- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
У
кінці XIX - на початку XX століття Альфред
Маршалл, фундатор неокласичної школи,
успішно поєднав положення класиків з
теорією граничної корисності4.
У своїй головні праці - «Принципи
економічної науки» - він заклав основи
сучасної теорії вартості та сформулював
ключеві положення, що використовуються
сьогодні в оціночній практиці. А. Маршал
вважав, що безумовним фактором формування
вартості є взаємодія попиту та пропозицій
котрі невід’ємні один від одного. При
цьому на його думку ринкові сили мають
тенденцію до рівноваги, за якої ціни
та виробничі витрати збігаються, проте
вартість, ціна та витрати можуть бути
рівними лише за умови ідеального ринку.
Крім того, він стверджував, що у
короткостроковому плані пропозиція
відносно стійка, тому вартість скоріш
є функцією попиту.
А.
Маршалл був першим провідним економістом,
який приділив велику увагу питанням
оцінки майна, розглядав її як складову
економічної науки та заклав теоретичне
підґрунтя для трьох підходів до
визначення вартості, що є загальновизнаними
у наш час: зіставлення порівнянних
продажів, витрат на заміщення та
капіталізацію доходів.
вартість
відображає
витрати на фактори
виробництва
Трудова
теорія
вартість
відображає
витрати праці
Теорія
граничної корисності
вартість
відображає
корисність та рідкість
об’єкту
вартість
відображає взаємовплив
корисності,
попиту-пропозиції та витрат
Ідеї
А. Маршалла знайшли свій подальший
розвиток у роботах американського
економіста неокласичної школи Ірвінга
Фішера, відомого своїм внеском у теорію
грошей. Саме він розробив «рівняння
обміну товарів на гроші», що визначало
купівельну спроможність грошей. Зокрема
І. Фішер підкреслював відмінність між
витратами і вартістю, розкрив сутність
вартості нерухомості як поточної
вартості майбутніх зисків, показав
зв’язок між
4
Про можливість синтезу класичної та
маржиналістської теорій вартості
висловлював думку і відомий вітчизняний
економіст Микола Туган-Барановський
у своїй праці «Вчення про граничну
корисність господарських благ, як
причину їх цінності».Вил ратна теорія
Неокласична функціональна теорія
ризиками
та ставкою капіталізації і представив
процес дисконтування як форму теорії
вартості доходу. Його робота «Природа
капіталу та доходу», що була опублікована
у 1906 році, не втратила своєї актуальності
й понині, а запропонована ним формула
взаємозв’язку реальної ставки,
номінальної ставки та ставки інфляції,
що широко використовується в оціночній
діяльності, була названа на його честь
формулою Фішера.
У
1939 році Джон Ричард Хікс публікує книгу
«Вартість і капітал», де знайшли
послідовне втілення неокласичні
принципи максимізації) за якими споживач
прагне забезпечити найбільше значення
своєї цільової функції' (функції
ординалістичної корисності), а підприємець
максимізує розмір свого прибутку.
Згідно цієї теорії) вартість (цінність)
блага визначається значимістю потреби
у певному продукті, суб’єктивна
корисність якого залежить від ступеня
його рідкості та від ступеня насичення
потреби в ньому.
Під
впливом утвердження ринкових механізмів
в економіці вартість все більше починають
пов’язувати з сумою грошей, що може
бути сплачена на ринку за певний товар.
Тому цілком природнім є те, що в теорії
вартості увагу поступово перемішують
на аналіз ринкових цін, а сам термін
«вартість» («цінність») ототожнюють з
поняттям рівноважної ціни, що стало
основоположним для сучасної економічної
думки. Одночасно в професійній оціночній
діяльності на перший план висувається
поняття ринкової вартості як основної
мети оцінювання.
Спочатку
питання ціноутворення розглядалися
на мікроекономічному рівні, а, починаючи
з 1930-х років, і на макроекономічному
рівні, де провідне місце належить
економічної теорії Джона Мейнарда
Кейнса, що концентрувала увагу на
дослідженні проблем ефективного попиту.
Дж. М. Кейнс дійшов висновку, що всі
життєво важливі проблеми в економіці
слід шукати не на боці пропозиції
ресурсів, а на боці попиту, що забезпечує
реалізацію цих ресурсів. При цьому він
стверджував, що система ринкових
економічних відносин не є досконалою
і саморегульованою, а передбачає активне
втручання держави через систему
оподаткування, монетарну та кредитну
політику, політику зайнятості тощо,
обґрунтувавши, тим самим, вплив
макроекономічних та інституціональних
чинників на вартість.
Подальший
розвиток економічної думки (Пол Ентоні
Самуельсон, Мільтон Фрідмен), що був
спрямований на поєднання мікро- і
макроекономічного аналізу, переваг
ринкової та планової економіки, значно
розширив перелік чинників, що впливають
на вартість, проте не спростовував
принципові ідеї А. Маршала, розглядаючи
вартість як:
міру
корисності тобто здатності речей
задовольняти різного роду потреби або
приносити задоволення;
міру
витрат, що необхідно понести для
створення точно такої ж або іншої) але
такої ж корисності речі;
міру
відносної рідкості що залежить від
ступеня насичення потреби у певній
речі;
міру
співвідношення між різними речами, що
виникає в процесі їх обміну.
Таблиця
3.1
Основні
теорії вартості
Витратна
творія (англійська класична політична
економія)
А
дам Сміт Давид Рікардо Джон Стюарт
Мілль
Еклектична
теорія Жан
Батист Сей Трудова
теорія Карл
Маркс
1723
- 1790 «Дослідження про природу і причини
багатства народів»
1772
- 1823 «Початок політичної економії та
податкового обкладення»
1806
- 1873 «Основи політичної економії та
деякі аспекти їх застосування до
соціальної філософії»
1767
- 1832 Трактат з політичної економії
1818
- 1883 «Капітал»
Теорія
граничної корисності (австрійська
школа маржинилістів)
Ейген
фон Бьом- Баверк
Карл
Менгер
Фрідріх
фон Візер
1851
- 1914
1840
- 1921 1851 - 1926
«Основи
теорії цінності господарських благ»
«Основи
політичної економії»
«Природна
цінність»
Теорія
граничної корисності (англійська школа
маржиналістів)
Вільям
Стенлі 1835 - 1882 «Теорія політичної
економії»
Джевонс
Френсіс
Ісідро 1845 - 1926 «Математична психіка»
Ццжуорт
Теорія
граничної корисності (латиська школа
маржиналістів)
Леон
Вальрас 1834 - 1910 «Елементи чистої
політичної
економії»
Вільфредо
Парето 1848 - 1923 «Вчення політичної
економії»
Теорія
граничної продуктивності (американська
школа маржиналістів)
Джон
Бейте Кларк 1847 - 1938 «Розподіл багатства»
Неокласична
(функціональна) теорія
Альфред
Маршалл
Микола
Туган- Барановський
Ірвінг
Фішер
1842
- 1924 «Принципи економічної науки»
1865
- 1919 «Вчення про граничну корисність
господарських благ, як причину їх
цінності»
1867
- 1947 «Природа капіталу та доходу»
1776
1817
1848
1803
1867
1886
1871
1889
1871
1881
1874,
1877
1906
1899
1890
1906