922

Глава 6 Реконструкция и перепрофилирование промышленных зданий

6.1. Особенности реконструкции промышленных зданий

Объемно - планировочное и конструктивное решение промышленных зданий кар-

динально отличается от аналогичного решения гражданских зданий и определяется тех-

нологическим процессом, для которого здание предназначено, параметрами воздушной среды и наличием грузо-подъемного и транспортного оборудования. При этом несущие конструктивные элементы промышленных зданий в течение всего периода эксплуатации здания подвергаются более мощным силовым воздействиям, чем гражданские здания, в

силу чего имеют иные формы и размеры.

Все воздействия, как силовые, так и не силовые (температура, влажность, солнеч-

ная радиация и др.), вызывают в конструктивных элементах различные деформации, пе-

ремещения и т.д., которые приводят к изменению физико - механических свойств матери-

алов, которые могут носить обратимый или необратимый характер. При увлажнении и накоплении влаги могут происходить различные структурные изменения, понижающие изоляционные качества ограждающих конструкций, могут развиваться коррозионные и гнилостные процессы, ухудшающие эксплуатационные качества конструктивных элемен-

тов и сокращающие сроки службы промышленных зданий в целом.

Помимо физического износа промышленные здания, как и гражданские, подверга-

ются моральному износу. Это связано с рядом фактором, одними из которых являются:

разработка новых более эффективных материалов и конструктивных элементов, а также строительных технологий.

Так, на смену тяжелых и громоздких железобетонных изделий пришли новые лег-

кие и высокоэффективные изделия на основе тонкостенных широкополочных профилей из металла, которые находят применение для изготовления колонн и стропильных балок.

Появились тонкостенные сэндвич-панели на основе базальтового утеплителя для стеново-

го ограждения и покрытий производственных зданий, не требующие последующей отдел-

ки и дополнительной изоляции.

Однако основную роль в моральном износе играют новые высокотехнологические и компактные способы производства, которые не требуют значительных площадей произ-

водственных помещений, громоздкого кранового оборудования, больших складских по-

мещений и административнобытовых корпусов.

Учитывая, что за годы индустриализации в некоторые пятилетки вводились в дей-

ствие до 5 тыс. крупных промышленны объектов, а в послевоенный период построено более 3500 новых и восстановлено 7500 крупных производственных предприятий, поэто-

372

му становится ясным, какой объем промышленных зданий построен за эти годы и кото-

рый в силу сложившихся условий нуждается в реконструкции.

Реконструкция производственных зданий и усиление их конструктивных элемен-

тов являются основным направлениями в строительстве, позволяющими продлить срок эксплуатации зданий и приспособить их к новым функциональным, физико-техническим,

нормативным, градостроительным и иным требованиям. Такое преобразование производ-

ственных зданий обходится в два-три раза дешевле строительства новых, так как при но-

вом строительстве промышленных предприятий необходимо осуществлять весь комплекс строительно-монтажных работ, начиная с инженерной подготовки территории и инженер-

ных коммуникаций и заканчивая строительством зданий, а при реконструкции предпола-

гается только частичное переустройство сооружений и коммуникаций с частичной заме-

ной технологического оборудования. Поэтому реконструкции промышленных зданий должно уделяться значительное внимание, так как в результате реконструкции зачастую увеличивается мощность предприятия без расширения производственных площадей,

улучшаются технико-экономические показатели выпускаемой продукции, снижается вредное воздействие на окружающую среду.

В последние годы накоплен значительный опыт проведения реконструкции зданий различного назначения, разработано большое количество инструктивных и рекоменда-

тельных документов, учебников и пособий по восстановлению и усилению несущей спо-

собности конструктивных элементов зданий. Знание и умелое применение современных методов, используемых при реконструкции зданий, является залогом качественного вы-

полнения этих работ и дальнейшей эксплуатации зданий в соответствии с их функцио-

нальным назначением [69, 70, 97] и др..

6.2. Необходимость перепрофилирования промышленных зданий

В работе Д.В. Топчий /97/ установлено, что несоответствие промышленных пред-

приятий современным требованиям и неконкурентность выпускаемой ими продукции, а

также реформирование экономики и переходом к рыночным принципам оценки эффек-

тивности предприятий, введение кадастровой стоимости земли, дефицит трудовых ресур-

сов и др. приводят к необходимости ликвидации ряда промышленных производств или срочного преобразования их под иные, чаще всего, социальные объекты.

