производится перед началом отопительного сезона, до появления снежного покрова, затрудняющего доступ к конструкциям. К этому времени заканчиваются обычно все работы по текущему ремонту.
Здания и сооружения подвергаются осмотру по конструктивным элементам и видам инженерного оборудования, а именно:
- территория и двор, наружные вводы, выпуски и внешние сети подземных и надземных коммуникаций;
- фундаменты и подвальные помещения с котельными, насосными, складами и их оборудованием;
- наружные стены и фасады, балконы, карнизы и водоотводящие устройства. В жилых и общественных зданиях фасады осматриваются дополнительно с каждого балкона при обходе внутренних помещений;
- крыши, покрытия, фонари, чердачные помещения, в том числе трубы, дефлекторы и флюгарки вентиляционных и канализационных стояков, антенны и устройства внутреннего водоотвода.
Осмотр помещений и конструкций ведется поэтажно, сверху вниз; при этом устанавливается состояние перекрытий, стен, проемов, балконов, перегородок. В ходе осмотра производится опрос жильцов в жилых домах и лиц, пользующихся помещениями в производственных зданиях. Одновременно с общим осмотром производится осмотр санитарно-технического и инженерного оборудования: горячего водоснабжения, газификации, порно-снабжения, линий электропередачи, сигнализации, телефона, радио. Состояние инженерного оборудования определяется по результатам его работы под рабочей нагрузкой.
Осмотр зданий проводит комиссия, в составе которой — работники службы технической эксплуатации, мастера или рабочие соответствующих специальностей и представители общественных организаций.
В состав комиссии по осмотру зданий производственного назначения входят также представители служб, ведающие инженерным оборудование (отдел энергетики, транспортный цех), начальники цехов, мастерских и отделов, непосредственно эксплуатирующие здания.
Новые, принятые в эксплуатацию или капитально отремонтированные здания особенно тщательно осматриваются в первые три года эксплуатации; новые здания осматриваются посезонно — весной, летом, осенью и зимой. Более жесткий режим осмотров устанавливается также для производственных зданий или зданий, возведенных в районах вечной мерзлоты, на просадочных грунтах и подработанных горными выработками территориях.
Частичный осмотр отдельных устройств и частей зданий производится в различные сроки и обычно устанавливается правилами технической эксплуатации зданий и положениями о планово-предупредительном ремонте. Так, водопроводно-канализационные, вентиляционные устройства осматриваются два раза в год при общих осмотрах, котлы и котельное оборудование — один раз в неделю, а чердачные и подвальные устройства — ежемесячно. В зависимости от условий эксплуатации основные несущие конструкции производственных зданий подвергаются осмотру не реже одного раза в месяц, а в сложных условиях эксплуатации даже чаще. Например, в зданиях с тяжелым крановым оборудованием и в зданиях, эксплуатирующихся в сильно агрессивной среде, текущие осмотры конструкций проводятся один раз в десять дней.
Внеочередной осмотр рассчитан на срочное устранение возникших дефектов и неисправностей. В этом случае осматривают лишь те части здания, которые могли подвергнуться разрушению: подвалы — после наводнений, крыши — после сильных ветров и др. Особое внимание обращается при этом на повреждения, угрожающие жизни людей и сохранности зданий.
Если в процессе осмотра здания обнаруживаются опасные деформации в конструкциях, то производят временное укрепление их, и результаты наблюдений за ними вписывают в особый журнал. Результаты осмотра зданий заносят в акт, составляемый по форме, установленной в правилах технической эксплуатации, и содержащий следующие данные.
Общие сведения о здании. Указывается год постройки здания, этажность, наличие подвальных и чердачных помещений, кубатура и площадь (жилая, полезная площадь застройки).
Описание состояния и дефектов основных конструкций. Указывается материал и техническое состояние каждой конструкции: фундаментов, стен, лестниц, перекрытий, покрытия, заполнения проемов и т. д. с перечнем и описанием дефектов.
Описание состояния оборудования. Приводятся технические данные по водопроводно-канализационному оборудованию, отоплению, вентиляции, электрооборудованию, газификации, радиотелевизионным устройствам и т. д.
