- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
Найпоширенішим
видом вартості, що визначається під
час оцінки, є ринкова вартість, хоча
існують і інші види вартості (інвестиційна,
спеціальна, податкова тощо), які слід
брати до уваги залежно від цілей, що
переслідує клієнт, і характеру проблем,
що вирішуються в самому процесі оцінки.
Деякі
з цих видів вартості мають широке
застосування при здійсненні
цивільно-правових операцій стосовно
нерухомості Інші використовують у
конкретних, чітко обумовлених ситуаціях,
пов’язаних або з особливостями
оцінюваного об’єкту, або з умовами
угоди.
Відмінності,
які притаманні різним видам вартості,
можуть істотно вплинути на значення
вартості, що приписується майну. Тому
термін «вартість» завжди необхідно
уточнювати прикметником, що вказує на
вцд застосованої вартості, дефініція
якої повинна бути чітко викладена і
відповідати конкретному завданню на
оцінку. Загалом, за принципами, на яких
ґрунтується визначення вартості,
розрізняють ринкову та неринкові бази
оцінки.
Поняття
і визначення ринкової вартості є
фундаментальними для всієї практики
оцінки. На її встановлення, згідно
Міжнародним стандартам оцінки6,
повинні бути спрямовані оцінки, які
здійснюються у зв’язку з передачею
прав власності, встановленням заставного
забезпечення, при примусовому відчуженні
власності і відшкодуванні збитку, а
також оцінки, які проводяться для
бухгалтерської звітності і для цілей
оподаткування, що зумовлює основоположну
роль ринкової вартості в багатьох
сферах економічного життя.
6
Міжнародні стандарти оцінки. Восьме
видання, 2007 - К.: «АртЕк», 2008. - С. 73Ринкова вартість
Усвідомлюючи
значущість ринкової вартості і з метою
підвищення надійності її визначення,
Рада з Міжнародних стандартів оцінки
протягом кількох десятиріч видавала
окремий стандарт, повністю присвячений
розкриттю цього поняття.
Для
розкриття смислового навантаження
кожного елемента наведеного визначення,
в стандарті надані відповідні коментарі.
Так
7
МСО 1 «Ринкова вартість як база оцінки»
/ Міжнародні стандарти оцінки. Восьме
видання, 2007.
-
К.: «АртЕк», 2008. - С. 96-107.Згідно
цього стандарту,ринкова
вартість
- це
визначена сума грошей, за яку па дату
оцінки майно буде обміняне у правочині
між типово мотивованим покупцем і
типово мотивованим продавцем, які не
пов ’язані один з одним, після належного
маркетингу, за умов, що кожна сторона
діяла зі знанням справи розсудливо та
без примусу1.Ринкова
вартість
- це визначена сума грошей, за яку на
дату оцінки майно буде обміняне у
правочині між типово мотивованим
покупцем і типово мотивованим продавцем,
які не пов’язані один з одним, після
належного маркетингу, за умов, що кожна
сторона діяла зі знанням справи
розсудливо та без примусу.«...визначенасума
грошей...»
належить до ціни в грошовому виразі
(зазвичай в місцевій валюті), що буде
виплачена за майно в ринковому правочині
між нспов’язаними сторонами. Ринкова
вартість визначається як найбільш
ймовірна ціна, яку обґрунтовано можна
одержати на ринку на дату оцінки за
умов, які викладені у визначенні ринкової
вартості. Це найкраща ціна, яку
обґрунтовано може одержати продавець,
і найбільш вигідна ціна, яку обґрунтовано
готовий заплатити покупець. Ця оцінка
виключає, зокрема, збільшення або
зменшення визначеної ціни, через
спеціальні умови або обставини, такі
як нетипове фінансування, продаж з
наступною зворотною орендою, особливі
пропозиції або дії запропоновані
будь-кому, пов’язаному із продажем;«..майно
буде обміняне...»
відбиває той факт, що вартість майна є
визначеною, а не заздалегідь встановленою
сумою грошей або фактичною ціною
продажу. Це ціна, за якою на дату оцінки
на ринку очікується угода, що відповідає
визначенню ринкової вартості;«...на
дату оцінки...»
