- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
меншим
за ризик власника, дохід якого залежатиме
від стану ринку. Зокрема, у наведеному
прикладі ця обставина була врахована
відсутністю коригування потенційного
валового доходу від контрактної орендної
плати на рівень вакангності.
Ризик
в отриманні регулярних доходів може
бути врахований також шляхом внесення
поправок до ставки дисконтування. Так,
ставка дисконтування для обчислення
поточної вартості інтересу орендодавця,
як правило, буде нижчою за ринкову
ставку, а ставка дисконтування для
обчислення поточної вартості інтересу
орендаря - відповідно буде вищою за
ринкову ставку. Інакше кажучи, ставка
дисконтування, що застосовується для
визначення вартості інтересу орендаря,
має зрівняти відмінності в грошових
потоках. Це буде логічним і з точки зору
більшого ризику щодо отримання доходу
орендарем порівняно з ризиком інвестицій
в повне право власності.
Слід
зазначити, що дохід орендаря може
формуватися не тільки за рахунок різниці
між ринковою та контрактною орендними
платами, а й шляхом укладання орендарем
договору суборенди. При цьому, щоб
інтерес орендаря набув позитивну
вартість, орендар має отримувати від
суборендаря прибуткову орендну плату,
тобто таку, що буде вищою від основної
орендної плати, яку він, орендар, сплачує
власнику майна. За таких умов вартість
інтересу орендаря буде визначатися
грошовим потоком прибуткової орендної
плати протягом строку дії договору
оренди, що залишається.
Крім
того, треба мати на увазі, що дохід
орендаря, може змінюватися протягом
строку оренди у зв’язку з переглядом
як основної орендної плати, так і
суборендної плати. І якщо час перегляду
чи пропорції розмірів платежів за
договорами оренди та суборенди не
співпадатимуть, то темпи зміни доходу
орендаря (прибуткової орендної плати)
як залишку будуть відрізнятися від
темпів зміни параметрів, що її визначають.
У цьому випадку у орендаря виникає
можливість для левереджування, наприклад,
коли за умов інфляції ринкова орецдна
плата зростає (тобто є підстави для
збільшення суборендної плати), а основна
орендна плата залишається незмінною.
Типовою
ситуацією для ринку нерухомості є
залучення позикових коштів для придбання
об’єкту нерухомості, використовуючи
цей об’єкт як забезпечення позики. Це
дозволяє, з одного боку, розширити
поточну платоспроможність покупця, а
з іншого боку - гарантувати повернення
коштів і одержання доходу кредитним
установам.
Застава
нерухомого майна з метою отримання
кредиту є
/Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
іпотекою,
за якою нерухоме майно залишається у
володінні та користуванні заставодавця,
а заставодержатель набуває право у
разі невиконання боржником забезпеченого
іпотекою зобов’язання одержати
задоволення своїх вимог за рахунок
предмета іпотеки. Таким чином, стосовно
об’єкту нерухомості виникають інтерес
заставодавця та інтерес заставодержателя,
що діють протягом строку іїютеки та
припиняються або після виконання
зобов’язань заставодавцем, або після
продажу нерухомого майна заставодержателем.
Вартість
права
власності
Чистий
операційний дохід
від ринкової
орендної
плати
Термінальна
вартість
нерухомого майна
Вартість
інтересу заставодержателя
Щорічний
платіж
з обслуговування боргу
Залишок
кредиту
}
Вартість інтересу І заставодавця
j
Різниця
між чистим
операційним доходом
від
ринкової орендної плати
та
щорічним платежем
з
обслуговування боргу
Різниця
між
термінальною
вартістю
нерухомого
майна та залишком
кредиту
Рис.
17.2 Розподілення грошового потоку права
власності
між інтересами заставодержателя
та заставодавця
Очевидно,
що інтерес заставодержателя є пріоритетним
стосовно грошових потоків, що генерує
нерухоме майно. Виокремити з них грошові
потоки, пов’язані з інтересом
заставодержателя можна на підставі
основних показників кредиту: розміру
та строку кредиту, процентної ставки,
розміру платежів з обслуговування
боргу.
Для
заставодавця розмір іпотечного кредиту
є сумою боргу, яка буде змінюватися в
міру її погашення, тому варто розрізняти
38 Ця
винагорода не враховує платежі за
надання кредиту, дисконтні пункти,
штрафи за дострокове погашення й інші
платежі, пов’язані з організацією
кредиту.Строк
кредиту -
це проміжок часу, протягом якого кредит
фактично повертається і, тим самим,
окреслює глибину прогнозування грошового
потоку заставодержателя. Він може
збігатися або бути менше за строк
погашення, на який надавався кредит за
договором іпотеки.Розмір
іпотечного кредиту -
це сума, яку готовий надати кредитор
виходячи з умов і предмета іпотеки. Як
правило, розмір іпотечного кредиту
співвідноситься з ринковою вартістю
предмета іпотеки (фактор
іпотечної заборгованості),
та/або з власним капіталом позичальника,
котрий він має намір чи здатний
інвестувати в цю нерухомість {рівень
кредиту).початкову
{основну) суму кредиту
та залишок
кредиту,
що визначає вартість реверсії для
заставодержателя.Процентна
ставка
є ставкою доходу, що отримує кредитор
як гшату (винагороду) за використання
позикових коштів38, і слугує
ставкою дисконтування для грошових
потоків, пов’язаних з його інтересом
в нерухомому майні як заставодержателя.Платежі
з обслуговування боргу -
періодичні платежі, що, крім сплати
процентної ставки, спрямовані на
повернення основної суми кредиту.
