572

4.7 Расчет баллов за экологическое состояние территории

Информация об экологической обстановке в конкретном населенном пункте формируется на основе обработки паспортов. Учитываются экологические и шумовые загрязнители, источники загрязнения. В дальнейшем данные показатели следует уточнить, ввести степень и размер загрязнений.

В качестве сведений, отражающих состояние окружающей среды, могут быть показатели заболеваемости населения. В данном случае, балл за экологическое состояние рассчитывается по формуле:

Сведения о количестве дней нетрудоспособности можно получить в краевых или районных отделах здравоохранения.

Для предприятий или населенных пунктов, которые являются загрязнителями, балл за экологию равен нулю.

В условиях отсутствия прямой информации об экологическом состоянии в населенных пунктах (количественные показатели степени загрязнения), можно воспользоваться данными о наличии видов источников загрязнения. Тогда баллы, характеризующие негативное влияние источников загрязнения окружающей сре-

j 1

или

42

где Бj - балл, характеризующий j-й вид источника загрязнения окружающей среды в населенном пункте.

Расчеты ведутся в таблице 19.

Таблица 19 - Расчет баллов за экологическое состояние окружающей среды

4.8 Расчет баллов за инженерно-геологические условия строительства

Данная группам факторов включает сведения о гидрогеологии, наличии карстов, подтопляемости и заболоченности территории. Величины баллов устанавливаются аналогично пропорциональности коэффициентов относительной ценности территории, приведенных в пособии «Комплексное ценовое зонирование населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога».

Балл за инженерно-геологические условия определяется исходя из шкалы:

где Б'j - балл, характеризующий наличие j-го вида неблагоприятного инженерногеологического условия строительства в населенном пункте.

43

Расчет баллов, характеризующих инженерно-геологические условия строительства, ведется в таблице 20.

В случае отсутствия данных по конкретному населенному пункту, принимаются среднерайонные показатели.

Таблица 20 - Расчет баллов за инженерно-геологического условия строительства

4.9Расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий

При определении исторической ценности населенного пункта как места сосредоточения памятников истории и культуры учитывается количество и площади, занимаемые историко-культурными, рекреационными объектами на территории населенного пункта. К территориям под объектами данной группы факторов также относятся их охранные зоны.

Историко-культурная и рекреационная ценность земель населенного пункта определяется по формуле:

Расчеты ведутся в таблице 21.

44

Таблица 21 - Расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий

5 Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли под индивидуальной жилой застройкой, на основе корреляционного анализа

При оценке земель населенных пунктов особое внимание следует уделять анализу и отбору показателей, влияющих на рыночную цену, а, следовательно, и на стоимость земли. Недостаточно одного лишь логического объяснения для включения того или иного показателя в оценочную шкалу. Естественно, что факторы, учитываемые при оценке, оказывают влияние на стоимость земли, но величина этого влияния, его направленность будут неодинаковы в разных природноклиматических и экономических условиях.

Неравнозначно действуют факторы формирования стоимости земли в населенных пунктах различной хозяйственной значимости, имеющих соответствующую численность населения. Например, в населенных пунктах, являющихся усадебными центрами сельскохозяйственных предприятий, набор факторов будет отличен от населенных пунктов, созданных на базе разработки полезных ископаемых, лесхозов и т. д.

Оценка степени влияния каждого из факторов на цену земли является одной из главных задач. Для этого применяется ряд методов: корреляционнорегрессионный анализ, метод статистических группировок, оптимизационные модели, метод экспертных оценок.

Задачей проведения корреляционного анализа является выявление факторов, которые действительно влияют на цену земли в конкретных условиях (в границах административного района), и исключение из дальнейших расчетов тех факторов, которые не являются определяющими в данных условиях. Таким образом, из всего многообразия показателей проводится отбор тех, которые действительно оказывают влияние на результирующий показатель (рыночную цену земли) и при этом не коррелируют между собой. Корреляционный анализ проводится по всем группам факторов, предварительно включенных в обработку.

45

Основанием для включения или исключения конкретной группы факторов из дальнейших расчетов кадастровой стоимости земли, является коэффициент парной корреляции - r. Коэффициент парной корреляции определяет направление и величину связи между двумя показателями, и меняется в интервале от +1,0 до

–1,0.

Коэффициент корреляции между двумя признаками вычисляется по формуле:

Для проведения корреляционного анализа между несколькими переменными (корреляционно-регрессионный) применяют статистические компьютерные программы.

Предварительно составляется сводная таблица балльной оценки земель населенных пунктов содержащая баллы по группам факторов и рыночную цену земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства (таблица 23), которая является исходной для проведения корреляционного анализа. Рыночная цена земли обозначена зависимой переменной - Y, а ценообразующие факторы являются независимыми переменными - Xi.

46

Таблица 23 - Балльная оценка земель под ИЖС

Врезультате расчетов с помощью компьютерной программы формируется косоугольная матрица коэффициентов корреляции (таблица 24). Достоверность получаемых коэффициентов, согласно правилам статистики, напрямую зависит от количества анализируемых объектов (наблюдений), которых должно быть не менее 10. Поэтому для расчетов берутся все населенные пункты оцениваемого района или сельского поселения.