вказує на те, що ринкова вартість
залежить часу та визначається на певну
дату. Оскільки ринки і ринкові умови
можуть змінюватися, визначена вартість
в інший момент часу може виявитися
неправильною або такою, що не відповідає
дійсності. Результат оцінки повинен
відбивати поточний стан ринку та
обставини на дату оцінки, а не на
попередню або майбутню дату. Визначення
також передбачає одночасний обмін і
виконання угоди про продаж без будь-яких
змін в ціні, які в іншому випадку могли
б мати місце;«...між
типово мотивованим покупцем...»
належить тому, хто бажає придбати, але
кого не примушують до цього. Такий
покупець не виказує перебільшеного
бажання і не сповнений рішучості
купувати за будь-якою ціною.
Цей
покупець є таким, що купує з урахуванням
існуючих ринкових реалій і відповідно
до поточних ринкових очікувань, а не
виходячи з уявлюваного або гіпотетичного
ринку, який неможливо продемонструвати
та існування якого не можна очікувати.
Передбачуваний покупець не заплатить
більш високу ціну, ніж ту, котру вимагає
ринок. Поточний власник майна враховується
серед тих, хто утворює «ринок». Оцінювач
не повинен робити нереалістичні
припущення щодо ринкових умов або
припускати рівень ринкової вартості
вище за той, що є обґрунтовано досяжним;
«...і
Таким
чином, поняття ринкової вартості не
залежить від фактичної угоди, укладеної
на дату оцінки, і не припускає, що вона
обов’язково укладена. Ринкова вартість
відображає колективне сприйняття і
поведінку учасників ринку і ґрунтується
на визнанні різноманітності чинників,
які можуть вплинути на угоди на ринку,
відрізняючи їх від інших неринкових
умов, що впливають на угоду.«...типово
мотивованим продавцем...»
передбачає продавця, що не виказує
перебільшеного бажання і не вимушений
продати за будь-яку ціну, так саме як і
не очікує на одержання ціни, що не може
вважатися раціональною за поточних
умов на ринку. Типово мотивований
продавець бажає продати майно в ринкових
умовах за максимально можливу ціну,
досяжну на (відкритому) ринку після
адекватного маркетингу, якою б вона не
була. Істотні обставини фактичного
власника майна не розглядаються, тому
що «типово мотивований продавець» є
гіпотетичним власником;«...які
не пов ’язані один з одним...»
має на увазі угоду між сторонами, що не
мають спеціальних або особливих відносин
між собою (наприклад, між материнською
та дочірньою компанією, або орендодавцем
і орендарем), які можуть зробити рівень
цін нехарактерним для ринку. Передбачається,
що правочин за ринковою вартістю має
місце між непов’язаними сторонами,
кожна з яких діє незалежно;«...після
належного маркетингу...»
означає, що майно буде виставлено на
ринок у найбільш придатний спосіб для
того, щоб здійснити його продаж за
найкращу ціну, якої можна обґрунтовано
досягти відповідно до визначення
ринкової вартості. Тривалість періоду
експозиції може варіюватися залежно
від ринкових умов, але повинна бути
достатньою для залучення до майна уваги
адекватної кількості потенційних
покупців. Час експозиції передує даті
оцінки;«...за
умов, що кожна сторона діяла зі знанням
справи, розсудливо...» передбачає,
що і типово мотивований продавець і
типово мотивований покупець достатньо
поінформовані про властивості та
характеристики майна, його фактичне
та можливе використання, а також про
стан ринку на дату оцінки. Передбачається
також, що кожен з них діє у власних
інтересах, компетентно і розсудливо і
шукає найкращу зі своєї точки зору
ціну. Розсудливість визначається
відношенням до стану ринку на дату
оцінки, а не відношенням до вигод, що
можуть бути отримані в якісь більш
пізній час. Необов’язково є нерозумним
для продавщ в умовах падіння цін на
ринку продаж майна за ціною, меншою,
ніж попередній рівень цін. У таких
випадках, як і в інших ситуаціях
купівлі-продажу на ринку із змінними
цінами, розсудливий покупець і продавець
будуть діяти відповідно до найповнішої
інформації про стан ринку, яка є доступною
на цей момент;без
примусу...»
означає, що кожна сторона зацікавлена
у здійсненні правочину, але жодну з них
не змушують робити це.