Физическое состояние многих промышленных зданий позволяет эксплуатировать их еще не одно десятилетие. Как правило, освобождающиеся корпуса находятся внутри селитебных территорий. Все это вызывает пристальное внимание к производственным зданиям с целью перепрофилирования их в объекты социального назначения.

373

Перепрофилирование производственных предприятий позволяет не только снизить стоимость освоения городской территории, но и получить новые объекты социального назначения (рынки, спорткомплексы, гаражи, выставочные залы, магазины и т.д.), кото-

рых обычно не хватает в микрорайонах.

В последние годы появилась целая цепочка новых социальных объектов, которые не возводились ранее. Это, прежде всего большие торговые центры, паркинги для личного транспорта, плавательные бассейны, культурно-развлекательные центры и др., по насы-

щенности которыми Россия отстает от Западных стран в несколько раз. Поэтому воз-

никает необходимость использовать для этих целей устаревшие и ненужные производ-

ственные здания, складские помещения, линии электропередач и объекты железнодорож-

ной инфраструктуры.

6.3. Зарубежный и отечественный опыт перепрофилирования промышленных зданий

В зарубежных странах практика использования старых кирпичных или каменных построек мастерских, мельниц, складских помещений и т.п. для размещения новых объек-

тов социальной сферы (гостиницы, магазины, закусочные, рестораны и т.п.) относится еще к 17 веку.

Наиболее яркими примерами перепрофилирования производственных зданий яв-

ляются:

-Парижский музей «Орси», размещенный в здании железнодорожного вокзала;

-художественная галерея «Тэйд модерн» в Лондоне, переоборудованная в здании электростанции;

-музеи Неаполя и Барселоны, преобразованные из помещений таможни и админи-

страции морских портов;

-исторический музей г. Кельна, созданный в здании старого Арсенала;

-новые многоместные пивные г.Прага, размещенные в зданиях мастерских и складских помещений;

-торгово-развлекательные центры и музеи в польском городе Лодзь, переоборудо-

ванные из комплекса старой текстильной мануфактуры.

В Лондоне имеется немало примеров преобразования старых производственных зданий в комфортабельные квартиры коммерческого класса районы («Paddington» и «Docklands»). Ранее крупнейший мировой центр текстильного производства английский Манчестер является в настоящее время столицей перепрофилирования промышленных зданий.

374

Много примеров перепрофилирования производственных зданий имеется в Герма-

нии. Так, производственный корпус в Берлине преобразован в гостиничный комплекс

(рис. 6.1).

Рис. 6.1. Гостиничный комплекс «ADAM»

Бывший склад в Дортмунде переоборудован в ресторан и велотрек. В Берлине в здании бывшей железнодорожной станции «Анхальт» размещен Немецкий технический музей. Здание фабрики по производству сельскохозяйственных машин, расположенное в центре Берлина, перепрофилировано в центральный офисный центр. Здание электростан-

ции перепрофилировано в синагогу. Рассоложенный в Восточной Германии военный ан-

гар перепрофилирован в тропический остров с аквопарком.

В России наиболее известным объектом, изменившим свое первоначальное назна-

чение, является московский Манеж (рис. 6.2).

Рис. 6.2. Центральный выставочный зал (здание бывшего Манежа)

В последние годы в России стали появляться объекты социального назначения,

преобразованные из производственных предприятий. Одним из первых примеров серьез-

ного перепрофилирования промышленного здания для торгового комплекса «Динамо» яв-

ляется цех стального литья завода «Станколит» в Москве.

Другим примером перепрофилирования двух промышленных объектов является преобразование здания бывшей фабрики текстильной мануфактуры «Красная роза» в

многофункциональный центр коммерческой недвижимости и объекты инфраструктуры.

375

Появились торговые центры «Бауклотц», «Рогожская застава», ТД «Громада» и ТД

«Экстрим», торгово-выставочный комплекс на Нахимовском проспекте и др., размещен-

ные в одноэтажных и многоэтажных цехах машиностроительных предприятий Москвы.

На производственных площадях опытно-производственных заводов в настоящее время располагаются торгово-выставочные павильоны (рис. 6.3).

В Москве под офисные помещения перепрофилируются целые кварталы, Первым примером является преобразование Голутвинской слободы, бывшей в советское время фабрикой «Красные текстильщики». Другим примером служит перепрофилирование тер-

ритории бывшей Московской ситцевой фабрики в деловой квартал «Новомосковский двор».

Рис.6.3. Торгово-выставочный павильон

Подобные примеры преобразования промышленных зданий под объекты социаль-

ной сферы имеются практически во всех региональных центрах России.

