572

Аналогично приведенному примеру, эмпирически установлены весовые коэффициенты влияния групп факторов на цену земли, в зависимости от размера (людности) населенного пункта (таблица 26).

Таблица 26 - Коэффициенты вклада факторов в формирование стоимости земли под ИЖС в населенных пунктах

Приведенные весовые коэффициенты позволяют определить стоимость земли под ИЖС в любом населенном пункте, входящем в схожую природноэкономическую зону.

7 Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов

Совокупный (суммарный) балл комплексно выражает ценность земель конкретного населенного пункта. Величина совокупного балла рассчитывается с учетом влияния базовых (коррелирующих) групп факторов, вклад которых в стоимость земли зависит от размера населенного пункта (таблица 26). Расчет совокупного балла ценности земель i-го населенного пункта (Бсов.i) ведется в таблице 27 по формуле:

где кji - коэффициент вклада j-ой группы факторов в стоимость (ценность) земель i-го населенного пункта;

Бji - величина балла, характеризующего ценность земель соответствующей j-ой группы факторов в i-ом населенном пункте.

Для наглядности восприятия и упрощения графического отражения величин совокупных баллов строится шкала интервалов.

52

Рассмотрим пример построения шкалы балльной оценки.

Допустим количество оцениваемых населенных пунктов равно 24. Максимальная величина совокупного балла - Бmax=59,9, минимальная - Бmin=12,3.

1.Количество интервалов: К = 1+3,221× log N =1+3,221×1,38 = 5 интервалов

2.Шаг интервала:

3. Шкала балльной оценки:

12,3 – 21,8

21,9 – 31,3

31,4 – 40,8

40,9 – 50,3

50,4 – 59,9

После предварительного расчета, шкалы, как правило, выравнивают для удобства пользования. В примере, выровненная шкала с шагом интервала в 10 баллов, выглядит следующим образом:

до 20,0

20,1 – 30,0

30,1 – 40,0

40,1 – 50,0

более 50

54

Таблица 27 - Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов

Таблица 28 - Группировка населенных пунктов по результатам балльной оценки

55

8. Определение кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки

На основе совокупного балла, выражающего относительную ценность земель, можно произвести переход к абсолютному показателю, в частности, к кадастровой или стоимостной оценке земель населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости земли возможен двумя методами: средней цены и совокупных баллов.

1) Метод средней цены базируется на сведениях о рыночных ценах земли в ряде населенных пунктов района, на основе которых определяется цена одного балла. Данным методом определяют стоимость земли при наличии отдельных разрозненных сведений по земельному рынку.

Расчет кадастровой стоимости земли под ИЖС производится по формуле:

Цена 1 балла определяется по следующей формуле:

2) Метод совокупных баллов применяется при наличии достаточной информации по рынку земельных участков индивидуальной жилой застройки. В основе метода лежит подбор уравнения, которое наилучшим образом описывает зависимость влияния цены от величины совокупного балла. Расчет кадастровой стоимости производится на основе статистических методов, позволяющих подобрать и оценить влияние балла на цену земли. Подбор уравнения (производственной функции) проводится по коэффициенту детерминации. Выбранная эмпирическая формула распространяется только для населенных пунктов в границах района, по данным рыночных цен в которых она рассчитана.

Для вычисления кадастровой стоимости земли можно использовать производственную функцию вида:

где Y - кадастровая стоимость земли в населенном пункте,руб./кв.м.;

X- совокупный балл ценности земель соответствующего населенного пункта;

56

а- усредненная безрентная стоимость для оцениваемых земель населен-

ных пунктов;

b - прирост кадастровой стоимости земли на единицу совокупного балла. Параметры “a” и “b” рассчитываются по формулам:

где n - общее количество населенных пунктов с данными о рыночной цене земли;

Y - среднее значение рыночных цен ( Y Y ); n

X - среднее значение совокупных баллов ( X X ). n

Кадастровая стоимость земли в оцениваемом населенном пункте рассчитывается как среднее двух значений, вычисленных по вышеприведенным методам:

Расчеты оформляются в таблице 29.

Величина кадастровой стоимости земли под ИЖС каждого населенного пункта отражается на карте кадастровой оценки столбчатой диаграммой.

Рассмотрим определение кадастровой стоимости земли на условиях предыдущего примера.