Розмір цих платежів та періодичність
їх сплати залежатиме не тільки від
початкової
суми
кредиту, строку кредиту (строку погашення)
і номінальної процентної ставки, а й
обраного способу погашення кредиту та
виплати процентів.
Для
іпотечного кредитування типовим
способом є повне погашення, яке передбачає
виконання зобов’язань рівновеликими
періодичними платежами, спрямованими
на погашення основної суми кредиту та
сплати процентної ставки, що забезпечує
самоамортизацію кредиту, коли строк
кредиту та строк погашення співпадають,
а залишок кредиту на дату погашення
дорівнює нулю. При цьому, з огляду на
те, що розмір періодичних платежів
залишається незмінним, співвідношення
між частками основної суми і відсотків
у платежі в міру погашення кредиту буде
змінюватися: частка на погашення
основної суми кредиту в сумі платежу
збільшуватиметься, а частка відсотків,
відповідно, - зменшуватиметься.
З
точки зору заставодержателя частка
платежу з обслуговування боргу, що
припадає на основну суму кредиту, є
поверненням позикових коштів, а частка
кожного платежу, що припадає на відсотки,
- доходом на позиковий капітал, подібно
до того, як розподіляється дохід, що
генерують земельні поліпшення. А це, в
свою чергу, означає, що розмір рівновеликого
періодичного платежу з обслуговування
боргу може бути визначений на підставі
однієї з функцій складного відсотку -
фактора внеску на амортизацію одиниці
де
DS
= PVM
xIAOF (YM,n)
= PVU
(17.5)
Проте
в практиці іпотечного кредитування,
враховуючи його довгостроковий характер,
доволі часто виникають ситуації, за
яких строк погашення перевищує строк
кредиту, тобто має місце часткове
погашення, коли залишок основної суми
кредиту разом з останнім періодичним
платежем сплачується разовим, шаровим39,
платежем у кінці строку кредиту.
Зважаючи
на таку, більш загальну порівняно з
повним погашенням, ситуацію,
PV
=f-™- + -*dk.
м
tra+г„у
a+YMy
(17.6)
39 Шаровий
платіж - це залишок кредитної заборгованості
по закінченню строку кредиту.IAOF{
Y;
п):
x ^ DS щорічний
платіж з обслуговування боргу;PVM початкова
(основна) сума кредиту;YM ставка
доходу на позиковий капітал;п строк
кредиту (кількість періодів);вартість
інтересу заставодержателя в праві
іпотеки PVM
відповідатиме доданку поточної вартості
грошового потоку, сформованого щорічними
платежами з обслуговування боргу DS,
та поточної вартості залишку кредиту
- суми несппачених платежів з обслуговування
боргу BAL
:
У
свою чергу,
різницею
між чистим операційним доходом від
ринкової орендної плати /" і
щорічним
платежем з обслуговування боргу
нерухомості
п
/=1
Iq-ds
a
+ YEy
FV0
- BAL
(1
+ ^)"
(17.7)
Фактично,
єдиним параметром моделі вартості
інтересу заставодавця (17.7), що потребує
окремого розрахунку, є ставка
дисконтування^. Ця ставка відповідатиме
ставці доходу на власний капітал, що є
функцією його поточної дохідності
(ставки капіталізації для власного
капіталу
Ye=Re
+ Ae.
Значення
ставки капіталізації для власного
капіталу може бути визначено за допомогою
моделі інвестиційної групи:
R
Е
R0-RmxM
1-М
(17.9)
а
значення темпів щорічного приросту
(зменшення) вартості власного капіталу
- як добуток:
відношення
різниці між термінальною вартістю
нерухомості, зменшеної на суму несплачених
платежів з обслуговування боргу, і
початкової сумою власного капіталу до
початкової суми власного капіталу:
FV0-BAL-PVe
pve
(17.10)
та
фактору фонду відшкодування зміни
вартості власного капіталу протягом
строку кредиту
Ye
(1
+ ¥еУ-1
(17.11)
Таким
чином, ставка дисконтування для власного
капіталу може бути обчислена за формулою:
_R0-RMxM
,
FV0
- BAL - PVE
YB
1-М
шляхом
підбору параметра
PVL
(17.12)
40 Різницю
між чистим операційним доходом від
ринкової орендної плати і щорічним
платежем з обслуговування боргу
називають грошовим потоком до сплата
податківвартість
інтересу заставодавця PVE
матиме залишкову природу стосовно
грошових потоків, що генерує нерухоме
майно, і відповідатиме доданку поточної
вартості грошового потоку, сформованогоDS40,
та поточної вартості разового доходу,
розмір якого визначає різниці термінальної
вартостіFV0
та суми несплачених платежів з
обслуговування боргу BAL
у кінці строку кредиту:
,Rh)
та темпів щорічного приросту (зменшення)
вартості власного капіталу протягом
строку кредиту АЕ
: (17.8)п:Ac
—YE.