6.4. Методы преобразования промышленных зданий в объекты социальной сферы

Реконструкция производственных зданий по сравнению с реконструкцией граж-

данских зданий включает переустройство существующих цехов основного и вспомога-

тельного назначения с целью совершенствования производства и увеличение его мощно-

сти.

По мнению П.Г. Грабового и В.А. Харитонова [19], В.Ф.Касьянова [37], Д.В. Топ-

чий [97] не вся номенклатура объектов социальной сферы может быть размещена в одно-

этажных и многоэтажных промышленных зданиях. Прежде всего, это относится к лечеб-

ным и учебным учреждениям, объектам социальной защиты (дома престарелых, профи-

лактории) и др. Нецелесообразным является использовать многоэтажные промышленные здания для размещения квартир, даже для малосемейных жильцов.

376

Наиболее целесообразным является сооружение в промышленных зданиях плава-

тельных бассейнов и бассейнов для водного пола, размещения тенистых кортов, боулин-

гов, стрелковых тиров, бильярдных залов и др.

Одноэтажные промышленные многопролетные здания эффективно переоборудо-

вать под спортивные объекты: велодромы, крытые ледовые катки, роликодромы, иппо-

дромы, конноспортивные манежи, конюшни и др.

Наиболее целесообразно в многоэтажных производственных зданиях размещать многоярусные гаражи, многопрофильные торговые центры, крытые рынки, выставочные залы и др.

При размещении в промышленных зданиях гаражей для хранения легковых авто-

мобилей необходимо выполнять следующие требования и нагрузки, приведенные в работе

[97]:

- расчетная нагрузка на пол перекрытия составляет 350 кг/м2 , а при расчете фунда-

ментов - 2500 кг на каждое парковочное место;

- расчетная площадь на один легковой автомобиль при манежном хранении состав-

ляет 20 м2;; при хранении в боксах - 25 м2 , при расположении автомобилей под углом 600 -

24 м2 и при расположении автомобилей под углом 450 - 25 м2 ;

-высота этажа может составлять 2100 мм, а в зоне боксов допускается снижение высоты до 1900 мм;

-уклон наружных рамп (пандусов) в районах средней полосы России не должен превышать 10%, а при укрытых рампах и внутри зданий уклон может составлять 15%;

-ширина въездных ворот при раздельном въезде и выезде должна бать не менее

2400 мм, а при общем - не менее 5000 мм;

- высота ворот должна составлять 2700 мм.

На рис. 6.4 представлены схемы размещения автомобилей при манежном хранении в кирпичных одноэтажных и каркасных одноэтажных и многоэтажных зданиях с допол-

нительными перекрытиями, приведенные в работе /97 /.

При ширине пролета 10,0 м возможно расположение автомобилей в один ряд под углом 600 к продольной оси здания, что обеспечивает нормальный маневр при заезде и выезде автомобилей со стоянки. При пролете 12 м рекомендуется располагать автомобили в один ряд под углом 600 к продольной оси здания и в один ряд «в строку». При пролетах

14-16 м целесообразно располагать автомобили в два ряда под углом 600 к продольной оси здания, а при увеличении пролета до 18 м - в два ряда под прямым углом или под углом

600 к оси проезда.

377

профилирования является многопрофильный спортивный Центр на Тульской (метро

«Тульская» [97].

Таблица 6.1 Технические требования к объемно-планировочным схемам помещений для

размещения в них спортивных сооружений

При размещении в промышленных зданиях плавательных бассейнов необходимо разрушать пол и фундаменты под технологическое оборудование для устройства чаши,

максимальная глубина которой составляет 1850 мм, а с учетом толщины конструкций и полупроходного пространства под ванной общая глубина сооружения может достигать

3950 мм (рис. 6.6, а). В случае устройства трамплинов или трехметровых вышек, часть ванны должна иметь глубину 4500 мм, а общая высота сооружения должна составлять около 5000 мм. Глубокую часть ванны целесообразно располагать ниже уровня пола. В

этом случае при отрывке котлована для устройства ванны для плавательного бассейна необходимо осуществить мероприятия, направленные на защиту стенок котлована от об-

рушения и фундаментов каркаса промышленного здания от просадки.

Защита от нежелательных последствий может быть обеспечена путем устройства шпунтовых стенок по периметру ванны из металлического профиля или буронабивных свай. При этом, уровень пола технического этажа под самой глубокой частью ванны не должен располагаться ниже отметки заложения фундаментов каркаса здания /97/.

380