Сведения о планировке. Указывается количество помещений — жилых, подсобных (вспомогательных), производственных— с характеристикой недостатков планировочного порядка (отсутствие естественного освещения, неудобство расположения входов и др.).
Сведения о благоустройстве. В этом разделе приводятся данные о состоянии проездов, отмосток, тротуаров, ограждения, озеленения и т. п.
Характеристику конструкций, их техническое состояние, сроки и объем необходимых работ по ремонту представляют в ведомости, включаемой в акт осмотра (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Ведомость к акту осмотра
Части зданий и конструкций с указанием материала
|
Единица измерения
|
Количество единиц |
Техническое состояние частей здания и конструкций
|
Решение главного инженера о сроках ремонта
|
|
всего |
в том числе требует ремонта |
||||
|
|
|
|
|
|
При осмотрах зданий техническое состояние конструкций определяется путем внешнего осмотра, простукивания, а в необходимых случаях — вскрытия конструкций, взятия проб (на прочность, влажность) и проверочного расчета.
Рис. 3.2. Схема приспособления для проверки сцепления штукатурки с перекрытием: 1— крышка вакуум-присасывателя; 2 — пробка, закрывающая отверстие в крышке присасывателя: 3 — полый стержень.
Наружный осмотр зданий производится с поверхности земли, а при более тщательном исследовании состояния здания Ш с подвесных люлек, балконов, телескопических вышек, с помощью биноклей, зеркал и других средств. Проверка положения основных строительных конструкций в производственных зданиях, возведенных на просадочных грунтах и на подработанных территориях, производится ежегодно при помощи геодезических инструментов.
Прочность сцепления штукатурки или облицовочных плиток со стеной или потолком в труднодоступных местах проверяется вакуум-присасывателем (рис.3.2) из резины. Ручным нажатием полого стержня на крышку из вакуум-полости вытесняется воздух и резиновый уплотнитель присасывается к поверхности отделочного слоя стены или потолка. Чтобы оторвать прибор, требуется усилие, которым и определяется сцепление отделочного слоя с конструкцией. Проверка прочности бетонных конструкций, кроме внешнего осмотра, может быть произведена с помощью шарикового молотка, используемого при испытаниях бетонных изделий. По размеру лунки, образующейся от удара шарикового молотка по конструкции, определяют прочность бетона.
Для более точной оценки состояния материалов и конструктивных элементов в зданиях, находящихся в длительной эксплуатации, можно использовать электронную аппаратуру. В комплект этой аппаратуры входит прибор AM (акустический микросекундомер), прибор ИАЗ (измеритель амплитудного затухания) и установка для радиометрических испытаний строительных материалов в образцах или конструктивных элементах сооружений.
Акустический микросекундомер предназначен для импульсных испытаний строительных материалов; он позволяет точно оценить деформированные и прочностные свойства материала без его разрушения. Импульсный метод, основанный на учете и измерении скорости прохождения звуковых волн, может быть применен при испытаниях железобетонных балок, для контроля качества кирпичной кладки, керамических изделий и древесины.
Измеритель амплитудного затухания применяется для вибрационных испытаний строительных материалов в образцах или конструктивных ^ элементах сооружений без их разрушения.
Установка для радиометрических испытаний также находит успешное применение при испытании конструктивных элементов как самостоятельный метод, а также в комплексе с импульсным и вибрационным методами.
Использование импульсного, вибрационного и радиометрического методов для оценки физико-механических свойств строительных материалов упрощает процесс контроля за состоянием конструктивных элементов сооружений и позволяет повысить эффективность, надежность эксплуатационного надзора.
Для контроля бетонных и железобетонных конструкций, находящихся в эксплуатации, могут быть использованы и другие зарекомендовавшие себя на практике устройства.
Контрольные вопросы:
1. Как обеспечивается надлежащий температурно-влажностный режим в зданиях?
2. Как обеспечивается необходимая освещенность и звукоизоляция в зданиях.
3. Изложить основные правила содержания помещений.
4. Перечислить виды осмотров зданий и указать их сроки.