Метою
цієї процедури є досягнення рівності
правої і лівої частини рівняння, що
і буде вказувати на значення
ставки дисконтування для грошового
потоку,
що
описує вартість інтересу застоводавщ.
Слід
зазначити, що побудова моделей вартості
інтересів заставодержателя та
заставодавця має важливе практичне
значення при оцінці нерухомості,
обтяженою іпотекою, при її продажу чи
при зверненні стягнення на предмет
іпотеки за вимогою застоводержателя.
Припустимо,
що бізнес-ценгр, про який йшлося у
попередніх прикладах, був придбаний
інвестором із залученням іпотечного
кредиту у розмірі 5,87 мли. дол. США,
наданого строком на 25 років пщ заставу
цього бізнес-ценгру з виплатою 13 %
річних.
Для
побудови моделі вартості інтересу
заставодержателя за умови, що строк
кредиту збігається зі строком погашення,
тобто залишок кредиту на дату його
погашення дорівнюватиме нулю, необхідно
визначити лише розмір рівновеликого
періодичного платежу з обслуговування
боргу, що має сплачувати заставодавець
протягом строку кредиту:
DS
= PVM
х ^ = 5870000х ^ =
1_(іГад7 1_(i7oa3F
=
5870000x0,1364 = 800820.
Тобто,
вартість інтересу заставодержателя
стосовно бізнес-центру як предмету
іпотеки описує модель:
25
1=1
800820
(1
+ 0,13)' '
Це
дозволяє визначити параметри моделі,
що описує вартість інтересу заставодавця:
розмір
регулярних доходів заставодавця
відповідатиме залишку чистого
операційного доходу після вирахування
платежу з обслуговування боргу:
І
о ~DS
=
1007700 -800820 = 206880;
розмір
термінальної вартості власного капіталу
в кінці строку кредиту відповідатиме
залишку термінальної вартості
бізнес-центру після вирахування залишку
кредиту:
FV0
- BAL
= 3522000 - 0 = 3522000;
ставка
дисконтування відповідатиме ставці
доходу на власний капітал, що може бути
обчислена за формулою (17.12) шляхом
підбору параметра
_
0,103-0,13x0,6
3522000-3912960
1-0,6 3912960
Х
0,0508
(1
+ 0,0508) -1
=
0,0508.
1-0,6
3912960УЕ:
Показники |
власника |
Вартість інтересів заставодержателя |
заставодавця |
Чистий операційш й дохід, дол. США |
1 007 700 |
800 820 |
206 880 |
Фактор поточної вартості ануїтету |
9,356231 |
7,329984 |
13,98163 |
Поточна вартість регулярних платежів, дол. США |
9 428 274 |
5 870 000 |
2 892 519 |
Термінальна вартість, дол. США |
3 522 000 |
0 |
3 522 000 |
Фактор поточної вартості |
0,100866 |
0,047102 |
0,289733 |
Поточна вартість реверсії, дол. США |
355 251 |
0 |
1 020 441 |
Вартість іїггересу, дол. США |
9 783 525 |
5 870 000 |
3 912 960 |
Сума
вартості інтересу заставодержателя
та вартості інтересу заставодавіщ,
обчислених за побудованими моделями,
яка становить 9 782 960 дол. США, відрізняється
від вартості права власності на
бізнес-ценгр (9 783 525 дол. США) на 0,58 %, що
є прийнятною похибкою для таких
розрахунків.
Отже,
побудовані моделі можуть використані
при оцінці бізнес-ценгру як предмету
застави при його продажу до закінчення
строку погашення кредиту.
Наприклад,
власник бізнес-ценгру має намір продати
його через 10 років, тобто до закінчення
строку погашення кредиту. У цьому разі
метою оцінки буде визначення не тільки
очікуваної суми, за яку може бути
проданий бізнес центр у
кінці
строку володіння
Для
вирішення зазначених задач скористаємося
побудованими моделями вартості права
власності та вартості інтересу
заставодержателя, скоригованими на
зміну строку прогнозування грошових
потоків:
модель
вартості права власності:
РУо
25-10
і
!=і
3522000
(1
+ 0,0961)25 10(к
= 10), а й суми несплачених платежів з
обслуговування боргу.1007700
(1
+ 0,0961У
і Чистий операційний дохід, дол. СІНА j Фактор поточної варі ості ануїтету на дату продажу |
власника 1 007 700 " " 7,778441 |
тісіаводержліеля 800 820 6,462379 |
Поточна вартість регулярних платежів, дол. США |
7 838 335 |
5 175 202 |
Термінальна вартість, дол. США |
3 522 000 |
0 |
Фактор поточної вартості на дату продажу |
0,252492 |
0,159891 |
Поточна вартість реверсії, дол. США |
889 276 |
0 |
Вартість інтересу на дату продажу, дол. США |
8 727 611 |
5 175 202
|