- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
ОЦІНКА
НЕРУХОМОСТІ ЯК ВИД ПРОФЕСІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ
Цей
розділ слугує своєрідним вступом до
професії. В ньому будуть розглянуті
питання призначення і функції оцінки
нерухомості, передумови її формування
в самостійний вид діяльності. Велику
увагу буде приділено правовим засадам
проведення оцінки і здійснення
професійної оціночної діяльності,
обов’язкам і правам оцінювача, а також
ролі і інструментам державного та
громадського регулювання у цій галузі.
Особливе місце в розділі відводиться
стандартам оцінки і нормам професійної
діяльності як основоположним документам
для кожного оцінювача.
Людина
живе в світі речей, які вона використовує
в побуті, в роботі або під час відпочинку.
Одні з них споживають як сировину або
їжу, інші - слугують різними видами
знарядь, треті - формують необхідне для
життєдіяльності людини середовище.
Проте, незалежно від способів застосування
цих речей, усі вони є об’єктом її оцінки.
Оцінка
дозволяє встановити ступінь корисності,
цінності тієї чи іншої речі. Не визначивши
своє ставлення до речі, людині складно
побудувати відносини з іншими людьми.
Фактично на оцінюванні базуються всі
сфери людських взаємостосунків - мораль,
політика, культура, економіка, - а сама
оцінка перетворилася на самодостатній
процес, спрямований на формування норм
поведінки та прийняття рішень.
Система
оцінок забезпечує нормальний і сталий
розвиток суспільства. Особливу роль
оцінка відіграє в економічному житті,
де для людей дуже важливим є процес
оцінювання благ, в яких вони мають
потребу.
Виняткове
місце серед цих благ займає земля. Як
складова природи, земля надає основу
для життєдіяльності людей, забезпечуючи
їх необхідними ресурсами і створюючи
просторовий базис для економічної і
соціальної діяльності.
Одночасно
земля разом з робочою силою, капіталом
і підприємницькою ініціативою виступає
джерелом доходу і об’єктом власності,
стосовно якогоРозділ 1.
1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
формується
ціла низка майнових відносин, пов’язаних
з його володінням, користуванням і
розпорядженням.
У
тій чи іншій мірі правомочності щодо
землі розповсюджуються й на всі об’єкти,
які з нею нерозривно зв’язані, що
дозволяє говорити про специфічний,
стаціонарність,
тобто неможливість його переміщення
без знецінення і втрати споживних
властивостей;
матеріальність,
тобто його існування в натурально-речовій
і вартісній формах;
довговічність,
тобто порівнянність строку його
існування і використання з тривалістю
життя одного і навіть декількох поколінь
людей.
Ці
риси нерухомого майна дозволяють
розглядати його як одну з найважливіших
складових реального багатства не тільки
для окремої людини, а й для держави і
суспільства в цілому.
Нерухомість
може використовуватися для задоволення
насущних потреб людини і його діяльності;
вона є привабливою для інвестування з
метою отримання доходу і може служити
надійним засобом забезпечення кредиту.
Проте одного розуміння, що нерухомість
має велику цінність недостатньо. Для
того, щоб розумно розпорядитися цим
багатством його власнику - громадянину,
підприємству, територіальній громаді
або державі, - необхідно знати за яку
суму грошей можна продати або надати
в оренду об’єкт нерухомості, або
використати його як заставу.
Саме
з цією метою і проводять оцінку,
спрямовану на визначення
Отже,
оцінку нерухомості відрізняє розмаїття
функцій її використання та цілей, для
яких вона проводиться і які пов’язані
з потребою суспільства в економічному
регулюванні майнових відносин.
Потреба
в знанні про вартість і зростаючий
попит на це знання з боку суспільства
привели до того, що оцінка нерухомості
поступово сформувалася в самостійний
вид професійної діяльності. Цьому також
сприяла і недосконалість ринку, на
якому здійснюються операції стосовно
нерухомості.
Формування
цін на нерухомість завжди відбувається
в умовах відносної нерівноваги попиту
і пропозиції, обмеженої кількості
продавців і покупців, а головне, під
впливом безлічі конкретних і цілком
визначених чинників, що на них впливають.
Загалом, купівля-продаж нерухомості
більш складний процес, ніж купівля-продаж
звичайного товару. Вона передбачає
юридичне оформлення угоди, укладення
договору і державну реєстрацію. Крім
того, умови цієї угоди регулюються не
тільки намірами сторін, а й законами
держави щодо землекористування,
містобудування і охорони навколишнього
середовища.нерухомий,
вид майна,
яке відрізняє:
вартості
нерухомого майна,
тобто тієї суми грошей, за яку може
відбутися зміна власника, умов власності
або умов використання власності. Оцінка
вартості сьогодні стала невід’ємним
елементом при укладанні цивільно-правових
угод, ухваленні інвестиційних рішень,
при управлінні територією і територіальному
плануванні. Крім того, оцінку в
обов’язковому порядку використовують
для цілей оподаткування і бухгалтерського
обліку об’єктів нерухомості.
Мета
оцінки нерухомосіі
Визначення
різних видів вартостей залежно від
потреб суспільства і необхідності
економічного регулювання майнових
відносин:
при
оподаткуванні;
при
бухгалтера»кому обліку:
при
укладанні цивільно-правових угод:
при
інвестиційній та девелоперській
діяльності
при
управлінні територією та територіальному
плануванні.
Усе
це зумовлює необхідність присутності
на ринку нерухомості фахівців з оцінки
-
Вважається,
що становлення оцінки нерухомості як
професії відбулося в середині XIX століття
у Великій Британії. Цьому сприяло
розширення іпотечного кредитування
та впровадженням адвалерного оподаткування
нерухомості, що потребувало знання про
її вартість. Саме тоді у 1834 було створене
перше товариство оцінювачів, зусиллями
якого у 1846 оцінка була визнана професійною
діяльністю. Знаковою подією, що вплинуло
на подальший розвиток інституалізації
оцінки у світі, стало підписання
королевою Вікторією у 1861 хартії
професійним сюрвейєрам на право
саморегулювання професії, відповідно
до якої був створений Королівський
інститут чартерних сюрвейєрів.
Майже
одночасно починає відбуватися
професіоналізація оціночної діяльності
і в Російській імперії, де з 1861 по 1888
відбувається перехід від подушного до
поземельного оподаткування, що мало
на меті створення економічної бази
місцевого самоврядування, а також
розвиток системи кредитування під
заставу нерухомості.
Таким
чином, розвиток оцінки нерухомості як
виду діяльності зумовлений існуючим
попитом на її специфічний продукт -
знання про вартість. З метою його
продукування оцінювач, аналізуючи
ринок нерухомості, синтезує інформацію
про природу, населення, господарство
і перетворює її в інший вид інформації
- висновок про вартість об’єкта
нерухомого майна.
При
цьому головними питаннями для оцінювача
є:оцінювачів,
- діяльність яких спрямована на визначення
адекватної стану ринку вартості.
Особливо гостро така потреба виникає
в умовах ринків, що зароджуються або
які є пригніченими, як це мало місце у
світі при формуванні товарно-грошових
відносин у сфері землекористування,
або в США в період депресії 30-х років
чи в країнах СНД в період масової
приватизації.