3.6. Лишение права возражения в отношении собственности

Лишение права возражения в отношении собственности <1> возникает в определенных ситуациях, в которых лицо совершило действия, полагаясь на убежденность в том, что оно обладает либо приобретет в будущем права в или над земельной собственностью. Когда требования данного вида эстоппеля оказываются выполненными, собственник недвижимости теряет возможность отрицать существование таких прав и, более того, может быть принужден к их предоставлению (Jones v. Jones (1977) 1 W.L.R. 438).

--------------------------------

<1> Как уже указывалось ранее, автор избрал именно такой, возможно небезупречный, вариант перевода англоязычного словосочетания "proprietary estoppel", одним из изъянов которого, в частности, является недостаточная сфокусированность на применении данной доктрины в отношениях, связанных с оборотом недвижимости, что имеет место на самом деле. Однако с учетом крайне редко встречающихся в русскоязычных источниках предложений перевода этого термина я полагаю возможным пользоваться именно этим решением.

Даже если землевладелец не побуждает к совершению ошибки относительно существования права либо его пределов на стороне лица, эту ошибку совершающего, он может быть устранен судом от извлечения выгод, следующих из указанной ошибки, особенно если он пребывал в состоянии осведомленности об ошибке либо активно одобрял ошибающуюся сторону в ее действиях, основанных на ошибочной убежденности (Wilmott v. Barber (1880) 15 Ch.D. 96).

Основанием для применения доктрины лишения права возражения в отношении собственности выступает потворство владельца недвижимости, когда из его действий либо заверения может быть выведено обещание другому лицу относительно того, что адресат обещания имеет юридически признаваемый интерес в недвижимости либо что он будет создан в его пользу (Lloyds Bank Plc v. Rosset (1991) 1 A.C. 107).

Отец оформил меморандум, предоставляющий поименованное в нем поместье своему сыну с целью обеспечения тому условий для самостоятельного обзаведения собственным жильем. Сын потратил 14 тысяч фунтов стерлингов на строительство дома на данном земельном участке. После смерти отца было признано, что он был правомочен притязать на безусловное право собственности в отношении земельного участка, титул на который был ему передан. Кроме того, суд, обосновывая свою позицию, попутно отметил, что в ситуации, когда одно лицо (A.) передает дом другому (B.), но делает это без формального трансферта правового титула, а впоследствии переданный таким образом дом оказывается включенным с ведома A. в акт распоряжения имуществом по случаю заключения брака B., A. будет обязан завершить передачу правового титула стороне, требующей этого в соответствии с брачным документом (Dillwyn v. Llewelyn (1862) 4 D.F. & G. 517).

Услуги, оказанные обещавшему - собственнику земельного участка и связанные с управлением его собственностью, а равно любые иные действия адресата обещания, которые ведут к улучшениям либо повышению стоимости недвижимого имущества, сами по себе не являются необходимым условием для действия доктрины proprietary estoppel. Таковая может быть применена также в том случае, когда адресат обещания обеспечил собственнику земли некую выгоду иного характера, либо даже когда никакого преимущества не было получено последним в принципе (Tanner v. Tanner (1975) 1 W.L.R. 1346).

Орган местной власти (A.) своими действиями заверил землевладельца (B.), что последний имел право прохода со своего земельного участка через примыкающие земли, принадлежащие A. Полагаясь на это заверение, B. продал часть собственного участка так, что единственным доступом с оставшейся у него части земли на ближайшую публичную магистраль оказался проезд по праву прохода через земли A. Суд решил, что B. имел право пересекать участок A. для целей доступа на сохранившуюся за ним землю. Способное в будущем причинить вред полагание, лежавшее в основе решения B. продать часть земельной собственности, вызвало в данном случае к действию доктрину лишения права возражения в отношении собственности даже несмотря на то, что A. как давший обещание не получил каких-либо выгод для себя (Crabb v. Arun DC (1976) Ch. 179).

Обещание может дать основание для применения proprietary estoppel, даже если оно не является прямо выраженным, а только подразумевается из того факта, что стороны действовали на основе общего допущения, что одна из них была обладавшей правом пребывать в пределах собственности другой (Re Sharpe (1980) 1 W.L.R. 219).

