572

Пример графика, отражающего динамику численности населения сельского поселения, представлен на рисунке 1.

Таблица 1 - Характеристика числа населенных пунктов по размерам и хозяйственной значимости

Таблица 2 - Динамика численности населения административного образования, чел.

11

Рисунок 1 – Динамика численности населения Петровского сельского поселения

3.3 Характеристика паспортов населенных пунктов

Основой проведения оценки земель служат материалы, полученные в результате паспортизации. Паспорт является источником полной, достоверной и своевременной информации о населенном пункте, позволяющей наметить и пути регулирования процессов ценообразования на землю. Паспорт включает в себя сведения о административно-хозяйственной значимости населенного пункта, численности населения, земельных ресурсах, объектах социальной и производственной инфраструктуры, уровне благоустройства, сведения о инженерногеологических условиях, состоянии окружающей среды. Паспорт содержит как количественные, так и качественные характеристики населенного пункта.

Необходимая исходная информация, содержащаяся в паспорте населенного пункта, заносится в таблицу 3.

Использование результатов паспортизации позволяет оперативно провести сравнительный анализ всех населенных пунктов в оцениваемом районе.

Таблица 3 - Исходная информация для кадастровой оценки земель населенных пунктов

12

13

14

Примечание. Рассматриваемые примеры расчетов в данных методических указаниях построены на характеристиках населенных пунктов, приведенных в таблице 3.

3.4 Анализ рынка земельных участков индивидуальной жилой застройки

Рынок – способ взаимодействия продавцов и покупателей, основанный на спросе, предложении и цене.

Земельный рынок – часть рынка недвижимости, который предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой юридические, экономические и имущественные отношения, осуществляющие такие функции как куп- ля-продажа, аренда, залог, дарение, наследование земельных участков, ипотечное кредитование и другие разрешенные законодательством сделки.

Рассматривая условия формирования земельного рынка, необходимо учитывать особенности земли как товара, вернее прав, передаваемых на этот уникальный товар.

Сведения о рыночной цене земли являются объективным отражением ценности земель населенных пунктов исходя из рыночных факторов ценообразования, учитывающих социально-экономический, демографический, природный и др. потенциал конкретного населенного пункта.

Вероятная цена продажи земельного участка на равновесном рынке является величиной, близко отражающей рыночную или кадастровую стоимость, т. е. их отношение представлено условным равенством: цена = стоимость. Поэтому имеется необходимость сбора и проведения анализа рыночных цен, складывающихся в оцениваемых населенных пунктах.

Информация о цене земли, складывающейся на рынке земельных участков под индивидуальной жилой застройкой, заносится в таблицу 4.

Таблица 4 - Рыночная цена земли в населенных пунктах района, руб./ кв.м.

Кратко анализируется ценовая ситуация, дифференцирование цен по местоположению до административных центров и уровню развития инфраструктуры.

4 Балльная оценка земель населенных пунктов

После получения необходимой информации по населенным пунктам (таблица 3) можно приступить к расчетам кадастровой стоимости земли в населенных

пунктах.

Используемые исходные данные представляют собой обширную и разностороннюю информацию, содержащуюся в различных единицах измерения. Для приведения земельно-оценочных показателей в единую систему используют коэффициенты относительной ценности территорий или относительные величины – баллы.

В выполняемом курсовом проекте проводится балльная оценка факторов в разрезе отдельных групп, влияющих на стоимость земли.

Под баллом понимается условно-принятая величина, позволяющая сравнить разнокачественные оценочные показатели. Относительная ценность земель, выра-

женная баллом, получается в результате составления оценочной шкалы. Оценочная шкала – система оценочных показателей, количественно харак-

теризующая свойства и качество различных земельных участков при их сопоставлении.

При установлении относительной ценности земель в оцениваемых населенных пунктах строятся закрытые или замкнутые шкалы. В закрытой шкале наилучшему показателю присваивается наивысшая величина 100 баллов, а наихудшему, или в случае отсутствия показателя - 0 баллов.

4.1 Расчет баллов за местоположение

Расчет балла за местоположение основан на характеристике расстояния (удаленности) населенного пункта от центров с более высоким социальноэкономическим потенциалом, т.е. оценивается размещение каждого населенного пункта в районной системе расселения.

Общий балл за местоположение включает расчеты баллов за расстояние до областного центра, районного центра, центра сельского поселения, а также учитывает наличие видов транспортной доступности.

Балл за расстояние до административного центра j-го уровня (ранга) рассчитывается по формуле:

16

где - соответствующий балл, характеризующий удаленность i-го населенного пункта от административного центра j-го уровня;

- расстояние от i-го (оцениваемого) населенного пункта до административного центра;

- расстояние от самого удаленного населенного пункта до административного центра j-го уровня.

Общий балл за местоположение (Бмест.) рассчитывается по формуле:

или

Примечания:

1.Коэффициент аj может быть получен на основе метода экспертных оценок.

2.В общем случае, в зависимости от системы расселения, можно использовать коэффициенты, рекомендованные Федеральным кадастровым центром, например:

а1 = 0,5 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до областного центра

а2 = 0,3 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до районного центра

а3 = 0,2 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до центра сельского поселения.

3.В отдельных случаях, коэффициенты, характеризующие удельный вес влияния расстояния i-го населенного пункта до населенного пункта j-го уровня на цену земли (аj), рассчитываются по формуле:

17

где Кj - коэффициент, характеризующий взаимное влияние i-го (оцениваемого) населенного пункта и административного центра j-го уровня;

Nj - численность населения j-го административного уровня, тыс. человек; Ni - численность населения i-го (оцениваемого) населенного пункта, тыс.

человек;

R- расстояние от i-го населенного пункта до административного центра j- го уровня.

Сведения о численности населения в административных центрах первого и второго уровня (ранга) приводятся в приложении 2.

Промежуточные расчеты коэффициента aj оформляются в таблице 5

Рассмотрим пример расчета aj для д. Каменка (данные в таблице 3) Краевой центр - г. Пермь, численность населения 1009,7 тыс. чел. Районный центр - г. Кунгур, численность населения 75,5 тыс. чел.

Центр сельского поселения - с. Петрово, численность населения 1,4 тыс. чел.

1. Рассчитываются коэффициенты взаимного влияния по формуле 5:

2. Сумма коэффициентов:

3

К j К1 К2 К3 0,02 0,02 0,01 0,05

j 1

Коэффициенты, характеризующие удельный вес влияния расстояния от оцениваемого населенного пункта до населенного пункта j-го ранга (формула 4):

а1 0,020,05 0,4 а2 0,020,05 0,4

18

а3 0,050,01 0,2

Наличие видов транспортного сообщения с оцениваемым населенным пунктом отражает коэффициент Кт. Федеральным кадастровым центром рекомендуется использовать следующие эмпирически полученные (с помощью статистических методов) значения Кт:

Кт = 0,6 – при наличии только водного и воздушного общественного транспорта;

Кт = 1,0 – при наличии автомобильного транспорта; Кт = 1,2 – при наличии железнодорожной и автомобильной доступности;

Кт = 1,3 – при наличии всех видов транспортной доступности. Результаты расчетов балла за местоположение отражаются в таблице 6.

19

Таблица 5 - Определение коэффициентов влияния расстояния до административных центров

Примечание: В расчетах используются коэффициенты влияния расстояния до административных центров, установленные на основе экспертных оценок.

20