30. Члены семьи нанимателя и постоянно проживающие с нанимателем граждане в договорах социального и коммерческого найма. Сходство и различия в условиях их вселения и в правовом положении

Применительно к договору коммерческого найма Гражданский кодекс РФ ввел наряду с понятием "наниматель" понятие "граждане, постоянно проживающие вместе (совместно) с нанимателем" (ст. 677 ГК РФ).

1. ЖК РФ закрепляет принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, поэтому члены семьи в договоре социального найма являются сонанимателями.

В договоре же коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция "ответственного титулодержателя". Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они, не являясь субъектами договора найма, в силу факта вселения в установленном порядке в нанимаемое жилое помещение наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ, не становясь при этом обязанными перед наймодателем. Члены семьи нанимателя в договоре социального найма по правовому положению изначально являются сонанимателями. В договоре же коммерческого найма постоянно проживающие граждане могут стать сонанимателями только в силу договора, заключенного ими с нанимателем.

2. В договоре социального найма понятие и признаки члена семьи определены императивно. Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя относятся три группы граждан:

- супруг, дети и родители нанимателя. Они являются членами семьи нанимателя в силу совместного с ним проживания;

- другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Они признаются членами семьи нанимателя при наличии следующих условий: а) они вселены нанимателем в качестве членов его семьи; б) ведут с ним общее хозяйство;

- иные лица (они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. К сожалению, для последней категории граждан не указываются признаки (критерии), при наличии которых суд имеет право признать их членами семьи нанимателя).

ВС РФ разъяснил, что иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право. Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п. (п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

В договоре коммерческого найма круг постоянно проживающих с нанимателем лиц определяется исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц. Такой подход законодателя представляется вполне логичным, поскольку не ограничивает нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать и за которых он готов отвечать перед наймодателем.

Равенство прав этих лиц с правами нанимателя означает, что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, так же как и наниматель, имеют право проживать в нанимаемом жилом помещении, хранить там свои вещи, пользоваться коммунальными услугами и общим имуществом многоквартирного дома.

ГК РФ закрепляет за постоянно проживающими гражданами не только право пользования жилым помещением, но и ряд распорядительных прав, а именно: право давать согласие на вселение в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих (ст. 679 ГК РФ); право давать согласие и разрешение на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ); право на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ); право давать согласие на расторжение договора найма по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ).

3. В отличие от договора коммерческого найма в договоре социального найма наниматель и члены его семьи имеют более широкий круг распорядительных прав. К таким правам, в частности, относятся: право производить обмен жилыми помещениями (ст. 72-75 ЖК РФ); требовать предоставления жилого помещения, освободившегося в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); изменять договор найма (ст. 82 ЖК РФ); передавать жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ); вселять в жилое помещение других членов семьи (ст. 70 ЖК РФ) и временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ); право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ); расторгнуть договор социального найма (ст. 83 ЖК РФ); осуществить приватизацию жилого помещения, предоставленного до 1 марта 2005 г.

Несоблюдение порядка вселения в жилое помещение по договору социального найма позволяет наймодателю, нанимателю и членам его семьи в любое время потребовать выселения незаконно вселившегося гражданина. Подобный жесткий подход во многом объясняется тем, что у члена семьи нанимателя не только равные права, но и даже в случае утраты семейных связей за ним сохраняются такие же права, какие у нанимателя. Данное обстоятельство во многом сближает статус нанимателя и членов его семьи со статусом сонанимателей, хотя формально в качестве нанимателя в договоре указывается одно лицо.

Вселение в жилое помещение может осуществляться на условиях договора поднайма. Для этого требуется согласие членов семьи нанимателя, а также наймодателя при условии соблюдения обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного человека не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

В отличие от договора социального найма, законом не установлена типовая форма для договора поднайма, требуется лишь передать экземпляр соответствующего договора наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Если стороны не предусмотрели срок, то договор будет считаться заключенным на 1 год.

Обязательство по поднайму характеризуется возмездностью. В случае временного выезда наниматель может передать в поднаем жилое помещение полностью.

Наконец, наниматель может предоставить жилье временным жильцам. Согласие наймодателя не требуется, нужно лишь предварительно уведомить об этом. Запретить проживание временных жильцов можно по тем же основаниям, как и в случае поднайма.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. У них нет самостоятельного права пользования жилым помещением, они должны освободить жилое помещение по истечению согласованного сторонами срока, а если срок не согласован, не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности и несут солидарную ответственность по обязательствам из договора социального найма.

Относительно договора коммерческого найма.

Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. По истечению срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

В отличие от бессрочного договора социального найма, коммерческий наем характеризуется срочностью, выделяют:

долгосрочный наем, заключаемый на срок, не превышающий 5 лет;

краткосрочный наем, заключаемый на срок до 1 года.

Для наймодателя ограничений по субъектному составу – нет, передавать жилое помещение во временное владение и пользование вправе любой собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем по договору коммерческого найма может быть исключительно гражданин, при этом в договоре необходимо указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. В противном случае для их вселения потребуется соблюдение условий, предусмотренных в ст. 679 ГК РФ, то есть: получить согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих; соблюсти требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

При вселении несовершеннолетних детей не требуется соблюдение условий, предусмотренных ст. 679 ГК РФ.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда граждане, проживающие вместе с нанимателем, заключают договор о солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).