Обещание, которое дает основание для применения лишения права возражения в отношении собственности, должно быть дано в условиях, при которых дающий обещание намеревается дать его так, чтобы адресат обещания полагался бы на него, и оно должно побуждать последнего полагать, что он был либо будет наделен определенным правом, хотя при этом требование того, что это право должно быть юридически корректно образованным, отсутствует. Руководствуясь этим, суд принял решение о применении указанного вида эстоппеля в ситуации, когда истец около 40 лет работал в сельскохозяйственном предприятии ответчика, полагаясь на часто повторяемые последним обещания оставить истцу большую часть поместья ответчика, а также имея иные, помимо неоднократных подтверждений, основания доверять обещанному. Суд указал, что данные ответчиком обещания были "большим, нежели заявление с намерением оставить его способным быть отозванным". Применительно к последнему (возможности отзыва) также было признано, что лишение истца того, что он должен был получить по обстоятельствам данного дела, представляло собой ущерб такой степени существенности, что "делало нечестным или несправедливым позволение заверению быть не соблюденным", при этом, как решил суд, степень такой существенности должна была выясняться по состоянию на момент, когда лицо, давшее заверение, предприняло попытку нивелировать его (Gillett v. Holt (2001) Ch. 210).

Proprietary estoppel не действует, если обещание прямо отвергает какой-либо юридический эффект, который оно могло бы вызвать. По этой причине суд не усмотрел причин для применения данного вида эстоппеля в ситуации, когда соглашение о передаче определенного числа квартир было подчинено оговорке "при условии заключения контракта", соответственно, сторонам было хорошо известно, что результат употребления этих слов состоял в отрицании намерения быть юридически связанными (Attorney-General of Hong Kong v. Humphreys Estates (Queen's Gardens) (1987) 1 A.C. 114).

Доктрина лишения права возражения в отношении собственности может быть применена, когда одна из сторон соглашения поддерживает веру другой в том, что данное первой стороной обещание не будет отозвано, и вторая сторона действует с ущербом для себя, полагаясь на эту веру (Cobbe v. Yeoman's Row Management Ltd (2006) EWCA Civ 1139, (2006) 1 W.L.R. 2964).

Право, в отношении которого адресат обещания полагает, что оно является возникшим, должно быть правом в отношении собственности давшего обещание. По этой причине заявление полномочного органа в сфере землеустройства относительно того, что собственник земельного участка не нуждается в выдаче разрешения на застройку своей земли, не было способным породить условия для применения proprietary estoppel (Western Fish Products Ltd v. Penwith DC (1981) 2 All E.R. 204).

Одно лицо (A.) пообещало другому (B.) продать определенный земельный участок, чтобы дать B. возможность осуществить его застройку, а также дало B. обещание купить у последнего принадлежащий ему другой участок так, чтобы B. смог профинансировать строительные операции на участке, купленном им у A. B. осуществил строительство, оговаривавшееся в первом из обещаний, данных A., и было постановлено, что доктрина лишения права возражения в отношении собственности обеспечивала B. средством правовой защиты в отношении второго из обещаний (каковое не имело контрактной силы) даже несмотря на то, что это обещание касалось только земли, принадлежавшей B. Суд признал, что данная доктрина не могла бы действовать, если второе из обещаний, данных A., оставалось бы единственным и не формировало бы часть операции, также касающейся и земли A. (Salvation Army Trustee Co v. West Yorks Metropolitan CC (1981) 41 P. & C.R. 179).

В спорах, связанных с применением принципа proprietary estoppel, земельный участок если и не является обязательным предметом, то во всяком случае должен составлять часть предмета судебного разбирательства (Re Basham (1986) 1 W.L.R. 1498).

Условием лишения права возражения в отношении собственности является то, что адресат обещания должен полагаться на обещание либо заверение в ущерб себе. При этом обещавший вправе доказывать, во всяком случае бремя доказывания лежит на нем, что данное им обещание в действительности не выступало тем побуждающим фактором, который заставил его адресата, полагаясь на него, совершить определенные действия, и что последний совершил бы их в любом случае, даже если спорное обещание отсутствовало бы (Greasley v. Cooke (1980) 1 W.L.R. 1306).

В ситуации, когда proprietary estoppel, заявленный к применению в обстоятельствах дела, связанного с предшествующими действиями сторон под влиянием обоюдно совершенной ошибки относительно их прав на земельный участок, требует демонстрации того, что лицо, опирающееся в споре на данную доктрину, совершало собственные действия исключительно по причине того, что получило обещание другой стороны, и, не будучи убежденной в действительности такого обещания, не допустило бы того, чтобы понести существенный ущерб на своей стороне, указанное лицо должно быть способным показать, что его поведение в отношении собственности фактически в качестве побуждающего фактора имело личное убеждение в том, что оно обладало интересом в ней (Taylor Fashions Ltd v. Liverpool Victoria Trustees Co Ltd (1982) Q.B. 133n).

Доктрина лишения права возражения в отношении собственности не будет действовать просто потому, что некто оказал услугу другому лицу в ожидании получения какой-то неопределенной выгоды в соответствии с завещанием последнего: действие должно касаться некоего оговоренного актива, интерес в котором на основе указанной доктрины утверждается (Layton v. Martin (1986) 2 F.L.R. 277).