Расчеты по методу средней цены: 1. Цена 1 балла (формула 50):

2. Кадастровая стоимость земли (формула 49):

для с. Петрово С1 = ЦБ * Б = 8,062* 59,9 = 482,91 руб./ кв.м. Расчеты по методу совокупных баллов (на примере графика прямой): 1. Параметры прямой (формулы 52,53):

а = Y – b X = 257 – 5,688* 31,89 = 75,61 руб.

57

2. Кадастровая стоимость земли (формула 51):

Таблица 29 - Расчет кадастровой стоимости земель под ИЖС в населенных пунктах

Кадастровая стоимость земли, вычисленная по методике балльной оценки, и адаптированная затем к земельному рынку, представляет собой адекватную стоимостную величину, рассчитанную на основе социально-экономического потенци-

ала конкретного населенного пункта и существующих факторов ценообразования.

Карта кадастровой оценки земель населенных пунктов должна содержать следующую информацию:

-1. Картуш - «Карта кадастровой оценки земель под индивидуальным жилищным строительством населенных пунктов n-го муниципального образования»

-2. Графическое изображение населенных пунктов в границах оцениваемых

сельских поселений;

-3. Таблица показателей ценности земель населенных пунктов (рыночная цена, совокупный балл, кадастровая стоимость);

-4. Таблица значений баллов по группам факторов, с учетом коэффициентов вклада в формирование кадастровой стоимости земель (величины в круговой диа-

грамме).

-5. Диаграммы (круговая и столбчатая), отражающие ценность земель каждого населенного пункта;

-6. Условные обозначения;

-7. Масштаб;

-8. Штамп.

58

Список рекомендуемой литературы

1.Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [федер. закон: от 25.10.2001] //СПС КонсультантПлюс

2.О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс]: [федер. закон: от 24.07.2007.-№ 221-ФЗ] // СПС КонсультантПлюс

3.Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс]: [Постановление Правительства РФ от 08.04.2000.- № 316] // СПС КонсультантПлюс

4.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: [Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002.-№568-р] // СПС КонсультантПлюс

5.Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Электронный ресурс]: [Приказ Министерства экономического развития РФ от 15.02.2007.-№39] // СПС КонсультантПлюс

6.Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П. Кадастр земель населенных пунктов. - М.: Колос, 1997. - 167с.

7.Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6т. т. 5 Оценка земли и иной недвижимости. -М.: Колос, 2006.-256с.

8.Данные Пермского областного управления статистики Госкомстата России 2001-2010 гг.;

9.Дегтярев И.В. Земельный кадастр. – М.: Колос, 1979. – 463с.

10.Магазинщиков Т.П. Земельный кадастр: учебник – 2-е изд. перераб. и доп. – Львов: Изд-во Львов. ин-та, 1987. – 424с.

11.Оценка земельных ресурсов. – М.: Ассоциация «Русская оценка», 1999. – 362с.

12.Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие/ М.А. Федотова.-М.:КНОРУС, 2008.-224с.

13.Хисматулов О.Т., Желясков А.Л., Привалова Е.И. Методологические и методические основы оценки земли населенных пунктов. – Пермь, 2000. – 170с.

14.Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. – М.: «Издательство ПРИОР», 2001. – 368с.

15.Шалдунова Н.П. Прогнозирование и планирование использования городских территорий: Методическое пособие к курсовому проекту. – Пермь: Пермская ГСХА, 2007. – 76с.

59

Приложение 1

ПАСПОРТ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА населенного пункта

Наименование населенного пункта__с. Петрово, Кунгурский район, Пермская область__________

Кадастровый номер согласно классификатору__59:24:17________________________________________

Нормативная цена земли, руб./ кв.м.__7,5_____________________________________________________

Наименование органа местного самоуправления (сельского поселения в границах которой находится данный населенный пункт)__Администрация Петровского сельсовета_

Год образования населенного пункта__1830__________________________________________________

Дата заполнения паспорта__2010____________________________________________________________

1. Административно-хозяйственная значимость населенного пункта

центр сельского поселения, рядовой населенный пункт

(нужное выделить)

выбрать нужный вариант таблицы и заполнить соответствующую строку:

(вариант 6)

Дачный населенный пункт (в том случае, если большая часть землепользователей – приезжие (непостоянные, сезонные) жители, и используют территорию населенного пункта под дачные, садовые участки)

(вариант 7)

Прочий рядовой населенный пункт

60

2. Характеристика земель населенного пункта

4. Демографическая характеристика населенного пункта

Динамика численности постоянно проживающего (местного) населения

61