42. Особенности найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях

В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Статья 104 ЖК РФ: служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

В качестве служебных жилых помещений допускается использование только отдельных квартир, комнаты не могут выделяться под служебное жилье. При этом в качестве служебных могут использоваться как все жилые помещения в многоквартирном доме, так и часть жилых помещений.

Статья 105 ЖК РФ: жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Общежития должны быть построены или переоборудованы для этих целей, укомплектованы мебелью, др. предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.

43. Система вещных прав на жилые помещения

Вещным правам на жилые помещения посвящены гл. 18 ГК РФ и раздел 2 ЖК РФ.

Вещное право на жилое помещение представляет собой субъективное гражданское право, т.е. вид и меру возможного поведения субъекта в отношении особого объекта гражданских прав, каковым является жилое помещение.

ОБЪЕКТ ВЕЩНОГО ПРАВА – жилое помещение.

К вещным правам на жилые помещения относятся, во-первых, право собственности, во-вторых, ограниченные вещные права.

Ограниченные вещные права на жилые помещения представляют собой разновидности личных сервитутов, дающих право на постоянное проживание в чужом доме. К ним относят: право члена семьи собственника жилого помещения пользоваться этим помещением; право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащим другому лицу, по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа.

К ограниченным вещным правам на жилые помещения принято относить право членов семьи собственника жилого помещения на пользование им (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ).

Кроме того, зачастую к вещным правам относят также право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащим другому лицу, по договору (например, по договору пожизненного содержания с иждивением) или в силу завещательного отказа.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением с собственником. Они обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением с собственником.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право прекращается, если иное не установлено соглашением с собственником. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах ЗАГС, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником. По истечении установленного срока право пользования у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены для пользования жилым помещением по завещательному отказу, если иное не установлено договором.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником, не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Право собственности

Отношения собственности по поводу жилого помещения регулируются, в основном, нормами гражданского законодательства (глава 18 ГК РФ), однако особенности пользования им определяются жилищным законодательством.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законом. Особенностью жилого помещения как недвижимой вещи является его строгое целевое назначение.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для иных целей возможно только с учетом пределов, установленных законом.

Так, п. 2 ст. 17 ЖК РФ предусмотрена возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном соблюдении следующих условий: во-первых, помещение будет использоваться только проживающими в нем на законных основаниях гражданами; во-вторых, такое использование не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Запрещено размещать в жилых помещениях промышленные производства, а также осуществлять в них миссионерскую деятельность.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ, а также правилами содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним. Собственник жилого дома или части жилого дома помимо указанного обязан обеспечивать сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение ТКО путем заключения договора с региональным оператором.

Собственник вправе распоряжаться жилым помещением путем предоставления его во владение и (или) в пользование физическому лицу на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Собственник несет бремя содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации, являющиеся собственниками жилых помещений, обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Необходимо отметить, что в силу указания закона такую же обязанность несут лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, таким образом, обязанность по содержанию жилого помещения может возникнуть до регистрации права собственности на него. До передачи жилого обязанность по его содержанию возлагается на застройщика с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на их содержание и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Основаниями для приобретения права собственности на жилые помещения могут стать как первоначальные способы (например, создание новой вещи, приобретательная давность, добросовестное приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя), так и производные способы (например, на основании сделки: договора купли-продажи, мены, дарения и т.п., в порядке наследования, в результате приватизации).

Помимо общих оснований в действующем законодательстве предусмотрены особенности некоторых оснований прекращения права собственности на жилые помещения.

Во-первых, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд по правилам изъятия земельного участка (ст. 239.2 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ).

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок под ним подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником в течение установленного срока не будет подано заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в нем также подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Во-вторых, нарушение пределов осуществления права собственности на жилое помещение также может явиться основанием для прекращения права собственности на него. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для его ремонта.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.