- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
земельних
поліпшень. Очевидно, якщо очікування
майбутніх вигод не виправдовує вкладений
капітал, інвестиції не будуть
здійснюватися. І навпаки, бажання
інвестувати капітал в існуючі та нові
об’єкти нерухомості свідчить про
рівень привабливості району розташування
земельної ділянки.
Фізичне
середовище
\
Соціально-
культурне
середовище
Економічне
середовишр
Інституційне
середовище
Рис.
7.3. Складові загального середовища
району розташування
На
розвинутих ринках нерухомості
опосередкованим, але досить надійними,
показниками, що характеризують стан
економічного середовища, є умови
фінансування та страхування нерухомого
майна.
Відсоткова
ставка та умови надання кредиту під
заставу чи на розвиток нерухомості
свідчать про економічний потенціал
району та іїігерес (ризик), що пов’язують
з ним фінансові установи. Так, зменшення
відсоткової ставки та подовження строку
кредиту вказують на фінансову підтримку
існуючого чи запропонованого
землекористування в районі і навпаки.
Натомість
поява проблемних кредитів, зростання
рівня заборгованості є ознаками
економічного середовища в перехідному
стані. Такі фінансові дані треба
сегментувати з метою окреслення зон
випадків та типів задіяної нерухомості
для прогнозування можливих змін у
тенденціях розвитку району. Зокрема,
у США фінансові установи застосовували
редлайнинг - правило червоної ліїлї,
що окреслювала загрозливі з точки зору
кредитного ризику зони. В межах цих зон
кредити під заставу нерухомості не
надавалися через її незадовільний стан
та/або низький рівень доходів населення.Земельної ділянки
Подібним
чином про економічний потенціал району
та рівень очікуваного ризику свідчать
вартість страхового полісу, періодичність
сплати страхових внесків та обсяг
страхової відповідальності.
Таким
чином, місце розташування - це комплексне
явище, яке має багато складових, що
обумовлюють продуктивність конкретної
земельної ділянки. Воно розглядається
у контексті доступності земельної
ділянки та району її розташування, який
формує загальне середовище її розвитку.
І хоча місце розташування часто
сприймається як статичний чинник,
насправді це динамічне поняття, що
визначає потенціал земельної ділянки.
Резюме
Місце
розташування - ключовий чинник в аналізі
об’єктів нерухомого майна, оскільки
найсуттєвішим чином впливає на їх
вартість. Це поняття описує ціла низка
різних за природою походження параметрів:
фізичних, юридичних, соціальних,
економічних, екологічних, що дозволяють
розкрити системні властивості місця
розташування, а саме:
Фізичні
параметри охоплюють широке коло
природних та антропогенних ознак, тісно
пов’язаних між собою. Такі природні
параметри як розміри та конфігурація,
топографія, геологія, гідрографія
безпосередньо впливають на характер
забудови чи іншого використання землі
та розвиток інженерно- транспортної і
природоохоронної інфраструктури. Разом
вони формують природно-ландшафтні й
історико-культурні характеристики
місця та його оточення, визначають
стугннь їх привабливості й екологічний
стан.
Соціальні
параметри задаються населенням, яке
тут перебуває постійно або тимчасово.
Вони не обмежуються суто демографічними
характеристиками. До них слід віднести
також стиль життя, групову систему
цінностей, ставлення до оточення,
ментальність, що врешті-решт, визначають
такі біхевіористичні параметри, як
престижність та статус місця розташування.
Економічні
параметри характеризують рівні цін
продажу та оренди нерухомості, види і
характер використання земельних
ділянок, склад учасників ринку, що
свідчить про конкурентноздатність та
потенціал місця розташування. Індикатором
цього потенціалу слугуватимуть умови
і строки надання кредиту, страхові
внески й інвестиції в будівництво або
підтримання в належному стані нерухомості.
Натомість, несплата оренди, проблеми
із заставою, відсутність дбайливого
ставлення до майна є ознаками не тільки
економічної, а й фізичної та моральної
(соціальної) непривабливості місця
розташування.локаційність
-
сукупність ознак певного місця без
урахування його зв’язків з іншими
місцями та співвідношення з оточенням;позиційність
- сукупність ознак, що дають можливість
зіставити це місце з іншими, які є більш
або менш доступними, привабливими,
зручними, престижними і т.п.;ситуаційність
-
сукупність ознак оточення, що дозволяє
охарактеризувати відповідність місця
та функції його використання.
Інституціональш
параметри визначаються політикою
органів виконавчої влади та місцевого
самоврядування у сфері планування
використання міських земель, оподаткування
нерухомого майна, розвитку соціальної,
інженерно- транспортної й природоохоронної
інфраструктури і забезпечують, поряд
з фізичними, соціальними та економічними
параметрами, конкурентні переваги
конкретного місця розташування.
Характеристики
місця розташування земельної ділянки
визначають її конкурентні переваги
щодо певного використання. Ключовими
параметрами місця розташування є
доступність та характер оточення
земельної ділянки. Саме вони віддзеркалюють
просторові аспекти фізичних та юридичних
чинників продуктивності землі.
Питання
для самостійної роботи
Дайте
визначення фізичній та геодезичній
площі земельної ділянки.
Що
таке надлишок землі?
Якими
параметрами характеризується топографія
земельної ділянки?
На
що впливають інженерно-геологічні
характеристики земельної ділянки?
Що
слугує інтегральним показником
родючості ґрунтів?
Наведіть
приклади внутрішніх та зовнішніх
поліпшень земельної ділянки.
Які
існують види забруднення земельної
ділянки?
Що
таке план зонування?
Назвіть
основні зони за видами використання
земельних ділянок.
Назвіть
зони з особливим режимом ^.умовами
використання земель.
Що
характеризує і в чому вимірюється
доступність земельної ділянки?
Назвіть
складові загального середовища району
розташування земельної ділянки.
Що
включають природні умови району
розташування земельної ділянки?
Які
основні етапи включає життєвий цикл
району певного використання землі?
Які
параметри характеризує соціально-культурне
середовище району розташування
земельної ділянки?
Які
документи формують інстигуційне
середовище?
Чим
характеризується економічне середовище
району розташування земельної ділянки?
Назвіть
основних потенційних покупців земельних
ділянок.