Вкачестве примера, демонстрирующего условия применения корреляционного анализа, используются данные, характеризующие зависимость рыночной цены земли сельских населенных пунктов и рассматриваемых факторов в Кунгурском районе.

Таблица 24 - Матрица парных коэффициентов корреляции Число показателей - 10 Число наблюдений - 251

Знак коэффициента корреляции указывает направление зависимости переменных, а его абсолютная величина - степень зависимости (тесноту связи). В зе- мельно-кадастровых работах используют следующую шкалу градации коэффициентов корреляции:

до 0,15 - отсутствие связи между признаками;0,16 - 0,20 - плохая связь;

0,21 - 0,30 - слабая;0,31 - 0,40 - средняя;0,41 - 0,60 - хорошая;0,61 - 0,80 - высокая;

0,81 - 0,90 - очень высокая;0,91 и выше - полная или функциональная связь.

Достоверность коэффициента корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:

Если фактическое значение критерия Стьюдента (tф) больше 2,5 (табличного его значения tm), коэффициент корреляции считается достоверным.

Из дальнейших расчетов должны быть исключены факторы, не коррелирующие с ценой земли, т. е. имеющие коэффициент корреляции от 0 до 0,15 или tф

<2.5, а также и те, между которыми наблюдается автокорреляция.

Вдемонстрируемом примере все факторы, включенные в анализ, коррелируют с рыночной ценой земли (величина r находится в интервале от 0,631 до 0,211), что иллюстрирует первая строка таблицы 24. Так, самое высокое абсолютное значение коэффициента корреляции наблюдается между рыночной ценой земли и местоположением (r = 0,631). Знак «минус» указывает на обратную связь

признаков, т. е., например, для взаимосвязи переменных X4 и X7 (r = –0,425) отрицательная величина означает, что с увеличением балла за производственную инфраструктуру уменьшается значение балла, характеризующего экологическую обстановку в населенном пункте, и наоборот.

48

Проведенный корреляционный анализ факторов формирования стоимости земель населенных пунктов, позволит в дальнейшем более взвешенно рассчитать совокупный балл, отражающий ценность земель под ИЖС и определить их кадастровую стоимость.

6 Оценка степени влияния ценообразующих факторов земель населенных пунктов

Оценка степени влияния каждого из отобранных факторов, влияющего на цену земли, является необходимой составной частью земельно-оценочных работ.

Влияние факторов, выраженных в системе баллов, на конечный результат будет различным, поэтому совокупный (суммарный) балл необходимо определять с учетом коэффициентов влияния.

Для определения коэффициентов влияния каждого из факторов или их группы используются метод регрессионного анализа, метод экспертных оценок.

1) Метод экспертных оценок.

В качестве экспертов могут выступать и привлекаться главы местных сельских поселений, специалисты муниципальных органов, работники областных, городских и районных земельнокадастровых организаций, специалисты агентств по оценке недвижимости, сельские землеустроители. Для получения информации разрабатывается специальная анкета, в которой экспертам предлагается оценить, как правило в процентах, степень влияния каждого из перечисленных в ней факторов.

Результаты опроса обрабатываются. На основании обработки анкетных данных по усредненным показателям составляется шкала коэффициентов влияния каждого из факторов на стоимость земли.

2) Метод регрессионного анализа.

Основан на расчете регрессионных моделей и анализе коэффициентов. Данный метод может быть применен в условиях достаточно большой информации о рынке земли.

По результатам балльной оценки, для установления доли вклада каждого из факторов в цену земли, можно использовать несколько эмпирических формул (производственных функций).

Уравнение множественной линейной регрессии:

49

где Y - рыночная стоимость земли в конкретном населенном пункте;

А- начальная (минимальная) стоимость земли общая для всех населенных пунктов в границах района (зоны, региона);

Для определения доли вклада каждого из факторов в формирование стоимости земли разрабатывается модель множественной линейной регрессии (формула 41), на основании коэффициентов регрессии которой можно вычислить коэффициенты влияния факторов по формуле:

Регрессионная модель формируется в рамках каждой градации населенных пунктов по численности населения. Поскольку установлено, что набор и степень влияния факторов, влияющих на стоимость земли, существенно отличается в зависимости от административной значимости и людности населенного пункта. Для построения уравнений, отражающих формирование стоимости земли, используются статистические компьютерные программы, например, «Statistica».

Рассмотрим пример расчетов коэффициентов влияния отдельных групп факторов на стоимость земли для населенных пунктов Кунгурского района с численностью до 50 человек. В результате обработки данных о рыночной цене земли и балльной оценки групп факторов, получено линейное уравнение множественной регрессии:

50

Y=46,5+0,030Х1+0,026Х2+0,005Х3+0,007Х4+0,018Х5+0,006Х6+0,004Х7+0,001Х8+0,004Х9

Исходя из коэффициентов регрессии при переменных уравнения и среднерайонных значений баллов по группам факторов, определяется вклад каждой группы факторов в формирование рыночной цены (стоимости) земли по формуле 44.

Расчеты ведутся в таблице 25.

Таблица 25 - Расчет коэффициентов вклада групп факторов в формирование стоимости земли под ИЖС в населенных пунктах численностью до 50 человек